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2005年1月

阿倍野再開発事務所

以前、阿倍野再開発事務所に行ったことがあります。
再開発地域の店舗や事務所の売却が進んでいないということを聞きつけ、実態を調べに行きました。
実態を調べるというよりも、地元の不動産業者として、地域活性化のために何かお手伝いはできないだろうか、という考えからの行動でした。

最初に応対してくれたのは、20代後半の青年でした。
ちゃんと名刺交換をし、用件をかいつまんで説明しました。
分厚いファイルをめくりながら、多くの再開発ビルの売却が進んでいない、という実態を説明してくれ、また、一般市民でもある不動産業者が、関心を示してくれることに素直に感謝してくれました。
売却できていない事務所や店舗は数多く、資料も整理できていないので、後日、わかりやすく整理をした上で、郵送させていただきます、という約束をして、事務所を後にしました。

ところが、訪問の数時間後、その青年の上司をなのる人から電話があり、未売却の物件については公開できない、
価格も高すぎて売れるはずもないので、いたずらに情報のみ公開するとどのような扱われ方をされるかわからないので、資料を郵送することはできません、と言われました。

売却できていない建物の大半は、区分所有建物です。つまり、他の区分所有権は売却済みなので、管理組合が結成され、管理費や修繕積立金の支払いが発生しているはずです。よって、売却できていないと言うことは、大阪市がその管理費や修繕積立金を毎月支出しているのではないかと予想されます。

シャッターが閉まったままの街路は、治安も悪く、街が活性化しません。
一日も早く、情報を公開し、時代に即した適正な価格で、売却を目指すべきでしょう。

阿倍野再開発

少し古いニュースですが、今朝、木下市会議員の広報誌に、阿倍野再開発についての記事が掲載されていました。

未整備となっている「A-1地区」の開発のための事業協力者を東急不動産に決定し、地区内に「東急ハンズ」「イトーヨーカ堂」が出店することになりました。
平成20年頃着工し、22年の開業が目標のようです。

紆余曲折のあった阿倍野再開発ですが、やっとゴールが見えてきました。
阿倍野区周辺は、総合スーパーがなく、我が家も堺方面へ出かけることが多かったので、便利になりそうです。
しかし、天王寺周辺は、慢性的な渋滞がひどくて、これが完成すれば、週末は車で近づけなくなるでしょう。

また、ゴールの見えてきた再開発ですが、マンション1階にある店舗群には空室が目立ち、価格の下落もひどいようです。実際、大阪市も相当数の売れ残りを抱えているようですが、実態について再開発事務所に問い合わせても、非公開で詳細は不明です。

りっぱな器ができても、街やコミュニティーができていない証拠でしょう。

マンションの明け渡し

今日、管理している賃貸マンションの解約がありました。
入居の期間も短かったのですが、みごとにきれいにお掃除をしてありました。
気持ちいいですよねえ。
退去後、室内のリフォームをするので、掃除の必要はないのかもしれませんが、やはり、明け渡しに際して、ホコリひとつ落ちていない状態まで磨き上げられていると、その人の人間性に拍手喝采を送りたいものです。

新年会、三連発

26日(水) あすの会定例会&飲み会
27日(木) 関西不動産情報センター大阪南部エリア研修会&懇親会
28日(金) 京阪神不動産経営研究会&信託銀行水曜会新年親睦会

3日連続で飲み会でした。
そのせいで、ブログもあまり更新できませんでした。

「あすの会」とは、あべの(A)・すみよし(S)・すまい(S)・ユニット(U)の略です。
ASSUです。
全国犯罪被害者の会という組織も、あすの会という名称のようです。
私の参加しているあすの会は、大阪市内南部の阿倍野区・住吉区を中心とする古い住宅地で、地域に密着した住まいづくりのサポートを目指す会です。地域柄多い、長屋の改修などをターゲットにしています。
設計士さん・大工さん、畳屋さん、表具屋さん、塗装屋さんなどがメンバーです。全国で初めて登録文化財に指定された、昭和町駅前の「寺西家阿倍野長屋」の改修と運営のサポートや、去年は、大阪市立大学建築学部の学生さんが、地域の長屋研究をする際のサポートをさせていただきました。

27日の研修会は、ホテル南海で開催されました。
講師は司法書士の先生で、3月に改正される登記法についての研修でした。難しい話なので、今後も研修を続ける必要がありますが、少し乱暴に克つ、きわめて簡単にまとめると、今後は順次、不動産の権利書がなくなるということだそうです。

28日の京阪神不動産経営研究会とは、今から39年前に設立された古いグループで、京阪神の老舗不動産会社10社程度で運営している勉強会です。この会員各社は、それぞれの信託銀行不動産部と親しくおつきあいをさせていただいており、それぞれの地域で、実績を上げている不動産会社ばかりが参加しています。
この日は、年に1回、各信託銀行不動産部の方々と、食事をしながら懇親を深める恒例の新年会でした。
定期的に情報を交換している銀行もあれば、疎遠になってしまっている銀行もあります。年1回、このようなかたちで、顔つなぎができるのは、たいへん喜ばしいことであり、今後もぜひ続けていきたい会であります。

28日、見に行った物件

2~3日、更新が出来ませんでした。
連日の新年会のせいです。
今日から、気合いを入れ直して頑張ります。

さて本日は、物件を3件見に行きました。
いずれも事業用売買物件です。

阿倍野区の天王寺町で一棟売りの収益マンションが売りにでました。
平成バブルの絶頂期の物件で、そのころにたくさん見られた、少しピカピカしているタイルを貼った物件です。
寺田町が最寄り駅ですが、駅としては地下鉄沿線にくらべるとやはり少し弱いですね。
総戸数10戸ですが、半分近くが空いているようです。

続いて、天王寺区の物件を2件、見に行きました。
JRや地下鉄千日前線の鶴橋駅から徒歩5~7分程度の場所にある4階建ての中古ビルです。
現在は、自社ビルとしてお使いのようですが、昭和の後半に建築なので、すでに25年ほど経過しています。
前面道路は11mあるので、私が見に行った時も、大型の配送用トラックが横付けしていました。
ただ、自社使用なので、建物に汎用性がなさそうです。

ラストは、谷町線四天王寺前夕陽丘駅徒歩圏内の収益マンションです。
この物件もバブルの絶頂期に建築されました。
天王寺区の官庁街にある好立地なのですが、すぐ近くにホテル(ラブ系)があるので、女性の入居者は敬遠しそうです。
こちらの物件も25戸中4戸が空いているとのこと。
どこの賃貸マンションも稼働率が悪いですね。

「買いたい」情報

種 別    売土地か戸建住宅
用 途    自宅の建築
場 所    阿倍野区阪南町2丁目・3丁目
面 積    25坪以上
予 算    相場
補 足    阿倍野小学校区 30坪以上でも可能

ヤフーと不動産競売提携

不動産オークションのアイディーユーは、主力の不動産競売事業でヤフーと提携すると24日発表した。今秋から、ヤフーが自社サイトで運営する不動産のネットオークションで出品物件の査定や引き渡しなどをIDUが代行する。IDUはヤフーのオークション利用者を自社サービスの顧客とすることで、不動産競売の集客力向上を狙う。

平成17年1月25日 日本経済新聞 朝刊より

※当社は、株式会社IDUと親しくお付き合いをさせていただいています。
 不動産オークションについてのお問い合わせ等は、当社までお気軽にお申し付け下さい。

NOVAが保育所に参入

英会話教室のNOVA は保育所運営に乗り出す。ショッピングセンターなど大型商業施設内を中心に未就学児を対象とした保育所を開設。英語が母国語の教師による英会話レッスンを売り物に、利用者を募る。
このほど一号店として、イトーヨーカ堂柳津店(岐阜県柳津町)内に「スーパーバイリンガル保育 NOVA KIDS」を開いた。施設の広さは三十平方メートル強。2-6歳児を毎日預かる。年中無休で、営業時間は午前10時から午後6時まで。

平成17年1月24日 日本経済新聞 朝刊より

ドライブ

今月10日に行く予定だった彦根城に家族で行ってきました。
前回は、次女のおたふく風邪で断念したので、今日は扁桃炎のせいで少し調子が悪かったのですが、今日を逃すと家族全員がそろう日は、3月までないので、決行です。

米原から北へ行かない限りは大丈夫だろうと思いこんでいましたが、彦根はすっかり雪国のようで家族全員驚きました。さすがに道路はしっかりと除雪されていましたが、他の場所はかなり雪が積もっていて、子供たちは大喜びです。2日ほど前にしっかりと降った雪が残っていたようです。

22日の日記 扁桃炎

西田辺にある事務所ビルのリニューアル計画について。
今日、紹介する工務店とオーナー様を訪問しました。
5階から順次、工事計画を話し合いました。

歯周炎は、出血も止まり、どうにか治まりました。
しかし、3日ほど前から喉が痛くてたまりません。
今度は、扁桃炎のようです。

工事の打ち合わせは、まだまだ続きそうでしたが、1時間半ほどしたところで、医者に行く時間がなくなりそうだったので、中座をさせていただきました。

診療時間終了間際に、かかりつけの診療所にすべり込みました。
土曜日の診療所は、8人ほどの患者で混み合っていました。
先生は、私の喉を見てすぐに扁桃炎との診断を下しました。
それもかなり悪化していて、すぐに直さないと腎不全を起こす、と脅されてしまいました。
といっても、今夜も含めて、これから新年会ラッシュなのに、安静にはとてもできそうもありません。

午後、私の友人がパネリストをつとめるシンポジウムを見学に行きました。
仕事関係のシンポジウムではなく、「森づくり」に関するもので、主催は、大阪府、大阪府治山治水協会、大阪府林業改良普及協会です。
会場は、大阪ビジネスパークにあるクリスタルタワーの大会議室。
2~300人の参加者がいたでしょうか。
その友人は、森林ジャーナリストという肩書きなのですが、「先生」と呼ばれていました。
本性を知っているこちらとしては、少しくすぐったい気がします。

夜は、ボーイスカウトの新年会。
もちろん、大人だけです。
久しぶりの焼き肉食べ放題なので、楽しみにしていたのですが、喉の扁桃炎のせいで、あまり飲み食いできませんでした。

コモンガーデン水無瀬

熱は下がりましたが、喉の調子は絶不調です。本当は、お医者さんに行って、喉に薬を塗ってもらったら一発で直ると思うのですが、今日は時間がありません。

今日は、15年来の友人で、大阪府と京都府の境にある島本町で不動産会社を経営している松下さんと久しぶりに会う約束をしています。約束のきっかけは、20日の朝日新聞の記事でした。島本町に共用庭付き戸建て住宅が分譲され、隣人同士が和気あいあいと緑を育てているとい記事でした。その開発会社が、シティ・サイエンス(大阪市中央区)という会社で、その松下さんも取締役を務めている会社です。新聞記事を見たよ、と電話を入れ、現地を見学させていただくことになりました。

コモンガーデン水無瀬というこの小さな街は、全体の敷地約2900平方メートルのうち約650平方メートルを共用の庭が占め、草花や果樹、ハーブが植わり、周囲に住宅が「コ」の字に並ぶ形をしています。地価が安く、しかも定期借地権を利用しているところに成功の秘訣があるようです。そして、ただ分譲するだけではなく、NPO法人を立ち上げ、住民同士の合意形成のお手伝いや、イベントの企画などを行い、そこに暮らす人たちがコミュニティーを形成できるような仕掛けも考えられています。

普通の分譲地は、今後供給過剰で、いつか限界が訪れると思います。が、このような方法は、今後、ますます研究され、主流化していくでしょう。大阪市内でも、ある程度まとまった土地なら、実現可能だと思います。また、定期借地権なので、地主さんにとっても、土地を手放す必要がなく、借り入れも起こさなくて良いので、土地の有効利用としてもおもしろいでしょう。

今日は、1ヶ月ぶりに再開した折込広告の反響がありました。一棟貸しビルの問い合わせが2件。それから、ビルを所有しておられるオーナー様から、テナント付けの依頼がありました。阿倍野区役所のすぐ近くの物件で、あびこ筋に面している3階建てです。水無瀬から帰ってきたから、オーナー様に鍵を開けていただき、中を拝見しました。資料を作成し、折込広告、yahoo不動産への登録、そしてこのブログでもご紹介したいと思います。

某銀行から、東大阪市の長田方面で、380坪程度の売り土地の資料が送られてきました。東大阪で、倉庫用地300坪のご注文をいただいていたので、さっそく見に行きました。比較的建築年数の新しい建物が建っていますが、倉庫にするには階高が低すぎるので、立て直しの必要がありそうです。

20日の日記 ちょっと風邪気味

西田辺駅近くの事務所ビルリニューアル計画は、土曜日に工務店をオーナー様にご紹介することになりました。事前に工務店にも予備知識があった方が良いだろうという判断で、この日は、二人でビル内を見て回りました。トイレの改修と排気ダクトの新設が、少々難工事のようです。

某所某ビルの一棟貸しは、やっと契約と言うことになりました。契約に必要な書類を整えて、借主側の不動産会社に預けます。今月末までには、持ち回りで契約が成立する予定です。

夕方、某信託銀行不動産部との定例情報交換会がありました。最近、驚くような物件が時々出てきます。大きなショッピングセンターであったり、遊園地であったり。今日は、大阪にある有名なホテルが売りに出ていました。企業のリストラは、まだまだとどまるところを知りません。

2~3日前から、正月明けに治療した歯茎の調子が悪くなり、またまた出血し始めました。友人の大内歯科を訪ね、完全に取り終えていなかった歯石の除去をしてもらいました。しかし、これが少々つらかった。今日は、上の歯の歯石を除去したので、次回、下の歯のためにもう一度行く必要があります。少し憂鬱です。

風邪気味なのが原因なのか、口の中の出血が原因なのかよくわかりませんが、出血と同じくして、喉が痛みます。唾液を飲み込むときにも苦痛が伴います。夕食が悪寒がするので、熱を測ったところ、微熱があったので、薬を飲んで9時に就寝。

リニューアル工事

金曜日の朝刊に折込広告を入れるには、水曜日の午前中に、折込屋さんに取りに来てもらうか持ち込む必要があります。当社の場合には、水曜日の午前中にいつも折込を依頼している株式会社広企という会社に原稿を持ち込んでいます。現金で料金を精算し、あとは金曜日の朝刊を待つのみです。

先日から打ち合わせを重ねている西田辺の事務所ビルリニューアル工事ですが、当社の懇意にしている工務店を推薦したところ、合い見積もりに参加できることになりました。この工務店は、小規模ビルのリニューアル工事の実績もいくつかあり、また当社の関わっているビルの増築工事などもお願いしたことがあります。明日、現地で下打ち合わせをした後、ビルのオーナーさんをご紹介することになりました。

夕方は、先週の土曜日にも行った、ボーイスカウトの大阪連盟というところへ行き、今度、入団することになった子供の用品を買いに行きました。入団は3名の予定でしたが、1名増えたため追加の購入です。次回の集会は、2月6日です。そろそろ詳細を決定して連絡をする必要があります。

「買いたい」情報

種 別    中古マンション
用 途    自住用
場 所    地下鉄御堂筋線西田辺駅徒歩圏
タイプ     3LDK     
予 算    相場
補 足    新しい物件を希望

一日遅れ

昨夜は会合後の飲み会で帰宅が遅くなりました。
12時に間に合わなかったので、一日遅れの書き込みをしています。

午前中は、金曜日に再開する新聞折込広告の原稿を仕上げ、印刷をしました。
昨年購入した新型の輪転機は、印刷スピードも早く、また、仕上がりもたいへん美しい。

テナント付けを依頼された阿波座のビルを見に行きました。
中央線の阿波座の駅から徒歩1~2分の好立地にある物件です。
一応、分譲マンションなのですが、場所柄、ほとんどが事務所として使われているようです。
所有者が以前、設計事務所として使っておられたので、いわゆるSOHOスタイルとなっています。
しかし、前の賃借人が出たままの状態で、改装工事をしていません。
やはり、今の時代は、綺麗にしていて当たり前なので、オーナーに改装工事を奨める予定です。

その他は、西田辺駅の近くで依頼を頂戴した貸事務所に看板を取り付けに行きました。
その足で、近くの電気店が以前、倉庫を探しておられたので、今、看板を取り付けたばかりの物件を奨めに行きました。

10年近く前から、大阪市内南部の不動産会社の若手経営者ばかりでやっている勉強会があります。
久栄会と言って、住之江区から2社。西成区1社。住吉区3社。阿倍野区2社。東住吉区1社。天王寺区1社。少し離れますが、藤井寺市から1社。合計11社が参加しています。
会場は輪番制で、今月は当社が会場でした。
午後7時から物件とその他の情報交換を1時間行うスタイルでやっています。
その後、近くの山海倶楽部という居酒屋に会場を移しました。
居酒屋に会場を移してからの情報交換が本当の情報交換で、馬鹿話もしますが、お互いの仕事の悩みや、ノウハウの共有などを行い、私が参加する多くの会合の中で、一番楽しみであり、かつ有意義な会です。

ついつい飲み過ぎて、帰宅は12時を回ってしまいました。
という訳で、昨日は日記の更新が出来なかったわけです。

「貸したい」情報

種 別    貸事務所

賃 料     50,000円(税込)
管理費      6,000円(税込)
保証金    300,000円
解約引    200,000円(税込)

所在地    大阪市阿倍野区長池町21-2
交 通    地下鉄御堂筋線 西田辺駅 徒歩2分

建物名    紫マンション
構 造    鉄骨造4階建の1階部分
面 積    約17.63㎡(5.33坪)
建 築    昭和44年11月
引渡し    即時
間取図    お問い合わせ下さい

態 様    仲介

広告有効期限 平成17年2月18日まで

ビルのエネルギー消費計算

財団法人・省エネルギーセンターはオフィスビルのエネルギー消費量を簡単に計算できるソフトウェアを開発した。建物の状況や冷暖房設備の情報などを入力すると、年間、月別、テナント別など様々な区分に応じてエネルギー消費量を算出できる。新しい空調機器を導入した際の省エネルギー効果を模擬計算したり、機能や規模の似たビルの平均値と比較したりする機能も盛り込んだ。
過去の気温や温度のほか、空調機器や照明のエネルギー消費量などの基礎データをあらかじめ登録。オフィスで働く人数や労働時間などを個別に入力して使う。同センターのホームページ(http://www.eccj.or.jp/esumt/index.html)から無料で入手できる。

平成17年1月17日 日本経済新聞より

「買いたい」情報

種別     売土地
用途     自宅の建築
場所     阿倍野区 地下鉄御堂筋沿線
面積     40~50坪
予算     相場
補足     新築や中古住宅でも可能・急ぐ

救急車

当社がテナント募集のお手伝いをしているビルのオーナーから電話があり、ビルのリニューアルについて相談したいことがあるので会いたいとのこと。先週、中堅ゼネコンのK建設を交えて相談をしたのだが、もう一度、必要な工事と不必要な工事、費用対効果、などについての相談だ。ゼネコンに言われるままの工事をしていると費用がかかりすぎる心配が出てきた。各階のトイレや廊下等の工事方法について再度協議する。

午後、昼食後休憩していると、管理しているマンションの方から、2階の○○さんが救急車を呼んだようだけど、鍵を開けに出てくることができないようで、救急隊員が困っている、すぐに鍵を開けに来てほしい!と電話があった。自転車で急行したところ、自力で鍵を開けることができたようで、ちょうど搬送されるところであった。以前から、身体の不調を訴えておられて、去年も救急車を呼び、一緒に病院まで行ったことがあった。お正月に年賀状を頂戴したので、お元気なんだと思いこんでいた。別居している家族に電話で連絡する。

その他の仕事は、今週から再開する新聞折り込み広告用の写真撮影や、先週依頼された車庫証明の印鑑を地主さんにいただきにあがるような仕事がいくつかあった。

今日の初体験は、ラミネーターである。ラミネーターとは、透明のフィルムに紙や写真等を挟んで、熱で封印してしまう道具である。会員証やメニューなどによく使用されているが、最近では不動産屋さんが簡易看板として使用するケースが増えている。家主さんの意向で、小さな看板しかつけることができない貸店舗の簡易看板を作成するために購入した新兵器だ。最初の2枚は、温度設定を失敗したため使い物にならない。コツを覚えれば、意外に簡単なのでこれから活躍してくれるだろう。

餅つき大会

今日は休日。午前中は、ボーイスカウトで餅つき大会でした。会場は、いつもお世話になっている長池幼稚園。リーダーは8時30分集合でしたが、必要な書類のコピーを忘れたので、8時に会社でコピーをしてから、ほぼ時間通りに合流。集まったリーダーから順次、餅つきの用意にかかる。女性リーダーは主に餅米や雑煮に支度をし、男性リーダーは、蒸し器や臼などのセッティング。

スカウトは10時集合なので、集合後、ただちに餅つきに入りたかったのだが、蒸し上がりが遅く、最初につき始めたのは、10時半頃になってしまった。年末にも幼稚園の餅つきをお手伝いしたのだが、最近はつく方よりも臼取りの方がおもしろくて、今日もそちらを中心にお手伝いした。

私の現在の担当は、ビーバースカウトと言って幼稚園の年長から小学1年生が担当なのであるが、今現在、残念ながら在籍する子供はいない。少子化の影響で、どこのボーイスカウトも団員確保に苦労している。年末から見学に来てくれていた年長の3人の男の子と1年生の女の子が、入団したいとのことで、2月からやっとビーバースカウト隊の活動が再開される。朝の8時にコピーをしに行ったのは、その入団に必要な書類であった。

あん餅、きなこ餅、雑煮等、おなかいっぱい食べて、1時頃解散した。

午後は自宅でのんびりと・・・・、と思いきや、家に帰るとさっきまで餅つき大会に参加していたわが子とその友達3人が遊びに来ていて、テレビゲーム大会。逃げ場所もないマンション暮らしなので、嫁と二人で食卓にて、軽くお酒を飲みながらなんとなく夕方まで過ごす。

都市計画税の軽減措置廃止

大阪市は新築住宅に対する都市計画税の軽減措置を2007年度の新規課税分から廃止する方針をこのほど決めた。税制度の適正化の一環で、今年度内に市税条例改正案を市議会に提出する。
軽減措置は住宅の建設を促すために1951年度から市条例で独自に定め、都市計画税の二分の一を減免してきた。
07年度の新規課税分からの廃止が決まれば、06年1月に着工した新築物件から適用される。

2005年1月15日 日本経済新聞から抜粋

油断してしまった1日

水曜日と土曜日は、油断すると気がゆるみ一日をダラダラと過ごしてしまうことがあります。以前も書きましたが、水曜日は、定休日にしている不動産屋さんが多いのと、土曜日は当社が注力している事業用不動産関係の会社や銀行が休んでいるせいです。

今日は、その典型のようなダラ~っとした一日を過ごしてしまいました。

今日は、朝から久しぶりに車庫証明発行の依頼があった。景気の良かった頃は、1ヶ月に4~5枚程度の車庫証明を発行していたが、最近では、1ヶ月に1枚あるかないかである。

明日の日曜日は、ボーイスカウトで餅つき大会をするので、取引先のD材木店に不要になった材木の切れ端をもらいに行く。が、最近ではプレカットと言って、工場で設計図面通りに材木を切るので、材木店や工務店にも、材木の切れ端は少ないようだ。それでも明日必要な分は十分確保できた。

午後は、ボースカウトの大阪連盟に行った。明日、3人の子供が新たにボーイスカウトの仲間入りをする。そのために必要な備品を購入するためである。出かけるときは雨は降っていなかったが、森ノ宮の連盟に着く頃は、本格的な雨になっていた。

帰社後は、来週から再開する新聞折込広告の原稿作り。今週初めに受託した貸店舗の図面作成。

今日も貸店舗ではあるが、テナント探しの依頼があった。阪南町3丁目で今月末に小さな美容室が閉店する。その後のテナント付けである。また夕方、帰る間際に昭和町4丁目のM様が来店。駐車場に空きができたので、募集してほしいとのこと。屋根付きではあるが、上下2段式で、使い勝手に少々難があるため駐車料金は、18000円と格安だ。

夜は、毎月第3土曜日に定例のボーイスカウトの会議があった。明日の段取り、2月の行事についての打ち合わせ、
8月のキャンプの行き先等が主な議題であった。

振り返ってみると、ほとんど仕事をしていない。やっぱり油断した1日であった。反省。

オフィス賃料が上昇(東京)

これも今朝の日本経済新聞からです。
オフィス仲介の三鬼商事が13日発表した東京都心5区(千代田、中央、港、新宿、渋谷)の2004年12月末のオフィス賃料(募集ベース平均)は、3.3平方メートルあたり1万7577円となり、前月比24円(0.14%)高くなった。2ヶ月連続の上昇となり、空室率も前月比0.34ポイント下がって、6.1%となった。

郵政公社の入札物件

今朝の日本経済新聞にも掲載されていましたが、郵政公社が日本全国にある遊休不動産を60ヶ所一括売却します。一括売却ということは、60ヶ所まとめて購入しなければならない、ということです。営業不振で閉鎖した簡易保険加入者向け宿泊施設「かんぽの宿」や移転した郵便局の跡地などが対象です。
郵政公社のホームページから、入札公告をダウンロードしましたが、北海道から沖縄まで、様々な物件が含まれています。現地を見なくとも、こんな場所、買ってどないするんや?というような場所も当然含まれています。逆に、横浜市や大阪市等の都市部で、分譲マンションやショッピングセンター等としての利用が可能な物件も含まれているので、全体の価格バランスを検討しながらの入札となるでしょう。
しかし、入札資格というのがまた厳しくて、5年以内の一契約で100億円以上の不動産を購入した実績のある会社と、限定されているので、外資系のファンドか、一部のデベロッパーしか参加できない世界の話となっています。

関西不動産情報センター

朝一番の仕事は、取引の打ち合わせのために大阪産業創造館にある大阪市信用保証協会へ行きました。今日は、何度か地下鉄に乗る予定があって、かつ、ノーマーカーデーなので、地下鉄のフリーチケットを購入。600円で、地下鉄乗り放題の優れものです。約束の時間に早く着きすぎたので、大阪産業創造館の1Fにあるカフェでコーヒーを飲む。10時の約束でしたが、打ち合わせは、5分程度で終了。

帰社後、会社の近くでお世話させていただいているオフィスビルのリニューアル工事についての打ち合わせに行く。昭和40年前後に建築されたこのビルは、地下鉄西田辺駅の近くにあるが、老朽化が進んできているため、オーナーが思いきったニューアル工事をすることを決断した。建設会社は、当社でご紹介することはできなかったが、オーナーの同級生が勤務している中堅ゼネコンに診断を依頼された。多額の費用をかけても、西田辺周辺の事務所需要は弱く、しかし何もしなければ、それはそれでやはり空室がどんどん増えるというジレンマに陥っている。

午後からは、某所でビルの一等貸しを共同で仲介しているR社のI氏が来社。契約についての詰めの作業に入る。

今日は、某銀行から不動産物件の資料が十数枚郵便で届いた。ほとんどが中古の収益マンションだ。遠方の物件もあるので、ピックアップの上、営業活動に入ろう。しかし、新年早々いくつかの銀行から、物件資料をいただいたが、もろもろの雑務が多く、実際のところ、ほとんど営業活動ができていない。今年は、効率的な仕事を目指しているが、今のところ、その効果は現れていない。このブログを読み返して、反省点を探そう。

夕方、当社が所属している関西不動産情報センターの大阪部会の会議と新年互礼会が、新阪急ホテルであった。
この関西不動産情報センターは、会員数減少のため、大幅なリストラと組織運営方法の変更を行う作業の最中である。伝統あるこの会が復活するか否かは、この1年の活動にかかっていると思う。会議の後の互礼会は、多数の参加者で賑やかなものであった。普段から親しくしている友人や、数年ぶりのお会いするような大先輩など、久しぶりにお会いできた方が多かったので楽しかった。年初から、たくさんの名刺を交換したが、こちらの方もまだちゃんと整理できていない。愛用のザウルスに打ち込まないと、昨年末のようにあわてて数百枚を処理するという事態が今年も繰り返されることになってしまう。

昼間から新年会

子供がお世話になっている幼稚園のPTA活動のお手伝いをさせていただいています。その関連で、今日は昼間から太閤園で新年互礼会に出席してきました。大阪府私立幼稚園連盟という組織があって、そこが主催する集会です。何でも、幼稚園経営は昨今の少子化により厳しく、その上に、補助金が大幅にカットされる可能性があるとのことで、大阪府関係者や国会議員、府会議員等を招待し、幼稚園の現状を訴えるという目的の集会です。保護者と先生方、総勢750名、府会議員約100名という大きな集会でした。

桂小米朝さんの講演会と立食パーティーもあり、平日でありながら仕事を忘れ、有意義な時間を過ごすことができました。立食パーティーでの収穫は、今から20年前にボーイスカウトでフィリピンの無人島へキャンプに行ったときの仲間に十数年ぶりに再会できたことです。仲間といっても、彼は現在は、父親の跡を継ぎ、府会議員として活躍しています。数年前に議員に当選したことを知っていましたが、わざわざ事務所に訪ねるのもどうかと思い、そのままになっていたのですが、久しぶりに再会でき、互いの今後の検討をたたえ合いました。

ビールと水割りが少し入ったので、体がしんどく、帰社後はしばらく仕事になりませんでした。が、そうも言っていられないので、一昨日、所有している貸事務所の賃貸を依頼していただいたお客様を訪問し、図面等の資料をちょうだいしました。地下鉄阿波座の駅前で、67平米の専有面積があり、スタジオと和室4.5帖を備えたSOHOスタイルの物件です。家賃10.5万円とのことなので、内部の状態が良ければ、借り手はつくのではないかと思います。鍵を手元に置いておられなかったので、2~3日以内に、鍵が届き次第、内覧の予定です。

夕方は、昨年一年たいへんお世話になった工務店の大長ハウスを訪問し、お互いの今年一年の経営方針について意見交換。ここの社長さんとは年齢も近く、公私ともに親しくおつきあいをさせていただいている。今年もお互い、がんばりましょう。

駐車場の塗装工事

今日から2週間の予定で、管理している駐車場の屋根やフェンスのの塗装工事が始まった。朝、自宅から1分の現場に行き、塗装会社に鍵の引き渡しと工事の打ち合わせをする。これから毎日、出勤前に現場をのぞくことにしよう。

水曜日を定休日にしている不動産会社は多い。当社の場合は、金融機関との取引が多いので、日曜祝日を定休としている。よって、水曜日は、電話も来客も少なく、マイペースで仕事ができる貴重な1日だ。普段できない新聞スクラップの整理をする。

お昼前に尼崎に本社を置くI建設の専務が来店。近くまで来たのでちょっと寄ってくれたようだ。

午後1番の仕事は、昭和町の駅前で当社が契約のお手伝いをしている長屋の契約のため家主さんを訪問。この長屋は、全国で最初に登録文化財に指定された長屋で、外観を昭和8年の創建当時に復元した上で、店舗として賃貸している物件である。年末に契約合意できていた店舗の書類が整ったので、その確認が目的だ。この長屋については、いずれきっちりとまとめて、このブログに記録を残したい。

それから東住吉区でお世話になっている地主さんを訪問。昨年、当社がお世話した障害者の自立支援施設が光ファイバーを敷設したいとのこと。家主の承諾印が必要なので、それをもらいに行った。

今日もお客様から購入の依頼をいただいた。今日から工事に入っている塗装会社の社長さんからだ。阿倍野区にある本社の近くで駐車場用地を購入したいとのこと。ご近所に気になる土地があるので、調べてほしいとの依頼。明日、現地を調査するとの返答をした。

新年会

次女が昨夜から、耳の下が痛いという。熱も少しある。おそらくおたふく風邪だろう。どこでもらったのかわからないが、こんなものは幼稚園に行っている間にかかった方が良い病気だ。元気そうなので安心。朝一番に嫁さんが病院に連れて行く。今日から幼稚園だったのに、これで今週一週間はお休みだ。

連休明けの最初の仕事は、管理している物件の事務所の人から、鍵を自宅に忘れたので開けてほしい、との緊急連絡。近い場所の物件だったので良かったが、遠方の物件ならばひと仕事である。

30分ほど事務所を明けている間に、5本の電話がたまっていた。やはり連休明けは、仕事が集中する。てきぱきと電話をこなす。その内一件は、知り合いから阿波座で貸事務所を所有しているので、テナントをつけてほしいとの電話。明日、資料をいただきにあがることにする。

電話の後は、来客の連続。最初は、住吉区の業者さんで、年始のご挨拶。電話5本をこなした直後だったので、お茶を飲みながらゆっくりと歓談。続いて、同じく住吉区の業者さんが、賃貸マンションの契約金を持って来店。阿倍野区で当社が管理している物件だ。契約に必要な書類や印鑑等を確認し、お金を受け取る。引き渡しは20日頃の予定。その業者さんの担当者は聞くと、今回の賃貸マンションの契約が、この業界に入って最初の契約とのこと。最初に言ってくれれば、もって丁寧に仕事の進め方を説明してあげたのに。

年末に当社のお客様よりご紹介いただいた工務店の社長様から電話。東大阪で、倉庫用の土地を探しておられる方がいるらしい。300坪程度必要のようだ。このような案件は、しっかり確実にこなしていきたい。

夕方は社団法人大阪土地協会の講演会&新年会。大阪第一ホテルが会場だ。講演会は、大阪市立大学大学院の橋爪伸也助教授が、「大阪再生はまちの賑わいから」というテーマで講演された。この先生は、長屋再生などにも関わっている先生で、取引先のアートアンドクラフト社などとも共同で、長屋再生についての著作もある。
懇親会は、鑑定協会、宅地建物取引業協会、関西不動産情報センター等々の友好団体の方々も参加され賑やかなものだった。久しぶりにお会いする方もあって、とても有意義な時間を過ごすことができた。数名の方と新しい出会いがあったので、一回きりの名刺交換で終わることのないように、フォローが大切。

週末まとめて

実は、ボーイスカウトのリーダをしています。
9日(日)は、ボーイスカウト活動に参加している高校生と大学生を連れて、淡路島へ行ってきました。

1月17日は、阪神淡路大震災から10周年になります。今の高校生は、当時やっと小学生になったばかりで、震災があった記憶はあったとしても、具体的な印象はきっとないので、地震とは何なのか、インド洋でおこった津波とはどんなものなのかを、感じてもらうための日帰り旅行でした。

淡路島の目的地は、野島断層です。大震災のきっかけになった断層が、今でも建物の中でたいせつに保存されています。もともとあった地面が突然50cm隆起し、1mほど北へ移動したのが、はっきりと残っています。これだけ大きな変化が突然訪れたら、鉄筋コンクリートの建物もそりゃあひとたまりもありません。みんな、あっけに取られて、しっかりと見学していました。

続いて、淡路大橋をわたり、神戸にある「人と防災未来センター」へ行きました。ここは、震災の記録を後世に伝えるとともに地震についての研究をする機関です。迫力ある大スクリーンで、地震の瞬間を再現し、リアルに表現していますが、当時、子供だった世代には、「これは大げさだね」という雰囲気にうつったようです。しかし、その後、震災当時の写真パネルなどを見てやっと、これは現実に起こったことなのだ、と感じてくれました。

説教がましいことを言うと反抗する世代なので、何も言いませんでしたが、きっとそれぞれ感じるものがあったと思います。また、今現在報道されている、新潟やインド洋の自身のニュースを見ても、感じ方がきっと変わると思います。
せっかくボーイスカウトに入っているので、もしもの時には、周りの人を救助したり、遠方で災害があったときに、ボランティアに駆けつけてくれるような人間になってほしいと思います。

10日(月)成人の日は、もともとは家族で彦根城までドライブの予定でしたが、次女がどうもおたふく風邪になってしまったようで、キャンセルです。天気も良く残念でしかたありませんが、やむを得ません。

朝、ゆっくりの朝食を取り、小学2年生の長男と散歩に出かけました。私の住んでいる地域は、公園が多くて、散歩のコースには事欠きません。桃ヶ池公園と長池をゆっくり遊びながら回って、1時間弱の散歩でした。

午後は、長女と長男を連れて、天王寺へパソコンを買いに出かけました。自宅で使っているパソコンが2台、どちらもwindows98で、メールをするにも不便が生じてきたので、もったいないなあ、と思いましたが、こればかりは現代の必需品なので買い替えを決断した次第です。

ソフマップで、新製品のノートパソコンを買うつもりでしたが、中古品でよい物件、ではなかった、よいパソコンがありました。中古品を購入するのは初めてだったので、いろいろと質問を重ね、慎重に検討し、購入を決断。VAIO VGN-E70という製品でしたが、スペックもデザインも満足です。本日の日記は、新しいパソコンで書いています。

趣味だけのパソコンじゃなくて、仕事でも使っているので、早くもとをとりたいですね。

物件の初案内

今日は、午前中から物件の案内があった。中央区谷町2丁目でお預かりしている貸事務所だ。正月休みから明けて幾日もたっていない都心部は、土曜日と言うこともあって、とても静かだった。空気まで澄んでいるような気がする。お客様の反応は上々。同業他社のお客様なので、こちらから営業をかけることも出来ず、ただただ吉報を待つのみ。

案内の後、物件のすぐ近くにある「リブロ」という本屋に入る。ビジネス街にある書店なので、売れ筋のビジネス書はほぼすべてそろえている。が、すこしピントがはずれているところがあって、そこがまた、運命の一冊と出会える可能性もある。この書店は、そのへんが好きで、近くに行くときは必ず寄らずにはいられない書店である。地価についての予想本を一冊購入。

午後、会社に戻ってからは、平野区で管理しているマンションへ行った。6ヶ月近く家賃が送れている入居者への督促業務である。新年早々、あまり愉快な仕事ではないが、やむを得ない。ちょうど入居者の奥様が在宅だったので、状況の説明と今後の返済計画について話し合う。時間をかけて、解決するしかないようである。ただ、これ以上は、絶対に金額を増やさないように。

平野から車で、天王寺にあるホームセンター「コーナン」へ行き、買い物。買うものは決まっているので、わずか10分程度で、店を出た。

同じく天王寺にある「すみしん不動産 阿倍野店」へ向かう。当社は、住友信託銀行とは、数十年前から密接なお付き合いをさせていただいている。当社にとっての、もっとも近い住友信託の機関は、ここ「すみしん不動産」である。年始のご挨拶と、最新の物件の資料をいただく。阿倍野区住吉区等で、1億円台の新しい物件が出ていた。昨年は、あまり阿倍野店に行くことが出来なかったので、今年は1ヶ月に最低2回は行こうと思う。

夜は、父親の70歳の誕生日(本当は1月7日)のため実家にて夕食。明日も朝から予定があるので、9時頃、早々に帰宅した。

仕事モードに突入

朝9時から来客。11時に大阪府中小企業信用保証協会へ打ち合わせに。
午後からは、管理している駐車場の塗装工事を来週行うので、契約者への連絡。
賃貸マンションを貸したい1件。借りたい1件。
まだ7日だというのに、完全に仕事モード突入です。

同業者の方が、年始のご挨拶にこられたり、めずらしく三菱信託銀行の不動産担当者が物件を持って、ご挨拶にこられました。週末時間を作って、その内のいくつかを見に行くつもりです。

それから商工会議者の方から電話があり、会員から不動産についての相談が時々あるので、協力して欲しいとのこと。もちろん快諾する。かねがね商工会議所とは、創業の支援や、会員業務拡張のお手伝いなど、提携することが出来ないか、考えていたので渡りに船だ。

夕方、帰宅すると嫁さんの高校時代の友達二人が遊びに来ていた。それぞれ子ども連れなので賑やかだ。
パーティーに合流したいが、お酒を飲むとすぐに眠たくなってしまい4歳の次女とうたた寝してしまった。

初仕事

いよいよ2005年の仕事が始まった。
例年、年末年始の休暇明けは、管理している物件からのクレームでスタートするのが、ここ数年の慣例になんてしまっている感がある。

やはり今年もさっそく電話があった。
当社が10年ほど前から管理のお手伝いをしている某上場会社の会長のご自宅の賃借人からである。
インターホンが故障して不便だから交換して欲しい、とのこと。

さっそく東京の某上場会社の総務部長に電話をしたところ、数ヶ月前に部署替えのため関連会社に異動しておられた。しかし、その会長からの信頼が厚いのか、今でもご担当のようである。

用件を話して、交換の承諾をいただく。
懇意にしている電気店がまだ正月休みなので、明日手配しよう。

当社の場合、金融機関との取引が多いので、このようないわゆるVIPの不動産の管理を依頼されることが多い。
紹介者との関係もあるので、たいへん神経を使う仕事だ。

正月休み明けのクレームで忘れられないのが、2年前だった。
朝、数分の間隔で、水漏れの連絡があった。
一件は、数日前に上の階からの水漏れがあったという電話。
もう一件は、今朝、水が漏ったという電話。
普通だったら、今朝、水が漏ったという件の対応をするだろう。
ところがこれが失敗だった。

電話では、深刻さが伝わらなかったので後回しにしたが、上の階からの水漏れは相当なものだったらしい。
しかも対応を後日に先延ばしにしたところ、再度、水漏れがあって、賃借人は怒り爆発。
この水漏れの解決には、1ヶ月を要してしまった。
自分の仕事の中で、肝に銘じなければならない、大失敗のひとつである。


さて、その他の仕事は、取引銀行の副支店長と某銀行系不動産会社の副支店長が年始のご挨拶にこられた。
その他の雑用が多くて、こちらからは年始のご挨拶回りに出かけることは出来なかった。

また新年早々、小さい物件ではあるが、貸店舗の仲介を依頼された。ありがたい話である。7坪で家賃5万円ちょっとの物件ではあるが、直物件にはかわりはない。さっそく看板を掲示した。図面を作成し、またyahooの不動産コーナーに登録し、一日でも早く成約できるように頑張ろう!

歯周病

いよいよ明日から、今年の仕事が始まる。
今年の年末年始の休暇は、水曜日から水曜日までの8日間。
特にどこへも行かなかったので、家族とのんびりした時間を過ごすことが出来た。

12月の中頃、歯茎から突然出血するようになった。
12月は極端に忙しかったので、そのせいだろうと、歯磨きに気を使っていたのだが、
どうしても直らなかった。
それどころか、奥歯付近からの出血はひどくなるばかりだった。

明日から仕事なので、その前に治療をしておこうと、小学生時代の同級生がやっている
大内歯科医院を訪ね、治療をしてもらった。
奥歯の歯磨きしにくいところに歯垢がたまり、その結果、いわゆる歯周病になったようである。

見える部分の歯石と歯茎の中に入り込んだ患部をきれいにしてもらい、一件落着。
と、いきたいところだが、進行するか治癒するかの瀬戸際なので、歯磨きと歯茎のマッサージ、
そして殺菌のためのうがいを一週間続けることという宿題を出された。
治癒できるかどうかは、それらの宿題プラス、自身に治癒力が必要なので、体力勝負とのこと。

仕事にやりすぎないで、睡眠をたっぷり取るように、だって。
さあ、明日から仕事というのに、思わぬ事態になってしまった。
まあ、仕事始めから一週間程度は、年始の挨拶にこられるお客様が多いので、
まだまだ本格的な仕事にはならないのだが・・・。

去年の反省

 年が明けて、早4日がたった。

 去年の8月で40才になったのだが、30歳代後半、そう37~38歳頃から少しずつ仕事が忙しくなってきて、去年はここ数年でピークだったような気がする。
 しかし、どうしたことか、儲からない。

 まったくもって不思議なことである。
 忙しすぎて、目の前にある仕事をこなすのに精一杯で、「収益」や「目標」、「方針」等の指針が無いままに、走っていたような気がする。

 親しい友人が言っていた。
 「がむしゃらに走り回る営業スタイルは年齢の若い営業マンに絶対かなわない。
 40歳にもなったら、経験や人脈を駆使して、収益を上げないと行けない。」と。

 そこで反省の意味を込めて、自分がどのような動きをして、何を目指し、そして充実した日々を送ることが出来ているのかをチェックするためにこのブログを作成することにした。

 40歳は「不惑」と言われているが、迷うことばっかりの日々を公開したいと思う。

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