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2005年2月

取引事例

5日ぶりの更新です。
阿倍野再開発地域の取引事例について書きかけの状態でした。

ご存じの通り、不動産業者には「守秘義務」があるので、詳しく書くことができません。しかし、阿倍野再開発地域の現状について、雰囲気がわかるように書きたいと思います。

その不動産取引は、昨年の12月のことでした。平成に入ってから建築された商業ビルです。オフィスや店舗が混在しています。鉄骨鉄筋コンクリート造で、大阪市内南部では規模の大きなビルのひとつです。専有面積は壁芯で約25坪程度有ります。もちろん区分所有建物です。半年前の売り出し価格は、消費税込みの800万円でした。情報を公開し、各不動産業者により広告も行われました。しかし、その反応は今ひとつで、室内の内覧希望者もほとんど有りませんでした。所有者と相談の結果、情報は公開せずにそのかわり価格を思い切って下げることにしました。それが功を奏して、12月に売却することができましたが、成約価格は、最初の売り出し価格の数分の一でした。

この物件の場合、管理費が異常に高いという悪条件が有りましたが、それにしてもその成約価格は、自分自身でも驚きでした。不動産の価格は需要と供給のバランスによって決まります。再開発地域の全体を把握しているわけではありませんが、未利用のままの空室はたくさんあるようです。その状態で、これ以上、オフィスの需要を増やすのは、どうなんでしょう。今日、再開発地域の北隣にあるエコーアクロスビルにあるCD・DVD専門店の「ディスクピア天王寺」から3月末で閉店するとの通知が届きました。ビルが完成してから1年ほどしかたっていません。天王寺はどうなって行くのでしょうか?

コーポラティブハウス

阿倍野区地下鉄西田辺駅近くのコーポラティブハウス計画の続報です。
本日、設計者・土地建物コンサルタント・コーディネーター・不動産仲介者の4名が初めて揃い、計画についての話し合いを行いました。土地共有者間の所有権移転にからむ税金の問題や、計画地に建設する建物のアウトラインを決めました。2週間程度でいくつかの設計案が提示される予定です。正式な参加者募集はまだまだ先になりますが、親しくおつきあいしているお客様には声をおかけするつもりです。

防音仕様のマンション

声楽をなさっておられるお客様から、室内で思いっきり練習ができる物件を探して欲しいとのご依頼がありました。

大阪は賃貸市況の悪化から、ここ数年、ペットの飼育可能の物件はどんどん増えています。それも空室対策が目的なので、良くあるペット仕様のマンションではなく、普通のマンションをペット可能物件として宣伝しているのが実態です。しかし、防音設備を整えたピアノ等の楽器が使える物件はほとんどありません。

当社にご依頼いただいているお客様の物件探しも難航しています。楽器の使用可能な専用マンションは家賃が高く、いかにも金持ちの子女を対象にしているかのようです。一般の人にはちょっと手が出ません。ねらい目は、分譲貸しのマンションで、管理規約でピアノの仕様を禁止していないマンションです。しかし、これも室内で遠慮なく声楽の練習ができるというものではありません。ご近所に配慮しながらということになります。

空室対策でペット可能物件が増えてきたように、これから楽器OKの物件が増えないものでしょうか。全室を防音にするのではなく一室だけを防音にするとか、YAMAHAから発売されている楽器練習用の据え置き型簡易防音室を備えるとかの方法で他の物件と差別化するのも方法だと思います。ペットOKのマンションも早晩、数が増えすぎて飽和状態になるでしょう。試してみる価値はあると思います。

長屋地域の再生計画

24日(木)、あすの会の定例会がありました。

大阪市立大学工学部建築学科の学生さんが、阿倍野区昭和町4丁目のとある場所で、地域の人たちが集う場所を建築するというテーマで、その制作発表が行われました。私が通っている散髪屋さんに同じ客として、大阪市立大学工学部の教授がいらっしゃいました。私が長屋の再生などに取り組んでいるという話を散髪屋さんの主人に話していたので、それがその教授に伝わり、お会いする機会がありました。それから、大学の某研究室の研究のお手伝いをさせていただいています。今回の制作発表に際して、学生40人を長屋の見学に連れて行くというようなこともしました。

テーマは「日だまり」だそうです。想定された地域は、昭和40年頃まで賑やかだった商店街に面している場所で、戦前に建築された長屋と今風の3階建が混在する地域です。この場所に「日だまり」というテーマで、約500平米の建築物を構築するというのが課題です。それぞれ学生さんらしいおもしろい企画ばかりでした。なかでも、長屋の2階に設けられた「物干し台」を連結し、空中に回廊を設け、住民同士のコミュニケーションを図るという案が印象的でした。

時間が少なくて、それぞれのプレゼンテーションは10分程度の短いものでしたが、非現実的とはいえ、そのユニークな発想には大いに刺激を受けました。私の住んでいる地域は、建物とともに住民の高齢化が進み、活性化が大きな課題となっています。今あるものを取り壊して、そこに新しいものを建築するのではなく、古い長屋をうまく利用して、地域を活性化させたい、というのが私の願いです。そのためのヒントを得たような気がします。これからも大学研究室のお手伝いをしながら、活性化や街作りのための方法等について、意見交換を深めていきたいと思います。


阿倍野再開発(外部監査の結果)

やはりでした。
大阪市が進めている阿倍野区天王寺駅前の阿倍野再開発事業について、外部監査の結果が出ました。事業計画が甘いので、抜本的な見直しを求める、という内容のようです。

大阪市の試算では、2063年度の計画終了時に約2100億円の収支不足に陥るという結果がでています。この数字だけでも、驚くべき赤字額なのに、これでも事業計画が甘いとの指摘を受けたということは、もっともっと赤字が膨らむということです。

「金利上昇や物件の販売価格が下落した場合を想定していないうえ、商業ビルの賃料を今後60年間同水準にしている」などと、外部監査から指摘があったそうです。そして監査は、収支不足が拡大する恐れもあるので、地区別や年度ごとの事業を精査するように求めています。

実は最近、阿倍野再開発地域内の某オフィスビルで、区分事務所の売買を行いました。区分事務所というのは、分譲マンションの事務所版と思っていただいたら良いと思います。今は自宅なので、手元にデータが有りません。明日、出勤した際にもう少し詳しく書くつもりですが、価格の下落は想像を絶しています。

昨日、AAAさん(アイディーユーで資産倍増計画)から、コメントをいただいたばかりなので少しふれますが、アイディーユーも阿倍野再開発に事業参加しますよね。リスクヘッジはどのようになっているかはわかりませんが、阿倍野筋を挟んで東側の近鉄が主体でやっている開発に比べて、同じ天王寺で、どうしてこれほど差が出るのというほど、阿倍野再開発はパッとしません。これから開発される地域は、完全な民間主導で、大阪市が口を挟まないことを願っています。

分譲マンションの市場調査

当社の徒歩圏内の某所で、某東証一部上場不動産会社が分譲マンションを計画しています。数ヶ月前に、その会社が用地を入札で落札しているのは知っていましたが、今日、その開発担当者が、分譲計画を策定するための市場調査に来社されました。用地仕入れの担当者は以前からおつきあいがあったのですが、この会社の開発担当者は初めてお会いしました。

まずその開発予定地の印象から聞いてこられました。開発側が持っている印象と地元の人が持っている印象との差がないかの確認なんでしょう。詳細を書くことはできませんが、私が持っている印象の方が、少し厳しい評価のようです。つまり開発側は、この地域を過大評価していたということです。

自分たちでも「かなり高い価格で落札した」と言っていたので、これから商品企画は苦労するでしょう。販売戸数が多いのも気になります。その場所は人口減少地域で、全体的に高齢者世帯が多いので、購買者はかなり広範囲から集めてくる必要がありそうです。ただ数は少ないながらも、質の高い賃貸マンションもいくつかある地域なので、そこを丁寧に営業をかければ、何割かはそこでメドをつけることができるかもしれません。

まあそこは何と言っても上場会社のビッグネームです。広告などもお金をかけて、好印象を抱くような紙面を作ってくるでしょう。秋から年末にかけて販売開始するとのこと。短所をどのように隠し、長所をいかに引き出してくるか、今から楽しみです。

ボーイスカウト

今日は午前中、活動に参加しているボーイスカウトの集会でした。
阿倍野区の長池幼稚園をお借りしました。
ボーイスカウトを始めたのはイギリス人のベーデン・パウエルです。今から100年ほど前のことでした。
その人の誕生日が、2月22日。世界中のボーイスカウトが、この2月22日の前後に、創始者のベーデン・パウエルのことを偲ぶ集会を行います。
100年ほど前に始まったボーイスカウト活動は、世界中に広がり、今や約134ヶ国で約2640万人が参加する大きな活動になりました。しかし日本では、少子化と野外活動プログラム等の多様化で、参加者が年々減り続けています。私の参加している団(大阪第119団)でも、ピーク時の四分の一程度まで、人数が減少しています。
これをお読みの方で、ボーイスカウト活動にご興味のある方は、メールで私までご相談ください。地域の連盟事務所をご紹介させていただきます。

シティサイエンス

関西不動産情報センター大阪南地区の定例会に、シティサイエンス株式会社の中島取締役をお招きして、お話をうかがいました。
天王寺東映ホテルにて、11時から11時45分の予定でしたが、ご用意ただいたパソコンのマシントラブルで、急遽、時間の変更を行い、11時45分のスタートでした。
こちらのメンバーの中に、シティサイエンスの宮本社長と親しい人がお二人もいながら、どちらの方も、シティサイエンスがどのような事業をしておられるのか、ご存じないようでした。
会社概要の説明、コモンガーデン水無瀬の紹介と事業の手法についての説明、そして現在進行中のプロジェクトについての説明などをしていただきました。
コミュニティーを形成する街作りをするようになったのは、もともと宮本社長が学習塾を経営していたときに、今の子供たちと間近に接して、地域社会の中での子育ての必要性を感じられたのがきっかけと知りました。
私もボーイスカウトのリーダーをしており、家庭と学校、そして地域の三位一体の子育てが大切というのは痛切に感じています。私は、シティサイエンスのような開発事業はしていませんが、地域社会に関われる不動産事業者でありたいと思います。

銀行との情報交換会

住友信託銀行本店不動産営業部との毎月1回定例の情報交換会がありました。
銀行が入手した生の情報をいただけるのはありがたいのですが、年々、その物件の規模が大きくなってきて、当社では手が終えなくなってきています。せっかくの情報なのに、宝の持ち腐れです。
工場用地や配送センター用地などの大規模事業用地の売却先ルートを確保するのが、当社の今一番の課題です。

「借りたい」情報

お客様からのご依頼により、店舗付き住宅を探しています。
賃貸が希望です。
場所は住吉区長居方面で、業種はこちらも美容室です。
ご紹介のお客様で、詳細は不明です。
店舗付き住宅の物件が少ないので、情報ありましたら、
よろしくお願いいたします。

「借りたい」情報

お客様からのご依頼で、貸店舗を探しています。
場所は、東住吉区北田辺周辺。
美容室を開業されます。
面積10坪から15坪程度です。

空室でお困りのオーナー様、ぜひご連絡をお待ちしております。

「買いたい」情報

お客様からのご依頼で、居宅用地を探しています。
場所は、阿倍野区松崎町周辺の常盤小学校区。もしくは、阪南町の阪南小学校区です。
面積は30坪前後。
現在は、東京方面に住んでいますが、今年中に自宅を建築したいそうです。
売却をご検討中の方や、情報をお持ちの方は、ぜひご連絡下さい。

今日、見に行った物件

大阪市住吉区にある南海高野線沢ノ町駅近くに、収益用の売ビルを見に行きました。6階建で、現在は2階だけが空いています。立地条件の割に優秀な入居率です。満室時には14%以上の利回りが期待できるようです。価格も1億円しないので、これは売れるでしょう。

次は、同じく住吉区の万代東3丁目にある中古マンションです。一棟ではなく、一室の売り物です。去年の10月に建ったばかりのプロパレス万代東パークリーフ3階です。たまに利用するだけで、ほとんど未入居の状態のようです。
エアコン4台や照明器具、食器洗浄機などもついているようなので、これも売れるでしょう。70.01㎡で、2870万円という価格もお手ごろです。

西成区の建付土地。阪堺電気軌道阪堺線の線路に面した物件。線路に面していると言っても、しょせんはチンチン電車なので、騒音とかはしれています。間口11m奥行18mで、土地の形はまあまあですが、鉄筋コンクリートの少々頑丈そうな建物が残っています。解体費用が余分にかかりそうです。賃貸マンションをするには駅のグレードが低いし、個人の住宅を建てるには、古い建物の処理が問題になりそうだし、何に使ったらよいのか、ちょっと迷う物件です。

天王寺区にあるJR環状線桃谷駅から徒歩圏内の売土地。前面道路は8mあって、すっきりとした印象をうけるが、売り出しの坪単価200万円はいくらなんでも高いでしょう。

久栄会(きゅうえいかい)

先月も書きましたが、今夜、私が参加している不動産業者の勉強会がありました。
今夜の会場は、住吉区沢之町駅近くの丸平商事さんです。
1時間ほど情報交換をして、その後、近くの居酒屋で会食をするのですが、
私は所用があったので、最初の1時間のみで帰りました。
久栄会の参加者は、それぞれ地元でしっかりとした地盤を築いている、いわゆる老舗の会社ばかりです。

天王寺区  株式会社三鈴商店
阿倍野区  丸順不動産株式会社
      大長ハウス株式会社
住吉区   丸平商事株式会社
      三吉商事株式会社
      恵幸商事株式会社
東住吉区  東土地建物
住之江区  住之江不動産株式会社
      大栄商事
西成区   株式会社港不動産
藤井寺市  ファイナルプランニング

これらの会社間では、情報の垣根も低いので、仲介業務に関しては、大手不動産会社のネットワークに引けを取らないと自負しています。

「買いたい」情報

大阪市内南部で収益物件を探しています。
具体的には、阿倍野区・住吉区・東住吉区が第一希望で、予算は5000万円までです。
予算的に厳しいかもしれませんが、ワンルームマンションよりも2Kタイプ以上の居室がある物件が希望です。
木造系の物件(アパート等)でも可能です。

売却を検討中のお客様や情報をお持ちの方は、当社までご連絡ください。

阿倍野区阪南町でコンビニ強盗

13日(日)午前4時50分頃、阿倍野区阪南町2丁目のコンビニエンスストア「ファミリーマート阪南町2丁目店」に強盗が入ったそうです。しかも自分の胸に包丁を突きつけて、約1時間ほど、店内に閉じこもったとのこと。捕まったのは68歳の無職の男性で、生活保護が打ち切られて、食事もままならない状態だったようです。けが人が出なかったのが幸いです。今日は、寝屋川の小学校で、教職員3人が17歳の少年に刺され、うち1人が死亡するという事件も起きたようです。世の中が本当に物騒になってきました。

今日、見に行った物件

売物件を1件、賃貸物件を11件、見に行きました。
賃貸物件は、見に行ったと言うよりも近所の知っている物件ばかりだったので、写真を撮りに行ったという感じです。

気がつくと、資料だけ作成し、下見に行っていない賃貸物件の資料が山のようになっていました。
仕事が忙しいとついつい後回しになってしまいます。
今日の午後、時間を作って、固めて見て回りました。

短時間にたくさんの物件を見に行くには自転車に限ります。
机の上に11件の物件資料を広げて、できるだけロスがないように見に行く順番を考えます。

1,阿倍野区西田辺町1丁目の貸店舗・事務所 鉄骨造3階建ての1階 約126平米
2,東住吉区山坂5丁目 RC造5階建ての賃貸マンション エスト鶴ヶ丘
3,阿倍野区昭和町5丁目の貸事務所 3階建の2階 約15平米
4,昭和町4丁目の賃貸マンション ホリーハイツ1DKタイプ
5,阿倍野区桃ヶ池町1丁目の賃貸アパート パークサイド2DK
6,東住吉区山坂1丁目の一棟貸ビル 鉄骨造5階建 延床約190平米
7,阿倍野区昭和町2丁目の賃貸マンション グリーンヴィラ昭和町
8,阿倍野区昭和町1丁目の分譲貸し ライオンズマンション昭和町3DK
9,阿倍野区阿倍野筋3丁目 あべのクオレ1階の貸店舗
10,阿倍野区阪南町2丁目 鉄骨造3階建賃貸マンション 1DKタイプ
11,阿倍野区阪南町5丁目 西田辺一進ビルの1DKマンション

以上、11件。ちょっと古い物件も有るので、すでに成約済みの可能性もありますが、今日の暖かい陽気に誘われて、1時間ちょっとのサイクリングでした。

夕方、帰る間際に土地の入札情報が届きました。
阿倍野区の地下鉄御堂筋線西田辺駅から徒歩5分程度の場所にある90坪弱の角地です。

入札といっても裁判所の破産物件とかではなく、企業が所有している物件を売却する際に、少しでも高い価格で売却するために、金融機関や不動産会社に依頼して入札形式で売却する方法です。

恐らく建売分譲住宅用地として、どこかの不動産会社が落札すると思いますが、少し中途半端な場所です。
完全な住宅地でもなく、周りには会社や商業施設、そして小規模な飲食店が点在するような場所です。

入札に参加しそうな会社数社にFAXを送信しましたが、今日は水曜日のためほとんどの不動産会社は休んでいます。明日、しきり直しです。不動産会社以外にもニーズのありそうな企業がいくつか有るので、明日、資料を持って営業に回る予定です。

共有者全員が合意

大阪市阿倍野区の地下鉄御堂筋線西田辺駅近くで計画しているコーポラティブハウスについての続報です。
昨日、共有しているご兄弟の間で話し合いがもたれ、コーポラティブハウス実現のために、測量を含む、計画案策定に着手することが合意されました。これからコーディネーター会社と打ち合わせの上、土地の測量や土地価格の査定などの作業を行うことになります。

テナントビルにも駐輪場を

賃貸マンションに駐輪場を設置するのは、当たり前です。
特に私が仕事をしている大阪の下町では、奥様方の移動手段は主に自転車なので、駐輪場のないマンションなどあり得ません。

ところがテナントビルではどうでしょう?
小規模な駅前テナントビルで、駐輪場を設置しているビルはほとんどありません。
今までは、駐車場の有無が話題になることがあったとしても、駐輪場の有る無しでビルを借りるテナント側に、そのビルを借りるか否かの判断をされるというようなことはほとんどありませんでした。

今、大阪の駅前小規模テナントビルは、空室の嵐で、オーナーさんは皆さん悲鳴を上げています。
そんなオーナーさんが、入居してほしいテナントでここ数年目立つのは、訪問介護関連の事務所です。

今日、地下鉄御堂筋線昭和町駅前の小規模テナントビルをご案内しました。
貸事務所を探しておられるのは、訪問介護最大手の会社です。
このビルは今までにも、訪問介護関連の企業を何度もご案内しているのですが、いつも気に入っていただきながらも成約できません。原因は、いつも『駐輪場』です。

ホームヘルパーさんがたくさん出入りする大手の訪問介護事業所では、朝や夕方、ヘルパーさんの自転車が多数集まってきます。今日、ご案内した会社もだいたい10台程度が集まってくるとのことでした。その自転車を置くスペースがこのビルにはありません。ビルの前の路上は、放置自転車禁止区域で、大阪市の条例に基づき、不定期に路上に止めてある自転車を強制的に撤去しに来ます。まさか10台ほどの自転車をエレベーターで、階上まで上げるわけにも行きません。

駅前の目立つビルにはほとんど訪問介護関連の事務所が入居しています。無名の小規模事業所ならば、自転車の台数も限られているので、ビルの非常階段下などのデッドスペースに無理矢理駐輪したり、駅前の月極駐輪場を借りて対応することもできます。しかし、今日の会社のように、上場しているような有名な会社に入居してもらおうと考えるならば、駐輪場は絶対に必要です。

御堂筋界隈でも、自転車で疾走しているビジネスマンの姿をよく見かけるようになってきました。コストがかからず、小回りがきき、地球環境にも優れて、おまけに健康にも良いというスグレモノの自転車は、これからビジネスの世界でも活躍することでしょう。そのためにも、これから建築される小規模テナントビルには駐輪場は必ず必要なスペースになると思います。また、既存のビルにも改装で、駐輪場設置を考える必要があるのではないでしょうか。

不動産ファンドは、そろそろ終わりか?

6日(日)夜9時放送のNHKスペシャルを見ました。
『巨大マネーが東京をねらう』-オフィスビル争奪戦の舞台裏・外資の投資戦略-

セキュアード・キャピタル・ジャパン株式会社の舞台裏を見せる構成になっていました。
番組前半の印象は、「東京はすごいことになっているぞ」「東京の不動産価格はまだまだ上昇するぞ」というメッセージを発信しているかのようでしたが、後半は、それとは反対の印象を受けました。

ファンドに組み込むためのビル価格が上昇しすぎて、仕入れができない。その結果、海外投資家に約束した利回りが確保できないので、もっと利回りが低くても満足する日本の機関投資家にファンドを売り込む。それも栃木県の小さな信用金庫に。印象的だったのは、信用金庫の理事長さんが、セキュアード・キャピタル・ジャパンの担当者に対して、この信用金庫を選んでくれてありがとう、というような趣旨の発言をしていたことです。買ってくれてありがとう、ならよくわかる話ですが、売ってくれてありがとう、と言っているんですよ。バブルの頃と一緒ですね。あのころも、物件の争奪戦が激しくて、売ってくれてありがとう、という雰囲気が強くありました。

それとカリフォルニアの年金基金でしたっけ、5年後には投資先を日本から中国へシフトしているだろう、というような話もありました。先の栃木の信用金庫さんが購入したファンドは、5年程度解約できない商品でしたよね。もしも、海外の投資家が、本当に日本の資金を引き揚げて中国に流れ込んでいけば、5年後はどうなっているのでしょう。

東京は、ビルの価格が高すぎてこれからは地方だ、と締めくくっていました。これもバブルの頃と一緒。
久しく東京には行っていませんが、画面で見る東京の街の姿は、大阪の街の風景とは明らかに違っていました。
ビルのボリュームも全然違います。また大阪は、御堂筋や堺筋などの主要幹線道路にしか、大きなビルが建っていませんが、東京は裏通りまで、でっかいビルが建ち並んでいます。札幌、名古屋、大阪、福岡、地方と言ったって、競争力のあるビルは、それぞれの街で数えるほどしかありませんからね。

大阪も多少は、ファンドの資金が流れ込んできて、ビルやマンションを買収しているようです。しかし、大阪発祥の企業がどんどん東京に本社を移しているこのご時世に、大阪でのビル需要はたかだかしれていると思います。それでも大量のマネーが流れ込んでくるようなら、それはやっぱりバブル末期の症状なのかもしれません。

サービス価格の低下

デフレについての話題。

物の値段は、やっと落ちついたみたいで、デフレもそろそろ終わりか、なんて話も聞かれますが、サービス価格についてはどうなんでしょう。

ある土地の現地の測量の依頼に、測量事務所へ行きました。
普段は、合い見積もりなんかしませんが、今回は、話の流れで合い見積もりをすることにしました。

ところが、その出てくる価格の安いこと・・・。
人件費やノウハウ等の見えない経費は当然かかっていますが、仕入れ原価等の明確な経費がない分、いくらでも安い金額でできるとはいえ、あまりの安い金額に驚かされました。

単純に考えれば「安い」というのは、喜ぶべきことかもしれませんが、依頼した私も「サービス価格」で生活をしている人間です。仲介手数料やコンサルティングフィーが、いつ何時、そのような逆風下にさらされるか、想像すると恐ろしいものを感じました。

日本人は、ノウハウや経験など、見えざるものにお金を支払うことになれていないとは、よく言われる話です。
そのような状態のまま、市場経済や競争原理にさらされると、本当の知識や新しいビジネスモデル等が育たないのではないでしょうか。音楽業界の著作権などと同じ話ですね。

きちっとしたノウハウを持ち、責任ある仕事ができる事業者には、それに見合うだけのフィーが入る、という当たり前の社会であることを望みます。

今回、お仕事をお願いする測量事務所にはたいへん申し訳ないなあ、と苦慮しています。

今日、見に行った物件

28日以後、月末月初は何かと忙しくて、物件を見に行くという本来の仕事ができていませんでした。
今日夕方、たまっていた仕事をやり終えて、久しぶりに物件を見に行くことができました。

堺方面へ行ったのですが、途中、あびこ観音の節分詣りの渋滞に巻き込まれました。
今日は節分だったんですね、すっかり忘れていました。

さて、本題。
所在地は、堺市八田西町方面です。
泉北高速鉄道の深井駅が最寄り駅ですが、徒歩で30分以上かかるので、徒歩圏ではありません。
バス便があるようです。

面積は、約200坪。
2階建ての丈夫そうな建物が残っているので、解体して分譲住宅をするには、少々余分なコストがかかりそうです。
大通りに面しているので、中小企業の本社や営業所などに利用すれば、建物もそのまま使えそうです。

この方面で、建物を利用する注文はいただいていないので、やっぱり分譲住宅関連で営業活動するしかなさそうです。明日から、ガンバロ。

散髪屋さん

あなたは美容室派ですか、散髪屋さん派ですか?

私は子供の頃からずっと同じ散髪屋さんに通っています。
今日、今年初めて散髪に行ってきました。
本当は、2週間ほど前に行かなければならなかったのですが、寒さに気後れして、先延ばしにしていました。

散髪屋さんの良いところは、やっぱり顔剃りです。
散髪が終わって、お店を出たときに生まれ変わった気分になります。
しかし、今日は寒すぎました。首の後ろがスースーして、首をすぼめて帰りました。

散髪屋さんって、街の情報がいっぱい集まりますよね。
色々な話を聞かせてもらえる代わりに、こちらが話したことも他のお客さんに話されてしまう可能性があるので、仕事柄、話題と内容にはちょっと気を遣いますが、まあ、それはそれで楽しいです。

私の通っている散髪屋さんは、地元の飲み屋さん情報に詳しい。
どこのお店がはやっているとか、最近、街全体のお客の動きが少ないとか、お客さんの支払い平均はいくらくらいだとか。業務用不動産で貸店舗の仲介をしているので、あまり飲み歩かない私にとっては、そういう情報はとてもありがたいです。

シティサイエンス訪問

1月21日のブログで紹介した「コモンガーデン水無瀬」を開発したシティサイエンス(株)を訪問しました。

2月18日に関西不動産情報センター大阪南地区の定例会を開催します。
その時のゲストスピーカーにシティサイエンスの方をご招待するために訪問しました。
この定例会では、従来の不動産仲介会社や分譲開発業者とは、切り口の違う営業手法を取り入れている不動産会社の方をお呼びして、30分程度、そのお話を聞かせていただくという企画で運営しています。

単純に分譲地を開発し、営業マンのちから技で販売する手法ではなく、定期借地権を用いて、全体の開発費用を抑え、住民がお互いに協力して手入れし管理する共有の庭を設けるというのは、今までの分譲会社にはなかった発想だと思います。物件を引き渡し後もNPOを設立し、コミュニティー形成のお手伝いもしているそうです。スライドをご用意いただけるとのことなので、有意義な時間になることでしょう。楽しみです。

コーポラティブハウス計画

地下鉄御堂筋線西田辺駅のすぐ近くで、コーポラティブハウスを計画しています。

老朽化した建物があって、それを建て直すには多額の費用がかかります。
かといって、多額の借金をして、賃貸マンションを建築するなどというリスクの高いこともしたくない。
しかし、自宅の建築だけではなく、少しでも家賃収入が欲しい。

この問題を解決するために、ある会社と共同で等価交換を組み合わせたコーポラティブハウスの事業計画を地主さんに提案しています。
先ほど、その打ち合わせに行ってきました。
乗り越えなければならないハードルは高く、そしてたくさんありますが、問題点を整理して、今後の行程を話し合ってきました。

地主さん側は、共有者全員の合意をとりつけること。
我々提案者側は、土地の測量の見積と、地価や分譲部分の販売価格などの査定が宿題です。

計画の進行状況を「コーポラティブハウス」のカテゴリで、記録していきたいと思います。

また、長屋が壊されていく

t_nagaya阿倍野区阪南町5丁目で、趣のある平屋の長屋がありました。
地下鉄御堂筋線西田辺駅のすぐ近くで、商業性もある立地だったので、改装すれば、良い物件になる可能性のある長屋でした。
地下鉄昭和町駅前の「寺西家阿倍野長屋」のように、割烹やおしゃれなレストランの入る可能性もあると、目を付けていた長屋です。
先ほど、前を通りかかったところ、なんと解体工事を始めていました。
残念です。
次に何が出来るのでしょうか?

三度、阿倍野再開発

阿倍野再開発ネタが3つ続いてしまいました。
今日の日本経済新聞に、阿倍野再開発でもっとも駅に近い街区の開発計画が決定したとあります。
事業計画に採用されたのは、このブログでも紹介したことのある不動産競売ベンチャーのアイディーユーの案でした。
地上25階建てで、ホテルや分譲マンションが入居し、2010年春のオープンを目指すそうです。
建設費は、65億円。
再開発事業の仕組みは知りませんが、アイディーユーは大丈夫ですかね。
すごく勢いがある会社で、社長にはカリスマ性があるし、社員はみんな良い人で、しかもよく働く良い会社ですが、スピードが速すぎることはないですかね。
すべてを自社でまかなうことなく、うまく外部のノウハウを活用しながら事業を組み立てていくと思いますが、頑張って欲しいと思います。

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