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2006年11月

ローレルコート久宝寺リーデンスタワー

八尾市のJR久宝寺駅前で、区分所有の貸店舗の仲介をしました。未完成物件だったので、契約のみ先行して行っていましたが、今日無事に引き渡しです。ソフトバンクの携帯電話店が入居する予定です。携帯電話店は今年二件目ですね。

たくさん仕事をしましたが

12月21日(木)に書いています。当日の予定表を見ていますが、やらなければならないことで真っ黒で、片づけた仕事が赤い線で消されています。この日は無茶苦茶仕事をした痕跡がありますが、特別記述するような仕事はなにもありません。つまり雑用と言ってもよいような小さな作業ばかりしていたようです。当時は夜11時頃まで残業の日々だったのに。仕事の進め方をちゃんと考え直さないといけないですね。

上野修三さんの講演

スペシャルゲストティーチャーの最後は、なにわ料理研究家の上野修三さんです。長池小学校6年生総合学習の田辺大根の授業にお招きしました。

家賃の保証契約

今まで使ったことがありませんでしたが、管理しているマンションの契約に際して、敷金の予算が厳しいお客様に家賃の保証契約締結を条件に契約をさせていただきました。数多くの会社がこの保証業務に参入し、様々な商品があります。しかしどれも零細企業が多く、保証料を支払っても、いざというときに会社が無い、というリスクもあります。しかし年々、保証金や敷金の額が下がってきています。それと同時に、家賃の支払いができずに、保証人に督促するというような事例も増えてきています。住宅ローンを組む際に、保証会社が存在するように、賃貸借契約においても、保証会社の利用が一般的になる時代がもうすぐそこまで来ているのかもしれませんね。

何もしないつもりでしたが

今日はボーイスカウトのハイキングの予定でしたが、朝、雨模様だったので中止になりました。仕事も入れていなかったので、忙しい毎日にの間に生まれたぽっかりとした休日だったので、何もしないでゆっくりと休養するつもりでした。が、貧乏性なのか、色々と家の中の用事や買い物に走り回る一日でした。大型の本棚を移動させたり、クローゼットの整理や日用品の買い出し。本も読みたい、会社の書類も整理したい・・・。ビールでも飲んで昼寝。なんて、絶対にできない性格のようです。

みんなでつくろうDAY

仕事を午前中で切り上げて、長池幼稚園の「みんなでつくろうDAY」に参加。園児達の作品展を兼ねた、親子で工作を楽しむ一日です。年長組は各クラスごとに趣向を凝らした作品を展示します。私の娘のクラスは、教室いっぱいに日本の四季を表現した作品を展示していました。

毎年、箱を使って子どものおもちゃをひとつ作っていたのですが、今年は時間切れで何も作ることができませんでした。子どもも今年は何を作ってくれるのかと、楽しみにしていたので残念です。

今年の趣向のひとつに、昆虫の飼育講座開催がありました。長池幼稚園おやじネットワークの取り組みで、昆虫飼育の経験豊富なお父さん達が、子ども達に昆虫のお話をして、つがいのカブトムシの幼虫を一匹ずつプレゼントするイベントです。大盛況で、早くも来年のオファーが届きました。

佐野家住宅

阿倍野区阪南町3丁目に、今年、国の有形登録文化財に登録された「佐野家住宅」があります。当社にて、こちらの文化財の有効利用についての提案を依頼されました。大きな「うだつ」が特徴で、建物に組み込まれた「土蔵」と母屋と貸家が一体となった二戸一の構造が特徴的です。建築は調査の結果、昭和5年と判明しました。

普通の住宅にリフォームしても十分貸すことはできますが、せっかく文化財指定を受けた街の財産なのに、地域になにも貢献しないのはもったいない、という発想が前提にありました。

できるだけ地域に人に開放されて、その建物を見ていただき、そして利用していただき、かつ家主さんにも安定した収入が見込める活用方法。

地域で古くからあり、その事業内容が周知されている社会福祉法人日本ヘレンケラー財団にその利用を託すことになりました。詳細は追々書きますが、12月上旬に契約することに決定し、本日より契約書の案分作成に着手しました。今までで一番難しい賃貸借契約書になりそうです。

西田辺駅前コーポラティブハウス参加者総会

西田辺駅前コーポラティブハウスの参加者による総会が久しぶりにCOM計画研究所にて開催されました。工事は少し遅れ気味ですが、順調に進んでおります。来年の6月までには十分吸収できる程度の遅れのようです。コーディネーターから、近隣との話し合いの経過報告と、1階のエントランス付近のデザイン、ならびにセキュリティーについての提案がありました。デザイン関係は概略が決定しましたが、来年の1月頃、現地を見学の上、イメージを固めて決定することになりました。

森下博士の講演

長池小学校の6年生総合学習で、スペシャルなゲストティーチャーを招聘しました。幻の田辺大根を復活させた立役者である大阪府立食とみどりの総合技術センターの森下正博博士です。9時50分から2時間ご講演いただきました。途中、お得意のバイオリン演奏もあり、和やかな雰囲気でお話をお聞きすることができたと思います。6年生は、3学期に田辺大根についてのまとめ学習をします。今日のお話はその時の参考になることでしょう。

南田辺5丁目の取引

実はこの日記、1ヶ月遅れで書いています。この頃から、極端に忙しくなり、ブログの更新どころではなくなってしまいました。ですから、これから1ヶ月間は記憶を頼りに日記を書きます。

さて今日は、以前このブログでもご紹介したことのある東住吉区南田辺5丁目の中古住宅の取引でした。取引場所は南都銀行の八尾支店という場所だったので、午前中はすべてこの取引に費やされました。

帰ってきてからは、
13:30~ 長池小学校のふれあいタイム(授業)に参加
15:00~ 管理しているマンションで業者によるネズミ駆除立ち会い
16:00~ グループホームを計画している社会福祉法人で打ち合わせ
18:00~ 住信リアルタークラブ20周年記念パーティー
19:30~ 長池幼稚園にて、「お父さんのための絵本講座」出席

時計を実ながら一日中走り回っていました。特に18:00からのパーティーなどは、わざわざ新阪急ホテルまで行きながらも、滞在時間わずか30分という情けないありさまです。

これから1ヶ月近く、こんな日々が続いたのでした。

学習発表会

長池小学校で学習発表会が開催されました。昔風に言うと「学芸会」というやつです。この学習発表会は2年に一度の開催で、開催されない年は、児童が作った造形や絵画の展示会が行われます。
今年は、長女が6年生で最後の年なので、ゆっくりと鑑賞させていただきました。どの学年も素晴らしく、練習の成果が発揮できていたと思います。中でも1年生が「大きなカブ」もモチーフにした「ふれあいタイム大事件」という田辺大根の栽培を題材にした劇を披露し、小さな身体で一生懸命表現している姿がかわいく、印象的でした。

和泉葛城山

長池幼稚園主催の自由参加プログラム「親子アウトドア」で、和泉葛城山に登ってきました。山頂付近の天然記念物に指定されているブナの森も紅葉に彩られ、秋の山を満喫できました。幼稚園の子ども達には少々ハードだったかもしれませんが、誰ひとりとして落伍者もなく、子どもも親も自信がついたと思います。

牛乳は効果無く

長池小学校の田辺大根。6年生が知恵を絞って牛乳によるアブラムシ駆除を試みましたが、効果はやはり限定的でした。今朝、畑を見に行った結果です。

牛乳がたまりやすい場所にはアブラムシの死骸がありましたが、葉の裏などのアブラムシには効果がなかったようです。印象としては1割程度が駆除できたかな?という感じです。

牛乳が効果無ければ、次は石けん液を試してみることになると思います。これも効果が低いだけでなく、大根の葉自体が呼吸できなくなって枯れてしまう副作用があります。乾いたらすぐに洗い流す必要があります。

今日、インターネットで自然農法について調べました。木酢液や食用油など、いくつか効果が期待できそうなものが見つかりましたがどれも手間がかかりそうです。6年生の児童でも難しくない方法が必要です。

その中で「草木灰」というのを見つけました。字の通り、草や木を燃やした後の灰です。これを朝露が残っている早朝に葉っぱに振りかけるだけで、アブラムシに対しての忌避効果を発揮するようです。臭いと強いアルカリ成分が良いようです。それに草木灰は肥料としての「カリ」をたくさん含んでいるので、根を育てる効果があるので大根にはピッタリのようです。

さっそくコーナンで一袋購入しました。19日(日)、学習発表会で早朝から小学校に行くので、その時に密かに一部の大根で試してみる予定です。

少額短期保険募集人

賃貸物件をお世話したときに火災保険に加入していただくことがあります。

火災保険の代理店になるには、いろいろと面倒な試験やその後のノルマなどもあって敬遠しがちです。

そんな不便を解消したのが共済でした。

宅建協会も「宅建ファミリー共済」という使い勝手の良い「保険」を用意していてくれたので便利に使っていましたが、この度、保険業法の改正で、いわゆる無認可共済は、すべて保険会社になるか、少額短期保険業者になることが義務づけられたようです。

宅建ファミリー共済は、少額短期保険業者になることを選択しました。

その結果、当社もそのための募集人資格を取得する必要が生じ、本日、その講習と試験に挑んできました。

毎日仕事が忙しい日々なので、勉強するのは夜の11時からというありさまで、ここ数日は寝不足でした。

2時間の講習後、1時間の試験を受けましたが、結果は1ヶ月先とのこと。70点以上が合格ラインだそうです。努力は報われるのか?

アブラムシ

長池小学校の田辺大根の畑がアブラムシの集中攻撃を受けています。

今朝も出勤前に学校に立ち寄り、先生方と対策について相談してきました。

今までは、セロテープでくっつけて捨てるという手間のかかる方法で駆除していましたが、一部の班ではそんな悠長な方法では追いつかない状態です。

本当は農薬を使えば一発なのですが、こどもたちが食べるものであり、教育上の観点から今まで農薬を使ったことがありません。

では、どうするか。石けん水や牛乳をアブラムシに噴霧することによって駆除する方法があります。アブラムシの呼吸器官をつまらせて窒息させます。

農薬にくらべて効果は限定的ですが、それを採用することになりました。

被害のひどい班の班長さんはかわいそうに休み時間ごとにセロテープで駆除をしています。あまりの多さに少しあきらめも出てきているようです。

牛乳作戦。うまくいくと良いのですが。

条件交渉

業務用の賃貸物件の場合、フランチャイズやチェーン店でで店舗開発担当者がいるような会社は、賃貸借契約の細部に渡って、こと細かく条件交渉をしてきます。

対して、初めてお店を始めるような方は、家賃や保証金などの交渉はあっても、支払い条件や工事の貸主借主負担区分などについての交渉はほとんどありません。

ほんとうはいっぱい交渉して良いのですよ。不動産仲介業者の立場からすると、交渉が少ない方が仕事が楽なのですが。

どんな交渉ができるかは、また後日。

隠ぺい体質

いつも読んでいる金子さんという方のブログです。
お嬢さんのセーラー服が、学校内で盗まれたというのに、学校側は警察への被害届提出を拒み続けたという話です。
学校は生徒を守らない、学校で盗みをはたらいても罪に問われない、ということを生徒たちに教えてしまったことになります。
不幸なことです。

よく話す、ということ

最近、些細な行き違いが原因のトラブルがよくあります。
私は、当事者というよりも関係者として、仲裁の場にかり出されることが多くなってきました。
大概は、言いたいことを言わずに、自分の心の中で繰り返し叫んでいる内に、我慢しきれずにどこかで爆発するというようなパターンが多いです。
会話を交わすのがちょっと苦手だな、という相手とは一番たくさん会話をすべきです。
たいへんですけどね。難しかったら、挨拶だけは必要以上に行うこと。
当事者のお話をそれぞれよくお聞きして、問題点をノートに書き出し、それぞれの発言の真意を問い、どんな小さなことでも良いので、前向きな合意を少しずつ積み重ねていく。それしかないですね。

管理するブログ一覧

丸順不動産の三代目は毎日なにをしてるんや?
-街と建物、そしてコミュニティの再生-
http://marujun.cocolog-nifty.com/log/

長池おやじの会
-長池小学校を中心に活動する地域ボランティアの会-
http://marujun.cocolog-nifty.com/nagaike/

長池幼稚園おやじネットワーク
-お父さんの子育て参加と地域デビュー-
http://marujun.cocolog-nifty.com/oyaji/

ボーイスカウト大阪第119団
-活動の報告と連絡掲示板-
http://marujun.cocolog-nifty.com/bs119osaka/

不覚にも

コブクロの「同じ窓から見てた空」という曲を聴きながら涙してしまいました。

ゲストティーチャー

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長池小学校の6年生総合学習。田辺大根について、もっと深く知り考えてもらうために、スペシャルなゲストティーチャー3名を招聘しました。その第一回が、『田辺大根ふやしたろう会』世話人の吉村直樹さんです。田辺大根の歴史を中心に2時間、お話を聞きました。全員、熱心にメモを取っていましたよ。6年生ともなるとなかなか優秀です。

地域資源2

世界のシャープ株式会社本社があるのを忘れていました。
それと、公園の中には「長池」と「桃ヶ池」がありました。もう大阪市内には、このふたつと住吉区の万代池しか自由に出入りできる池は残っていません。(たぶん)

地域資源

長池地区の地域資源を考えてみました。

地域資源とは、その地域特有のものであって、全国どこにでもあるものは含まれないそうですが、まあ難しく考えないで。

長屋 昭和初期に建築された長屋がたくさん残っている
公園 学校区内に占める公園面積はやたら広い
御堂筋線 大阪の大動脈 都心に直結
田辺大根 長池小学校の取り組みは全国的に知られつつある
田辺寄席 30有余年続く地域寄席 繁盛亭など足下に及ばず

これらの資源を活用しない手はないですよね。

長屋の売物件ですが

江戸時代から明治時代にかけて成立した古い町で長屋売却のご相談を受けています。最近、長屋を購入したいというご相談が多くなっていますが、残念ながら、こちらの長屋は古くからの入居者がいらっしゃいます。つまり貸家です。事情があって売却することになったのですが、ご近所の方で商談を進める予定になっています。外観を見る限り、室内の保存状態も良さそうです。いつか、写真だけでも保存したいと思います。

十割そば やまなか

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寺西家阿倍野長屋の近くでオープンした蕎麦屋さんです。
このブログにも何度も書いた当社仲介の土蔵の店舗です。
初めて食べにいきました。
写真はお昼のセット850円です。
十割蕎麦はつなぎを使っていない本格的な蕎麦。
うまかったです。

キャンプ二日目

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長女と長男です。
暑くもなく寒くもない快適な朝です。
キャンプは、春と秋が一番です。

焚き火

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茨木市の山奥にある「ふれあいの里 動物村」に来ています。
バザーの翌日で、こども2人と完全なオフを楽しんでいます。
趣味は?と尋ねられたら、焚き火と答えます。

感無量です

言葉では言い表すことのできない気持ちで満たされています。
長池幼稚園のPTA会長として最後のバザーが終わりました。
そんじょそこらのバザーと規模が違います。大勢のお客さんと寄贈品を提供して下さる保護者の皆さん。当日にお手伝いいただく委員さん、ボランティア、同窓会役員、そして先生方。みんなで協力して開催します。
しかし、とりわけ頭が下がるのが、ここ1ヶ月毎日幼稚園に出勤(と言っても過言ではない)して準備していただいた女性役員の皆さんです。
PTA役員として7回目のバザーでしたが、今までで一番充実し、楽しかったバザーでした。
今日、ちゃんとお礼を申し上げることができなかったので、この場で改めてお礼を言いたいと思います。
皆さん、本当にありがとうございました。

地価

詳しい統計を取っているわけではありません。広い範囲で調査しているわけではありません。でも、阿倍野区では間違いなく地価は上昇し始めています。

半年前に、坪当たり100万円から110万円程度だった阿倍野区の地下鉄御堂筋沿線の地価は、取引事例ベースで120万円から140万円近くに上昇しています。あくまでも、御堂筋沿線で、前面道路5~6m、30~40坪程度の土地を標準にしての話です。

新聞の折込広告では、坪当たり140万円から160万円程度の物件が掲載されるようになってきました。

10月30日には、金融庁が銀行の不動産融資に対する監視の強化に乗り出したという報道もありました。

地価が上昇しても、国民すべての給与所得が増えれば問題ありませんが、給与所得が上昇しないまま地価だけが上昇すると、社会コストばかりが増えて、生活が苦しくなります。

前のバブルから20年近く経過しています。不動産業界でも、前のバブルを知らない世代が最前線で活躍し始めています。しばらくは、地価に注視が必要です。

ぼつ原稿

あるフリーペーパーに投稿する予定だった原稿です。せっかく書いたのに幻にするのはもったいないので、ブログに掲載します。

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タイトル 『もったいないやん』                                                         

大阪の片隅で、不動産仲介業を営んでいます。
日々の業務の中で、開発型の今の経済の有り様に「それちょっとちゃうんちゃうの」という疑問を持っています。
そんな私が取り組むようになった長屋の活用について、お話しをしたいと思います。

日本の不動産業界は、完全なスクラップ&ビルド型で、古いものは取り壊し、新しいものを建てなければならない、という使命感のようなものすら感じる世界です。

今でこそ、リノベーションやコンバージョンなどの新しい言葉が出てきて、古い建物を用途変更しながら活用していくという思想がやっと芽生えてきました。しかし、この動きは、一部の上場会社と大手ゼネコンの中での話であって、ブームや社会貢献を横目に見ながら、損得勘定をきっちり計算しながらの動きでもあります。

私が長屋の再生や活用に関わるようになって、20歳代の若い世代の人たちと親しくお付き合いをさせていただく機会に恵まれました。彼もしくは彼女たちは、木造の築後70年も80年も経過している古い長屋を見て、新しいと感じているようです。

鉄筋コンクリートのマンションがごく当たり前に街にあって、またそこで育った世代にとっては、カルチャーショックを受けるほどの新鮮さを感じたのかもしれません。

しかし一方では、長屋がごく当たり前にあった街に育った世代にとっては、古くて寒暖の差が激しく、プライバシーの確保も難しい長屋は、歴史の遺物にもならないほど、無用な建築物と写っているようです。

私はちょうどその中間の世代にあたります。ジェネレーションギャップにも似た今の長屋事情の橋渡しができれば、この上ない幸せです。

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何回かの連載にするつもりでした。気が向けば続けます。

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