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2008年1月

賃貸のご依頼

親しくお付き合いさせていただいている設計士の先生から、貸店舗を探して下さい、とのご依頼。

西田辺駅から徒歩2~3分以内で、20坪程度の物販向きの店舗。

可能ならば、長屋を改修してお店づくりをしたいというご意向ですが、マンションなどの1階などでもOK。

さっそく自転車でひとっ走りしてきて、資料収集といきたいところですが、あまり適当な貸店舗はありませんでした。

南港通りを中心に、空き店舗はいくつかあるのですが、ほとんどが10坪程度の小さな店舗ばかりです。

当社で賃貸募集中のマンション静(阪南町5丁目)が一番条件に近いかもしれません。

4物件ほど資料をまとめ、明日、お届けする予定です。

おもしろ看板

日曜日の物件の下見で見つけたお店です。けっこう有名ですね。

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近代建築

物件の下見をしているときに、駅から駅の移動中に見つけた近代建築です。どれもすっかりおなじみの建物ばかりです。詳しくは『大大阪モダン建築』などでご参照下さい。

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物件の下見

午前中に、大阪府知事選挙の投票を済ませ、事業用不動産を中心に物件の下見に行きました。

地下鉄本町駅をスタートし、最初に見に行ったのは100坪台の事業用地です。更地で駐車場に利用されていました。価格などの詳細は書けませんが、なんでこんな坪単価やの?(高)というのが率直な感想です。

次は西天満の一棟売収益マンションですが、地下鉄の動線が悪いので、歩いて向かうことにしました。途中、おなじみの近代建築群の写真を撮り、大阪国際女子マラソンの準備風景を見学しながらの快適な都心散歩。ちょっと寒いのが残念でしたが、人影の少ないオフィス街は気持ちが良いですね。

さて、たどり着いた物件は、細長いタワーの賃貸マンション。昨年の暮れには完成していたようですが、入居募集はしていないのでしょうか、入り口は閉鎖されたままでした。ワンルームや1LDKを中心とした物件ですが、この地域にこれほどの需要はあるのでしょうか。収益マンションバブルを象徴するような物件です。

地下鉄南森町駅から地下鉄谷町線に乗り、終点の八尾南駅まで一気に移動。立派な社屋が建つ事業用物件を見学。どちらも駅からの距離はまあまあなのですが、需要は少なそう。ただ、この付近で以前売りに出されていた社屋付きの事業用物件に新しい企業が入居していたので価格さえ合えば、自ら新築するよりもリーズナブルなので買い手は現れるのでしょうね。ふたつの内の駅から遠い方の物件は大きな道路に面して、建物の築年数も比較的新しいので、このまま利用する企業をぜひ見つけたいですね。

おはなし会

ヘレンケラー財団が運営している施設『一会』で、ももやまぶんこを支える会が主催するおはなし会があり、娘を連れて参加してきました。

場所は、登録文化財に指定されている阪南町3丁目の佐野家住宅です。

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ももやまぶんこに収蔵されていた絵本の一部も、倉の中に新設した書架に納められています。

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写真家

建築写真を専門にしておられるKさんが、ある方のご紹介で来店されました。

私の別のブログをご覧になったようです。

古い建築物に興味をお持ちで、内部の写真撮影が可能な空き家を探しておられます。

実は、昨日ご相談のあった小さな貸家のご所有者様も古い建物や町並みがお好きで、ご自分の住んでおられる東住吉区田辺地域の町並みを写真で記録されているそうです。

こういう価値観をお持ちの方が増えてくると、町並みもしっとりとした落ち着いたものになっていくのかもしれません。

貸家

小さな貸家のご依頼を頂戴しました。

駅からは少し距離がありますが、静かな環境の良い場所です。

春には、2階の窓から桜並木をながめることができます。

賃貸条件などの打ち合わせはこれから。

鍵をお借りして、これから内覧を行うところです。

詳しいことが決まりましたら…。

購入のご依頼

あるお客様のご紹介で、住宅用地購入のご依頼をいただきました。

常盤小学校か阪南小学校区で、土地購入のご予算は5000万円程度。

建物付きの場合は、プラス2~3000万円です。

日当たりの良い物件をご希望で、土地は南向き。

間口は5.5m以上です。

もう数年前から探しているものの、なかなか良い物件に巡り会えないとのこと。

当社にてご縁がありますように、しっかりと探します。

物件の下見

今日は、遠方も含め五ヶ所の物件を見てきました。

直接、お客様からご相談をお聞きしている案件で、東淀川区小松方面まで足を伸ばしました。駅で言うと上新庄駅です。面積は、約70坪ほどで生活幹線道路に面した良い土地でした。売却の方向に向かうか否かはまだわかりません。

数日前に、某信託銀行の情報交換会で、会員から提供された物件です。東住吉区南田辺方面の邸宅用地。100坪以上ある住宅用地をお探しの方には良いと思います。住吉区長居方面の一棟売り収益マンション。築年数はちょっと経過していますが、間口の広い、ガッチリとした印象を受けるマンションです。華やかさはありませんが、いかにも“資産”という雰囲気を醸し出しています。

その他、事業用地を二件。住吉区の幹線道路に面した事業用地。間口は広いのですが、計画道路に面しているので、建築の制限等があります。堺市北区の駐車場約240坪。資料の地形を見ると、変形地なのであまり良い印象を持ちませんでしたが、現地に行ってみると、なかなかすっきりとした良い物件です。ただ、使い道がわかりません。建売用地にしてはロスが多すぎます。小さな事業所兼配送センターのような使い道が良いのかもしれません。中央環状線から少し入ったところなので、交通アクセスは良いでしょう。

物件の下見

今日は、朝から予定していたアポイントが、先方の都合でキャンセルになるなどして、少し余裕のある一日を過ごしています。

本来なら、日々新しく入ってくる物件情報は、毎日必ず見に行くというのが不動産業の鉄則ですが、管理の仕事や継続の仕事、またPTAなどの用事が毎日山積していて、ままならないのが実情です。

余裕のあるスケジュールの合間を見て、東住吉区方面へ物件を下見に行ってきました。

東住吉区南田辺方面で60坪台の売り土地。
東住吉区山坂方面で40坪台と80坪台の売り土地。

どの物件も、私の感覚では、売り出しの価格よりも20%は高いかな?という印象です。

決して私の価格設定が弱気というわけではないつもりですが、不動産の市場価格は、弱気と強気が交錯する見通しの悪い状況が続いています。

町家ステイ“懐古庵”

京都の町家を気軽にレンタルできる懐古庵という施設を見学してきました。

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管理しておられる方がお客様の応対中で、詳しいお話しを聞いたり、内部を見学することはできませんでしたが、さすが町家活用の先進地京都だけある素晴らしい活用事例と思います。

京都というブランドがあってこそなので、大阪で同じ事をやったとしても、すそ野は広がらないでしょうね。

中小ビルにも省エネ規制

1月10日(木)の日本経済新聞に掲載されていました。

国土交通省は2008年度から、床面積300~500平方メートル程度の中小規模のビルやマンションにも、省エネ対策の届出を義務づける方向で検討しているそうです。

現行の規制は、床面積2000平方メートル以上の建物を新築や構造を変更するような大規模な改修を行う場合が対象でした。

それをこの規模まで下げると、ほとんどのマンションが規制の対象になってくるでしょう。

建築主は、空調設備や断熱材などについて一定の省エネ対策(具体的には、二重サッシや復層ガラスなど)を講じ、行政機関に届ける必要があります。

新聞によると、省エネ基準を満たさない場合に比べて、建築コストが1~2割程度上がる可能性があると書かれています。

建築業界や不動産業界は、昨年の建築基準法改正と原油高を原因とする建築材料の高騰に苦しんでいます。

私もチームマイナス6%のメンバーなので、地球温暖化を防ぐために省エネには積極的に取り組んでいかなければならないと思っています。

しかし、本当に1~2割もコストが上昇するとなると、今の地価水準ではますますマンションの供給は減少するでしょう。

ということは、デベロッパーが高騰する建築費を吸収できる水準まで、地価を調整する必要があるのだと思います。

相談

昨年の暮れから、東住吉区の某所で、土地の売却のご相談をいただいています。

単純な売却ではなく、ご所有地のどの部分を、どの程度の面積を売却するのか。

残った土地に、自宅を建築する予定であるが、どこに依頼し、どのような手順で話を進めればよいのか。

依頼者と今後の人生設計も含めてご相談させていただいています。

依頼者の古くからのご友人である工務店に施工の依頼をしたいが、設計者だけをご紹介いただきたいとの要望もあります。

このお正月、誰が一番適任かと考えを巡らせました。

設計者の人脈を整理すると20人を超える設計士さんとのお付き合いがあることに気づきました。

今、街の不動産屋をしていますが、設計士に憧れたこともありました。

今でも、建築物を見るのは大好きです。

今から建築士の資格を取得するのはたいへんなので、建築をプロデュースするようなチャンスがあると良いな、と思ってみたりしています。

まだまだ実力不足ですが…。

依頼者にご紹介する設計士は決まりました。

明日、同行して打ち合わせを始めます。

土地の売却は、その方向性が定まってから本格的にキックオフです。

イチロー

1月2日放送のプロフェッショナル仕事の流儀を見ました。

イチローの特集でした。

この番組を見て、私自身の仕事への姿勢のレベルの低さを思い知らされました。

不動産の仕事をして20年が過ぎました。

不動産の仕事で生計を立てている上に、時間の経過だけを考えると、世間ではプロと呼ばれます。

この番組で取り上げられる人たちは、そのジャンルではひとかどの成功を収めていたり、今波に乗っている注目の人たちばかりです。

だから、比較にならないとは自覚しながらも、プロとプロフェッショナルの違いを感じざるをえません。

イチローは球場に入る際、鈴木一朗からイチローに変わります。

もちろん、自分の仕事である野球に集中するためです。

対して私自身はどうなのか。

家を出て、その延長線上で会社につき、特に切り替えることもなく仕事を始める毎日。

野球に集中し、重圧に立ち向かう姿は、大いに参考になりました。

イチローと同じレベルに達するのは一朝一夕にはかなわないことですが、日々、百分の一でも近づけるように努力をしていきたいと思います。

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