案内
通常、２月３月は、賃貸物件が良く動くシーズンです。
当社も、賃貸管理などをしているので、ちょっと忙しくなります。
が今年は、当社の募集している物件の稼働率が高くて、あまり空室がないので、忙しくならない、という予想でした。
ところが、一週間ほど前から連日、案内に次ぐ案内で、急に忙しくなりました。
それも、事務所や店舗、貸家などの単発的な物件です。
売買物件の動きが鈍い分、賃貸に流れているのでしょうか？
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2008年2月
光ファイバー
自宅のＡＤＳＬを光ファイバーに変更する工事。
ＡＤＳＬでも別に不便はなかったが、ある程度、世間の流れについて行かないと、仕事に差し障りがあります。
テレビもあまり見ないので、ケーブルテレビを引き込んでいないと、お客さんから物件の設備などの質問を受けたときに、的確に答えることができません。
光ファイバーもその一環です。
でも、あまり早くなった印象はありません。
ちなみに、ＮＴＴ西日本のフレッツ光プレミアムです。
阪南地区協議会
ボーイスカウトの阪南地区協議会と、阿倍野区ＰＴＡ協議会が重なる。
どちらも重要。
しかし、体は当然ひとつ。
代理出席をお願いすることができたＰＴＡ協議会を欠席し、ボーイスカウトの会議に出席。
今夏の地区キャンプの参加予備申し込み。
団から、誰か申し込みに行ってくれるだろうと考えていたところ、ことごとくみんなの都合が悪く、このままでは、うちの団のスカウトが参加できなくなってしまうために、やむを得ずの措置。
最近、会合が重なることがしょっちゅうです…。
土壌の調査
某所にて、土壌汚染の調査。
機械を設置していたコンクリートの土間に、直径20cm程度の穴をあけて、土とガスを採取します。
結果は約２週間後。
土壌汚染が判明すると、ちょっとやっかいなことになります。
リフォーム
せっかく阪南小学校区にある３ＬＤＫなのに、ちゃっとリフォームをしていないばっかりに、半分以上が空室になってしまっている賃貸マンションがあります。
ここにきて家主さんのご理解のもと、きちんとしたリフォームを施して、心機一転、新たに募集することになりそうです。
詳細が決まりましたら、このブログでご報告します。
もちつき大会
早朝７時３０分から、長池連合こども会によるもちつき大会。
会場は、長池小学校です。
長池小学校ＰＴＡや長池おやじの会も“協力”に入っているので、当然お手伝い。
しかし朝起きてみると、うっすらと雪の積もる極寒の朝でした。
私の担当は、かえし手です。
今日の為に、わざわざ検便までしました。
もちつきのかえしは手慣れたもので、長池幼稚園やボーイスカウトのもちつきで、毎年やっています。通算では２０回以上はしているでしょう。
大勢のこどもたちやお客様が来場され、スタッフも入れると５００人程度になっていたのではないでしょうか？
今回で３回目になるためスタッフも手慣れてきました。
段取りよく、予定よりも１時間早く終了してしまいました。
私はかえし手でしたが、つき手の人は翌日筋肉痛でしょうか？
皆さん、お疲れさまでした。
貸家を探しています
以前から、古い建物が好きで、お付き合いのあった女性のお客様が突然ご来店されました。
今住んでいる貸家が、家主さんの都合で取り壊しになるので、引っ越し先を探しているとのこと。
立ち退きのお話しは先週もありました…。
どんどん、古い建物が取り壊されていきます…。
４月中にはお引っ越しを完了したいとのこと。
場所は、できれば西田辺や昭和町周辺。
家賃７万円程度まで。
女性のひとり暮らしなので、大きな家はいりませんが、水回りが新しい方が良いですね。
ロシアンブルーという猫が１匹います。
場所については、条件次第では大きく拡大しても良いとのことでした。
コーポラティブハウスの勉強会
１８時３０分より、中央区内久宝寺町の丁稚場（でっちば）にて、定例の勉強会。
今回で３回目になります。
今回は、株式会社ＶＡＮＳ（ヴァンズ）によるコーポラティブハウスの事例紹介です。
若い人ばかりなので議論が熱かったり、脱線したり…。
すごく楽しいです。
良い勉強をさせていただいています。
途中で帰らなければならなかったのですが、次回はお花見とかの話も。
情報交換会
夕方から、住友信託銀行本店不動産営業部にて、情報交換会。
皆さんお忙しいのか、少し欠席が目立ちました。
地価の最新動向については、また改めて書きたいと思いますが、下落傾向にあることだけは間違いありません。
いくつか物件資料をいただきましたが、「こんな値段で買って何に使うねん」「こんな利回り設定で空室リスクを考えたら誰も買えへんで」というような物件が多く見受けられました。
しかし、売却する側にはそれなりの事情もあるので、いつかは適正な価格に下がってくるものです。
高いからといってあきらめないで、まずは現地を見に行くこと。
大阪市内の物件を中心に、近日中に下見に行ってきます。
売土地を探しています
閉店間際に、赤ちゃんをだっこしたお母さんが来社。
ある方のご紹介で、ご来店いただきました。
現在、阿倍野区の某幼稚園にお子さんが通っておられて、４月の新入学前に適当な住宅用地を見つけた上で、入学する小学校を決定したいとのこと。
希望する小学校区は、長池小学校区か阪南小学校区。
まだ予算のこととか、新築する家のイメージなどつかめていない部分が多いので、あまりあわてないで、ゆっくり探した方が良いですよ、とアドバイスさせていただきました。
物件をご紹介させいただきながら、少しずつ不動産購入の知識を深めていって頂きたいです。
賃貸マンションを探しています
このお客様も、ドッチボール大会の後にご来店いただきました。
いつもお世話になっている設計の先生のご紹介です。
現在は、郊外に住んでおられますが、お仕事や趣味の都合で、この阿倍野区周辺にお引っ越しを考えておられる女性です。
ひとり暮らしなので、大きなお部屋は必要ありませんが、専有面積２５㎡程度で、家賃は共益費込みで５５，０００円程度を考えておられます。
新築のピカピカしたマンションはちょっと無理かな？とご説明させていただくと、ぜんぜんかまわないとのこと。
お買い物のことを考えると昭和町駅近くが第一希望です。
多少古くても、清潔で安全なマンションがあれば、ぜひご連絡下さい。
貸家を探しています
ドッチボール大会の引率の後、お客様がご来店。
阿倍野区の王子商店街周辺で、貸家を探しておられるご夫婦です。
事情で立ち退きを迫られておられるようで、人情味あふれる王子商店街から離れるのがいやで、その周辺で探しておられます。
ご夫婦と小型犬が１匹。
家賃は７５，０００円程度までで、早急に探しています。
古い物件でもＯＫです！
ドッジボール大会
阿倍野区学童ドッジボール大会の引率。
会場は、大阪市立阿倍野スポーツセンター体育館。
長池小学校から、４・５年生と６年生のチーム男女それぞれ２チーム、計４チームが参加しました。
男子の部、女子の部と集合時間が異なり、ボーイスカウトの集会や仕事などが、入り乱れた１日だったので、試合観戦はできず。
後から聞いたところによると、６年生の女子チームは３位。６年男子チームは二回戦敗退。その他の４年と５年生の混成チームは検討するも残念な結果に終わってしまったようです。
応援できなくて、ごめんね…。
団委員会
１９時３０分から、定例の団委員会。
ボーイスカウトの会議です。
特に難しい議題は無し。
まあ、２ヶ月に１回開催しているリーダー会議で、行事予定については打ち合わせ済なのが幸いしています。
明日は、阪南地区合同のＢＰ祭。
ＢＰとは、ボーイスカウトを始めたイギリス人のベーデン・パウエルのイニシャルです。
そのＢＰの誕生日（とっくに亡くなっていますが）をお祝いする集会。
私は、仕事やら、阿倍野区学童ドッジボール大会の引率やらでお休みですが、お見送りだけは行くつもりです。
久栄会
午後７時から、沢ノ町にある丸平商事さんの事務所にて久栄会。
大阪市内南部の不動産業者１１社で、１０年以上続いているまじめな情報交換会。
１時間、情報交換会をした後、幹事が近くのお店をセッティングしているというパターン。
今夜は、鶏鍋ということで二次会に参加したかったのですが、最近飲み過ぎのため、本日は休肝日と決めていたので、誘惑に負けないようにさっさと帰りました。
関西不動産情報センター
１１時から天王寺東映ホテルにて、関西不動産情報センター大阪南地区の定例会。
今回は、講師を招いての研修会は無し。
年度末も近いということで、来年度の役員と年間行事について話し合われました。
今年１年間、研修会担当ということで、講師をお招きしてセッティングをする係でしたが、任期満了と言うことで３月限りということになりました。
大きな声では言えませんが、ネタが尽きた頃だったので、ちょうど助かりました…。
あすの会
最近、夜の会合が増えて、ダイエットも一進一退です。できるだけ、会議のみ参加して、夕食は自宅で食べるようにしています。しかし前夜は、西田辺駅前商店会の会合で食事をしながらの会議があり、その後、ちょっと調子に乗って２次会３次会となってしまいました。
今夜もあすの会がありましたが、ボーイスカウトの会議と重なってしまったこともあり、あすの会後の“いこいこ”には残念ながら不参加でした。
現在、あすの会では、阿倍野区や住吉区の名所や史跡、そして記録すべき建物などのランドマークを収集する作業をしています。
あすの会らしさを基準に、有名な建築家の作品や古い長屋や町家などの建物、そして、阿倍野や住吉の下町文化を伝えるような場所を探しています。
職業柄、他の会員の皆さんよりも多くの場所を知っているのですが、それでもお話しをお聞きしていると新しい発見もたくさんあります。
最終的にどのような形でまとめるかは決まっていませんが、自分の街を知る作業としては、町歩き同様楽しい作業です。
来月には、会員の皆さんと手分けして、候補地の写真撮影をしに行くことなりました。
美章園温泉
登録文化財に指定されている阿倍野区美章園２丁目の美章園温泉が解体されるとの情報があり、せめて写真にとの思いで、撮影に行って来ました。
この美章園温泉は、各地の温泉好きに愛される有名な銭湯でしたが、建物の老朽化のために先日来、営業を休止していたので、再開かなわず残念な結果になりました。
保存運動も始まったようですが、このような古い建物を頑張って維持してこられた所有者の苦悩もわかるだけに、資金も知恵も持たない私としては、ただ見守るだけしかできません。
ほとんどの保存運動は、取り壊されることが決定してから始まるので、残念な結果に終わることがほとんどです。ナショナルトラストのような大規模な団体が日本でももっと定着すると、生き延びる建物も増えると思います。
その建物が稼働しているうちからかかわり、所有者の経済的なメリットが発生しない限りはたぶん結果は同じでしょう。私が参加している“みんなの不動産”などは、まさしくそのような不動産を生かしていく情報サイトです。おもろいやん、をキーワードにいろいろなことを仕掛けていきたいので、ご期待下さい。
物件の下見
朝一番に、小学校のドッチボール大会に向けた練習をのぞいた後、市内の物件の下見に向かう。物件をゆっくり見るには、駐車違反を気にしなくて良い地下鉄がベスト。物件の裏側に回ったり、付近で類似する物件がないか、ゆっくりと見て回ることができます。
■売収益ビル
北区堂島。地下鉄の出入り口から近くの物件なので、すぐに見つけることができました。鉄筋コンクリー造４階建で、ひとつのテナントがすべて使用しているようです。建築後２５年近く経過しているので、外観がやや今風ではありません。検査済証がない物件なので、かなり利回り設定を高くしないと売却は難しいかな。大阪の中心には違いないのですが、もうちょっとあか抜けて欲しいロケーションです。
■売ビル
地下鉄四つ橋線で本町駅に移動。こちらのビルも駅前に立地しています。バブル絶頂期の建築ですが、エントランスが狭いのが欠点。その他の外観はまあ合格点でしょう。現在は空きビルのようで、１階に所有者と思われる不動産会社の大きな看板が掲示されていました。四つ橋線の本町では、テナント需要は低いと思うので、やはり自社ビルに向いているのかもしれません。
■売収益倉庫
会社に戻ってから車で住之江区まで移動。大和川線に近い新北島です。敷地約１００坪の上に、鉄骨造の倉庫が建っています。検査済証があるので、銀行の融資なども可能な物件だと思いますが、価格設定からすると表面利回りがちょっと悪いので、最低でも８％や１０％くらいの利回りが確保できる価格帯まで下げないとダメでしょうね。
金剛山
ボーイスカウトにて金剛山へ。
前日、大阪市内でも降った大雪は、金剛山に積雪５０ｃｍをもたらしました。
１１年ぶりの市内の積雪、連休の中日、天候は晴れ、予想最高気温９度。
一生に一回あるかないかの大当たりの日に行くことができて大満足です。
しかし、誰しも考えることは同じで、河内長野駅のバス停は長蛇の列。
７～８０ｍはあったのではないでしょうか？
今回、金剛山にチャレンジしたのは、ビーバー隊からボーイ隊まで。
小学１年生の子どもたちも、アイゼン付けて、楽しそうに登っていました。
住むまち大阪スタイル・シンポジウム
大阪市立住まい情報センターが主催するシンポジウムに参加。
平成１９年度 住むまち大阪スタイル・シンポジウム
住まい・まちづくりにおけるコラボレーションの可能性
～協働型住まい・まちづくりの未来に向けて～
以下、主催者作成パンフレットからの引用
住まいまちづくりに対するニーズが多様化し、地域の資源を生かしたまちづくりの気運が高まる中、大阪市立住まい情報センターでは平成１８年１２月から、住まい・まちづくりに関する豊富な知識、経験を持つ専門家やＮＰＯ等との協働・交流を促進する「住まいネットワーク事業」に取り組んでいます。今回のシンポジウムは、これまでの取り組みやまちづくりの状況をふまえ、今後の協働による住まい・まちづくりについて考えます。
引用終わり
基調講演は、京都大学大学院教授の高田光雄先生。
「協働の住まい・まちづくりの展望」として、京都の町家を利用したまちづくりについてのお話しでした。
住まいネットワーク事業報告として、
住まい情報センターの担当者からの報告と、タイアップ事業を実施した団体からの報告がありました。
ＮＰＯ法人シヴィルプロネットは、ＡＤＲ（市民型裁判外紛争解決機関）を使い、まちづくりや住まいのトラブルを市民力のネットワークで処理しよう、という取り組みの報告。
子どものための住まい学習研究会（大阪教育大学の先生と学生が中心）は、大阪くらしの今昔館との連携による子どものための江戸時代の住文化体験プログラムの事例報告がありました。
この住文化体験プログラムは、今昔館の町家衆と呼ばれるボランティアの方々から、浴衣の着付けやむかし遊び、そして障子貼りなどの昔の生活の知恵や知識などを教わった学生が、当日集まった小学生たちにそれを教えるという世代間をつなぐプログラムでもあります。
この住まい情報センターには、住むまち大阪スタイル人という専門家集団の登録制度があります。私の参加しているあすの会やみんふどを介してお付き合いのある大オオサカまち基盤や水都OSAKA水辺のまち再生プロジェクトなども登録されています。
物件の下見
今日は、ＰＴＡの会議やら何やらで、午後が全部つぶれてしまったので、まともに仕事できたのは午前中だけでした。
■新築賃貸マンション
阿倍野区阪南町５丁目に建築中の賃貸マンションの資料がまわってきました。近隣の建物の中でも、ずば抜けて背の高い建物なので、遠くからも目立つし、高層階は眺めが良いでしょう。すべて１Ｋタイプで、設備や部屋の広さを考慮するとちょうど良い家賃設定になっていると思います。しかし、西田辺周辺は今後も数十戸という大規模な１Ｋタイプマンションの建築も計画されており、供給過剰感は否めません。街を魅力的にして、わざわざ西田辺に住む理由を作っていかないと、１Ｋタイプのような若い人向きのマンションは今後も入居者が集まりにくいでしょう。
金魚カフェ
久しぶりに、金魚カフェ（阿倍野区阪南町１丁目）に行ってきました。
数ヶ月ぶり？今年初めて？
行ってみてびっくり、常連客がたまるカウンター席がなくなり、雑貨が山のように置いてあります。聞くと、すべて商品とのこと。雑貨屋さん兼喫茶店に生まれ変わっていました。
物件の下見
自転車に乗って、阿倍野区内をぐるっと１時間走ってきました。
■売店舗兼住宅
昭和町駅から至近距離にある鉄骨造りの建物です。大通りに面していて駅からも近いので、商売や事務所をされる方に適しているかな。ただし、昭和４０年代の建物なので、今後のメンテナンスには費用がかかるかもしれません。価格と土地の面積を考えると、建物代金は限りなく少ないようなので、建物を使う人にとってはお得かもしれません。
■売店舗兼住宅
最近、店舗兼住宅や小規模な売ビルが増えています。小さい規模で商売をするのは苦しい時代です。この物件はアーケードのある商店街に面した建物です。角地で間口が広いため商売には良いでしょう。しかし昨年、この物件とよく似た建物が近くで売却されましたが、こちらの方は、店舗は設けずに住宅専用の建物にリノベーションしたようです。アーケードに面した物件は今後も苦戦するでしょう。
■貸店舗・事務所
庚申街道に面した貸店舗。面積は約４５坪あります。天井高が４ｍあるとのことなので、店舗にするとちょっとおもしろいお店ができそうです。ビルトインのエアコンが２台あるそうなので、初期投資はほんの少し助かりそうですね。美容室や整骨院などに適しているような印象です。
■新築賃貸マンション
マンション建築ラッシュの松崎町にあります。今年の春に竣工とのことなので、まだ外観を見ることはできませんでした。分譲仕様とうたっているので、ひょっとするとどこかの小規模デベロッパーが分譲するつもりで仕入れながらも、ファンド系の良い買い手が現れて、一棟まるごと売却してしまった物件かもしれません。１ＬＤＫや２ＬＤＫの間取りが中心なので、新婚層をターゲットにしているのかもしれませんが、家賃の価格帯が１５万円前後なのが気になります。道の入り組んでいる松崎町も、大規模なマンションが建ち並び、道路に関しては少しすっきりとしてきました。しかし今日、空が小さくなったなあと感じました。
■売中古住宅
阿倍野区阪南町某所の中古住宅。小学校区は阿倍野小学校になるのかな。現地には、販売する不動産会社ののぼりがたっていました。角地のため、すごく明るい印象があります。１９９０年代前半に建築された木造の３階建。このころに建築基準法が緩和されて、木造３階建が可能になったんじゃなかったかな？阪神淡路大震災後は、なぜか重量鉄骨の家がもてはやされて、最近では木造３階は大阪ではすっかり少なくなっています。木造でもちゃんと建築すれば、地震に強い家はできます。価格も一時取得者向きなので、これは売れるでしょう。ひとつ難を言えば、ガレージがないこと！
ビルトインの…
阿倍野区松崎町４丁目の庚申街道にあるお地蔵さんです。
建物と建物の間に挟まれています。
２階建のようにも見えるし、左右の建物を結ぶ渡り廊下のようにも見えます。
物件の下見
注力する売り物件がいくつかあるので、同業の皆さんに売却のお手伝いをお願いするためダイレクトメールを発送しました。阿倍野区内の不動産会社約１５０社に郵送。通常、切手代は８０円ですが、同一区内に１００通以上を発送する場合は６５円に減額されます。
購入や賃借の注文を同封していたので、さっそくいくつかの物件をＦＡＸでいただきました。
その内、田辺の中古マンションと昭和町の貸店舗を下見。
田辺のマンションは、お客様のご希望地域と少し距離が離れすぎているので厳しいかな…。もうひとつの貸店舗は、昭和町駅のすぐ近くで、建物の外観もグッド！但し、予算オーバーかもしれないです。どちらもご紹介だけしてみます。
地域創造ファンド
久しぶりにＣＯＭ計画研究所を訪問。
午後３時から、『地域創造ファンドについての研修会』が開催されました。
講師は、大阪府商工労働部の方です。
この地域創造ファンドの対象事業は、
１，ものづくり技術や製品の活用・連携等による新たな展開等の事業
２，農林資源を活用した新商品開発等の事業
３，観光歴史文化資源を活用した新たな集客やものづくりに関する事業
４，地域住民の生活の質を向上させる衣食住関連サービス・商品の開発事業
５，上記において、ブランド形成を図る事業、産学官連携による事業及び１～４の組み合わせ
次のアポイントが迫っていたので、４時過ぎに中座したため参加者同士のフリートークには参加できませんでした。
美容室に住む？
なんば駅から歩ける場所で、小さな美容室跡の貸店舗のご相談をいただきました。
５５年間の営業を終えたこのお店には渋い備品が残っています。
どのような貸し方をするかはこれからの検討です。
ＩＳクリエイティブオフィスの内覧会
株式会社アートアンドクラフトがリノベーションしたアイエスビルの内覧会。
昭和５０年建築の鉄筋コンクリート造７階建のうち、６階・７階と玄関エントランス、屋上、そして３階の一部を改修工事しています。
いかにも近未来的なデザインのオフィススペースはたくさんありますが、このような暖かみのあるオフィスは珍しいと思います。
特に、禁煙・分煙が進むオフィスでは、この改装事例のように屋上に居心地のよい空間があると良いですね。
内装についても、特に贅沢な資材は使っていません。むしろ、節だらけの杉のフローリングであったり、ベニヤ板などで味を出しています。
２フロア６区画の募集に対して、内覧会前にすでに５区画が決まっています。
築年数の古いオフィスビルは、どんなにお金をかけても最新のビルのようには改修することはできません。（これは長屋も同じ）
これからの主流になるような気がします。
物件の下見
天王寺区まで、中古ビルの下見。
昭和５０年代後半の建築だったので、建物の外観については期待半分あきらめ半分でしたが、やはり“あきらめ”の方でした。
すぐ横でマンションの建築中ということもあり、暗い印象をうけるロケーション。
平成に入ってから建築されたビルでも取り壊されて建売住宅や分譲マンション用地になるうことがよくあります。
そう考えると、この中古ビルもやはり取り壊されるのでしょうね。
もったいないなあ。
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