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4月15日(火) 家賃相場

東住吉区の某所にて、本日より解体工事。朝8時30分に、現場の様子を見に行きましたが、早すぎで職人さんはまだきていませんでした。また、後ほど出直しです。

午前中は主に、成約した賃貸マンションの契約書と重要事項説明書などの作成と、その他の契約準備を行いました。最近、友人の不動産業者から聞いた話ですが、彼は余剰資金で賃貸マンションの購入を検討していました。ほとんどの人が収益マンションを購入する際は、建築年数の新しいものをほしがるのですが、彼は立地やその他の条件が良ければ古いものでもかまわないといいます。立ち退き交渉をして、更地にした上で、新しい建物を開発したり、転売するようなケースは良くあるので、それが目的かと尋ねましたが、彼の答えは異なりました。つまり、新しいマンションは、建築年数を経過するごとに、年々受け取り家賃が減少するが、ある程度の年数を経たマンションの場合、現状の家賃設定から大きく賃料が下がる可能性が低いので、収支の計画を立てやすい、というものでした。確かにその通りです。今回契約予定の賃貸マンションも、昭和50年代の建物で、ここ10年間ほど、急激に家賃が下がっていました。ところが、ここ1~2年は、保証金の減額はありますが、家賃についてはあまり下がっていません。それどころか、ここ1年ほどは、あれほど募集に苦労していたのに、1ヶ月2ヶ月程度で入居者が決まるようになりました。他のマンションでも思い当たる節があります。ちょっと、他のマンションも観察して、この傾向について研究してみたいと思います。

さて午後は、先週から開始した大阪市内某所のビッグプロジェクトへの対応でした。チームを組んでいる某信託銀行の担当者おふたりと、ご所有者を訪問しました。土壌汚染の調査手順について、少し修正の必要が生じたので、そのご説明とお願いです。また、契約から取引までの時系列と金銭授受のタイミングにも変更が生じる可能性が出てきたため、そのことについてもご説明をさせていただききました。土壌調査のフェーズ1が事実上スタートしたのですが、複雑な建物の構造上、調査に手間取る可能性があるので、書庫に保管してある古い図面やあちらこちらのマンホールを開けて、地下構造の把握に努めました。何度も現場に通っているうちに少しずつ現況を把握できるようになってきました。

普段の仕事はひとりで取り組むことが多いのですが、誰かとチームを組んで取り組む仕事は昔から大好きです。パートナーと、ああでもない、こうでもない、といろいろ意見交換しているうちに自分の頭の中も整理できるし、お互いにチェックをかけることによってミスをしでかす可能性も低くできます。また、これだけ不動産の仕事が複雑化して、高度な知識や経験が必要になってくると、たったひとりのマンパワーでは対応できないことが増えてきています。これからも今回のように、他のエキスパートとチームを組んで仕事に取り組むケースが増えてくると思います。

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