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2016年9月

久しぶりに母校、近畿大学へ。建築学部で東大の松村秀一先生の講演を聴いてきました。

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先日、久しぶりに母校の近畿大学に行ってきました。建築学部で東京大学の松村秀一先生が講演されると言うことで、学部の2年生にまぎれて聴講してきました。宮部先生、ありがとうございます。講演のテーマは「箱の産業から場の産業へ」。来週出版予定の先生の新著に沿った内容の講演でした。

近畿大学の19号館。たぶん自分が学生だった30年前にもあったと思います。この日、この大教室で授業を受けていたのは約250人。夕方4時30分からだったので、居眠りする学生が続出するのでは?と予想していましたが、今の学生さんはまじめですね。皆さん、まじめにしっかりと聴いていました。宮部先生いわく、これは松村先生の話芸のたまものとのこと(笑)
じつは10月27日(木)には私の出番が予定されています。こんな大勢の学生さんの前でちゃんと話ができるのかなあ…とやや心配しています。企画マネジメント総論という連続講座で、この9月から来年の1月まで続きます。とても興味深い講演が続くので、講師の特権で次回も受講させていただくつもりです。こんな授業を受けることができる学生さんがうやましい~!




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キッチンカロリーは私の学生の頃にもあった懐かしい食堂。ライトアップされてきれいだったので記念撮影。大学通りには、懐かしいお店がいくつか残っています。次回は、店巡りなどもしてみようと思います。




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垂れ下がった軒を修理する大屋根の葺き替え工事が始まりました。

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先日、賃貸借契約のお手伝いをさせていただいた阿倍野区阪南町5丁目の「ちょっとしたお屋敷」。本日より、家主さんによる屋根の葺き替え工事が始まりました。




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道路側からは見えませんでしたが、大屋根の軒部分が垂れ下がってきていて危険な状態でした。フォレストホーム住販の小林社長に家主さんとの交渉をお願いして、本日からの葺き替えとなりました。葺き替え工事が行わなければ、今回の契約は無かったと思います。




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10月8日(土)9日(日)頃には、ここを活用する人たちによる大お掃除大会が開かれる予定です。天気予報はしばらく雨続きなので、予定どおり工事が進むか心配です。
 

角地の中古住宅でました。リフォーム・リノベーションの相談もどうぞ。(住吉区大領4丁目・売家)

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※この物件は成約済みです。



種目/中古住宅(連棟)
価格/
所在地/大阪市住吉区大領4丁目
交通/JR阪和線長居駅徒歩11分
交通/地下鉄御堂筋線長居駅徒歩13分
土地面積/公簿面積 52.37平米(15.84坪)
土地面積/現況測量 49.32平米(14.91坪) ※有効宅地面積
私道負担/他に有り
道路/南東側私道幅4m・南西側私道幅4m
用途地域/第1種住居地域
防火規制/準防火地域
建ぺい率/80%
容積率/200%
建物構造/木造瓦葺2階建
延床面積/53.66平米(16.23坪)
建築年/昭和44年7月
引き渡し/
取引態様/
広告有効期限/
当社の概要/http://marujun.cocolog-nifty.com/log/2006/01/post_511b.htm

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雨続きで日照が不足しているので田辺大根の状態はあまり良くありませんでした。

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長池小学校の畑作業を見てきました。雨続きで日照が不足しているので田辺大根の状態はあまり良くありません。元気なく倒れている大根が多く見られました。茎と葉を立てるために、しっかりと土寄せをする必要があります。害虫のダイコンシンクイムシも出ていました。10月になるとモンシロチョウのアオムシも出てきます。大根が弱った状態のままだと、害虫に対する抵抗力が少ないので、天候不順が続くとちょっと心配です。




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大阪市立大学で阿倍野区美章園の歴史を聴き、当社の屋号の由来に思いをはせる。

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先週の土曜日、早朝からひと仕事終えて、その足で杉本町にある大阪市立大学へ。土曜日で、しかも朝9時の大学は、とても静かで公園のようでした。じっさい、ご近所と思われる方もウオーキングしていました(笑)

朝早くから大学へ行ったのはシンポジウムを見学するため。


大阪市立大学都市研究プラザ10周年記念国際シンポジウム


会場:大阪市立大学杉本キャンパス・学術情報総合センター10階会議室


9:00~10:20 地域の復元力(ヒトと記憶)
司会:豊下正良(豊下製菓)

9:00~9:20 關淳一(社団法人日本WHO協会)「美章園の思い出⸺關一と美章園について」
9:20~9:40 吉村直樹(田邊ホープゾーン協議会)「田辺のポテンシャルでコミュニティ再生」
9:40~10:00 田丸八郎(信太の森FANクラブ)「信太の森の自然とふるさと館」
10:00~10:20 難波りんご(天王寺蕪の会)「阿倍野の文化創造性となにわ伝統野菜〈天王寺蕪〉の復元力」


いつもお世話になっている田邊ホープゾーン協議会の吉村さんや、天王寺蕪の会の難波りんごさんに加え、ボーイスカウトのキャンプでいつも行っている大阪府和泉市の信太山周辺の森の保存活動をしている田丸さんのお話にもぜひお聴きしたいと思ったからです。

当日、会場に入るまでなぜか全然気がつきませんでしたが、最初の登壇者は第7代大阪市長、関一さんのお孫さんで、ご自身も第17代大阪市長を務められた関淳一さんです。美章園の思い出ということで、阿倍野区美章園の簡単な歴史と、関一が美章園に自宅をかまえたときのエピソードなどを語っておられました。






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写真は昭和11年に関一が美章園に建てた和洋折衷の自宅の写真です。昭和11年から昭和25年頃までここに住んでいました。当時、この自宅の維持が困難になったので大阪府に売却したとのこと。現在は美章園公園として整備されています。

関一は大正8年にこの地を購入。翌年にこの場所に小さな小屋を建てたとの日記の記録が残っているそうです。日記によると、休日ごとにこの小屋を家族で訪れ、休みを楽しんでいたとのこと。写真の自宅を建築したのは、あめりか屋という建築会社だったそうです。

阿倍野区美章園は元々は住吉区桑津町という地名でした。美章園という地名に変更になったのは昭和25年頃です。なぜ、美章園という地名になったかというと、山岡美章という人物が大正10年に美章土地という不動産会社を設立し、現在の美章園周辺の開発を行ったのが由来。美章は昭和4年に亡くなりましたが、その息子の山岡順太郎が阪和線が作られるときに、鉄道用地を寄付し、高架工事の費用も負担し、駅(美章園駅)も寄付したそうです。そのため、地名を美章園とし、駅名も美章園駅となったとのこと。地元におりながら知りませんでした。現在の阪和線は昭和4年に開通したそうです。

聴いていてふと気になったのが順太郎という名前。法人になる前の当社の屋号は「丸順」でした。丸順の由来を父が祖父に一度だけ聞いたことがあるそうですが、祖父は「字のとおりや」と答えただけだったので、じつは屋号の由来は今でも不明です。また、当社の電話番号の「0201」は当時(今もですが)、大阪でとても有名な歴史ある不動産会社にあやかって、その会社と同じ番号にしたと聞いたことがあります。ひょっとすると「丸順」の「順」は、阿倍野区で大規模な開発をし、鉄道用地や駅まで寄付した「山岡順太郎」にあやかっているのでは…、と。同じような時期に阿倍野区で創業しているので、もしかすると…。う~ん、祖父がなくなって45年くらいたつので、もう永遠に謎のままです。





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暮らしを豊かにするハンドメイドの製品を扱うショップや工房が点在する街を目指しています。

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今、木工の工房ができる場所を探しているお客さまのお手伝いをさせていただいています。先日から週末のたびにいくつかの物件を見学していただいています。今日も朝から、阿倍野区播磨町2丁目にあるスペースの内覧でした。昭和町・西田辺周辺に「ものづくり」の方を誘致したいと思っているので力の入っている案件です。

今日ご案内した物件から徒歩数分の場所に森森舎(しんしんしゃ)というカフェがあります。ここのオーナーさんは、木工、金工、陶芸など「ものづくり」についてマルチな才能を発揮する方で、カフェの隣にアトリエを開設し、そこで様々な「ものづくり」の教室やワークショップを開催しています。今日のお客さまにお聞きしたらご存じなかったので、そのまま現場から歩いてカフェを訪問。ご紹介させていただきました。

まだまだ数は少ないですが、周辺には少しずつ「ものづくり」の人たちが集積しつつあります。鍛金(たんきん)のDine Factory、弦楽器工房の中川弦楽器製作所、レザークラフトのKOUZ and MOKOBO、陶芸クラブ桃久李(とくり)などなど。

西田辺のシャープ本社跡には数年後にニトリの店舗ができる予定です。ニトリで扱われる商品とは対極的なハンドメイドの家具や食器、そして暮らしを豊かにする製品の数々。それらを扱うショップや工房がエリアの各地に点在している…。そんな街を実現するために、木工の工房探し頑張ります!



仕事と遊びとボランティアの垣根が無い生き方をしてまんねん。

今日、仕事の合間にちょっと寄ったお店のおっちゃんに、「さっき、お弁当を買いに来たお客さんと、丸順さんはいつ仕事をしてるんやろなあ…、と噂しとったんや」と言われてしまいました(苦笑)。これ、ほんまにあちこちでよう言われます。

いやいやいやいや…。おっちゃん、それはあんまりやわ。一生懸命に仕事してまんがな。今日も朝7時半に事務所に行って、8時にはもう、現場で大工さんと打ち合わせしてたし、夕方まで、いろいろ挟みながらしっかり仕事してましたで~。自分では仕事と遊びとボランティアの垣根が無い、濃い~日々を過ごしているだけのつもりだけやねんけどなあ…と思ってます。

8時からの現場の打ち合わせは、先日ご契約いただいた阿倍野区阪南町のお屋敷で大工さんと屋根修理と草刈りの打ち合わせでした。庭に草が生え放題なので、工事をする際に足場確保の意味でも草刈りをしてくれるとのこと。確かに、草がぼぉぼぉなので、すっきりしてもらいたいけど、きれいに咲く花もあるので、残して欲しい部分の相談でした。今日も、彼岸花とか、名前はわからないけど白いきれいな花や、初夏にはアジサイもいっぱい咲くんです。この場所と建物を印象づける大切な庭なので、入居するテナントさんもいろいろ思いがあるんですよね。




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阿倍野区昭和町4丁目で管理している戦前に建てられた古い貸家の補修工事も今日からスタート。専用通路の奥にある貸家で、独立した門があります。その門の屋根が雨漏りで痛んでしまったので、屋根の葺き替え工事です。基本的には大工さんにお任せなのですが、時々現場をのぞいて相談しながら進めます。





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今日は他にも、ちょっと用事で大阪市立大学にも行きましたし、賃貸マンションの重要事項説明書と契約書も作ったし、明日の物件の下見もしています。まあ、お昼ご飯も友人と一緒にモダン洋食の名店アクイーユでランチして、食後の珈琲にDjangoまで足を伸ばしていますが(ちょっと息抜きです)

ちゃんと仕事してるんですけどね…(笑)。なんか、遊んだり、ボランティアばっかりやってるイメージが定着してしまって…。ほんと、ONとOFFの垣根が無いだけなんです。わかってくださ~い(笑)

昔、建築申請は警察が受け付けていました。たぶん、その時代の金属プレートです。

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先日、大阪市住吉区の山之内元町長屋(昭和5年建築)で見つけました。錆びているので文字が読みにくくなっていますが『家屋検査証 大阪府』と書かれています。

現在の建築基準法が施行されたのは1950年でした。それまでは、警視庁や各府県警察部に置かれた「建築課」「建築監督官」などによって建築申請の受理や認可が行われていました。大阪市の場合は、建築基準法が施行されてからは、管理者が警察官庁から大阪市の建築主事に移っています。

この金属プレートはおそらく当時の「大阪府警察部」が確認申請を受理し、竣工検査を行った際に交付し、建物の玄関に釘で打ち付けたものと思います。昭和5年に交付されたとしたら今年で86年間、風雨に耐え続けたことになりますね。

改修されていない古い長屋や町家の玄関付近を見ると、まだまだ同じような古い金属プレートが残っています。阿倍野区の家屋検票、水洗トイレの届証、関西電力の識別票など。他にもたくさんの種類が残っています。小さな歴史を探しながら街を散策されてはいかがですか。きっと楽しいと思いますよ。私は楽しいです(笑)






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あっちの田辺大根の様子を見に行き、こっちの田辺大根の準備をして。

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秋分の日。本来は定休日ですが朝9時から活動開始。物件の写真撮影と月極駐車場の契約を午前中に済ませ、時間が無くて手つかずになっていた田辺大根関連の作業を一気にやりました。

9月7日(水)に種植えを行った大阪市立長池小学校の田辺大根の畑。この2週間、まったく様子を見に行くことができなかったので、見に行ってきました。上の写真のとおり、本葉も出ていて、ちゃんと育っています。

最も強敵の害虫ダイコンシンクイムシ(ハイマダラノメイガの幼虫)が出ていないか心配していましたが、今日のところはまだでした。例年、9月の最終週には出てくるので、この週末には被害が出始めるかもしれません。日曜日くらいに、時間を作って見に行こうと思います。





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ちゃんと手入れができている班の畝は美しいですね。青々とした本葉がすっくと立ち上がり、とても元気そうです。



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それにくらべて手入れの出来ていない班の畝は本葉も倒れていますし、雑草だらけです。本葉が土に触れるとそこからすぐに枯れてしまいますし、雑草が多いと、土の養分が雑草に取られてしまい大根の成長を阻害します。風通しも悪くなるので害虫もつきやすくなりますね。私のブログは先生や一部の児童も見ているようなので、早く気がついて手入れしてくれると良いのですが…。





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自宅に戻ってからホームセンターに土を買いに行き、プランターの準備。今年は久しぶりに自宅でも田辺大根を栽培します。ただ、最後まで栽培するのは毎日の作業時間が確保できないので、葉っぱだけを数回にわたって収穫する予定です。ちゃんとした大根を育てようと思うと、日々の虫取りがたいへんなんです。それに、田辺大根はスーパーで売っている普通の大根よりも葉っぱが美味しいので、それだけでも十分楽しめます。一本くらいはお正月の雑煮用に残しても良いかな…。





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小学校にお願いしたら新しい種がもらえますが、今回は自宅で栽培した田辺大根の種を使います。ただし、7~8年前の古い種です。なので、きっと発芽率は低いと思います。さやに入ったまま保存していたので、ビールを飲みながら2時間あまり種取りに取り組みました。ビールのおつまみになれば良いのですが、これは食べられません(笑)。種植えをした直後から雨が降り出しました。3日後くらいにはかわいい双葉がでてくると思います。

不動産取引に関する最新の判例・裁判例を学ぶために研修会に参加してきました。

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今日も忙しい日でしたが、頑張って法律に関する研修会に参加してきました。


主催:一般社団法人大阪府宅地建物取引士センター
テーマ:不動産取引に関する最新の判例・裁判例
講師:弁護士 辰田昌弘氏

会場:ヴィアーレ大阪


判例1 「日照阻害の説明」
判例2 「定期建物賃貸借契約の賃貸人からの中途解約特約」
判例3 「婚活女性に対するデート商法」
判例4 「高齢者に対する詐欺的勧誘」
判例5 「20年前の自殺物件」
判例6 「賃料滞納借主に対する督促方法(貼り紙等)が違法とされた事例」


平成25年以後の新しい判決を集めた裁判例の紹介でした。

中でも、判例2が私の興味を引きました

通常、貸主からの中途解約権は認められていない定期建物賃貸借契約で、貸主から3ヶ月前に予告したら中途解約できるように契約書に記載して欲しいと求められた仲介業者が、言われるままに契約書に記載したことによって、中途解約をしぶしぶ受け入れた借主から不法行為で賠償を求められた事例が新鮮でした。

専門の仲介業者なら、貸主にそのような条項は無効であることをちゃんと説明することが求められます。無効な条項だから、その条項そのものが不存在になるだけではなく、中途解約に応じたとはいえ、借主に少なからぬ混乱を与えたので不法行為責任があると認定されて25万円の賠償が認められたそうです。

定期建物賃貸借契約は大好きで、これまでも数多くの契約を締結してきました。実は、この講演会終了後も事務所で、これから契約予定の業務用不動産の賃貸借で、定期建物賃貸借契約を活用する予定なので、事前に定期借家契約とはどのような長所短所があるのかを貸主さんと借主さんに説明し、双方話し合いの上で希望条件を契約条項に落とし込んでいく作業を行ったところでした。

仲介業者に求められる説明責任は年々重くなってきています。すべての知識を学び覚えることは不可能です。少しずつでも勉強を積み重ねて知識を深め、足りない部分は専門家と連携しながら業務を進めるのが当たり前の時代になりました。努力、努力ですね。

阿倍野区阪南町にある古い住宅の再生がスタートします!

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町家というべきか…。それとも、お屋敷と言い切ってしまおうか…。
阿倍野区阪南町4丁目にある、古い住宅の再生がスタートします。


・喫茶を中心としたサロンスペース
・作家とテーラーのアトリエと物販スペース
・アーティストの作品展示・ワークショップ・教室等のスペース


これらの機能を併せ持つスペースに生まれ変わります。
若い人たちが数人でシェアする取り組みです。
そして、その友人たちも手弁当で改装工事を手伝ってくれるとのこと。
丸順不動産にとっては初めての雑誌『ソトコト』っぽいプロジェクトになりました。


大阪市西区にあるフォレストホーム住販さんの募集看板を見つけてから約2年。
街の顔と言ってもよい住宅の再生にこぎ着けることができました。
フォレストホーム住販の小林社長さんにご尽力いただき、家主さんに大屋根の葺き替え工事をしていただけることになりました。
重い瓦屋根をあきらめ、軽い金属による屋根に変わりますが、少しでも耐震に良いので、それはそれでOK。


まもなく屋根の葺き替え工事が始まります。
その完了を待って、セルフリノベーションがスタート。
このプロジェクトは、若い人たちを応援する意味でも、当社にて定期的に情報発信をして行きます。

あべの王子みのり市

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今年も、あべの王子みのり市の季節がやってきました。

阿倍王子神社 秋祭りの奉納として開催されている素敵なマーケットです。

とてもクオリティの高いお店が並びます。

10月15日(土)と16日(日)、阿倍王子神社の境内にて。

実行委員会の方からチラシを預かっています。

詳しくはホームページでも確認できます。

http://minori-ichi.net/

風格のある格天井を備えた駐車場の謎

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地元の人も意外と知らない。

阿倍野区阪南町1丁目に、上の写真のように風格のある天井を備えた月極駐車場があります。

格天井(ごうてんじょう)と言います。

なぜ、駐車場なのに、こんなりっぱな天井なのか…。

それは、ここが元お風呂屋さんだったから。

古い地図を確認すると阪南温泉というお風呂屋さんでした。

その建物を解体せずに駐車場として活用しています。

おそらく格天井のある部分は脱衣所だったのでしょう。

下の写真には木製の脱衣箱も残っています。

この脱衣箱はきっとこの格天井の下にあったのではないかと思います。

で、下の写真のスペースは壁面がタイル張りで、屋根のかたちからきっと湯船や洗い場のあった場所でしょう。

昭和の遺産ですよ、これは。

大切に残していかないと。



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西田辺に新しい居酒屋がオープンするようですね。

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西田辺に新しい居酒屋がオープンするようです。

元々、馳走庵という居酒屋のあった場所です。

シャープが出て行くという今の状況で、西田辺に新店をオープンするとは…。

きっと私にはわからない勝算があるのでしょうね。

内装はお金をかけていないようなので、薄利多売で短期回収できるビジネスモデルなのかも。

立地的に、夕方、東住吉区方面から西田辺駅に向かって歩いてくる会社員が一定数いるので、そこを狙っているのかも。

東住吉区役所の方たちが良い鴨かもしれません(笑)

まあ、せっかくなので利用しないことは無いと思いますが、やっぱりうちのテナントさんの「竹とんぼ」を最優先で使っていくことには変更無し。

その他、バイローカルの意義に賛同してくれているお店も大切にしなくては。

という訳で、今夜は西田辺の「キッチンまえだ」さんで友人と食事する約束をしています。


まつげエクステンション

今、まつげエクステンションのお店の仲介をしています。

一般的には「マツエク」とか、略して言うことが多いようです。

男性にはあまりなじみはありませんが、化学繊維等から作られた人工のまつげをグルー(瞬間的に接着するもの)を使用して自まつげに装着する技術だそうです。

ネイルのサロンと同じように気軽に考えていましたが、今はとても厳しい規制があるんですね。

基本的には美容所といって、いわゆる美容室を開設するのと同じ基準を満たすことが必要なようです。

シャンプー台が必要だったり、イスの数に応じて店舗の必要面積も決められています。

また、床の材質や室内の炭酸ガス濃度、照明や自然光の明るさなども基準があるようです。

資格についても美容師免許が必要とのこと。

2008年に規制されるまでは技術があれば誰でも営業できたんですね。

今まで美容室のお世話はたくさんしてきていますが、細かな基準までは知りませんでした。

契約してから基準に達していないので大規模な改装工事が必要になるとか、そもそも開業できないなどのトラブルがおきないように、仲介業者もしっかりと勉強しないといけないなあ…と、改めて思いました。

シャープの旧本社ビルに入ることができる最後のチャンスだったかも。

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先週の土曜日、シャープの旧本社ビルに入るチャンスがあったので行ってきました。毎年恒例の大感謝祭。取引先やご近所のお客さんを対象に毎年開かれている販売会です。特に何かを買い求める予定はありませんでしたが、もうすぐ取り壊される建物と、地元は離れることになってしまったシャープという会社にお別れのつもりで行ってきました。

シャープらしいチラシです。どこまで行ってもダサい(笑)これがシャープなんです。本質は中小企業なんですよね。なのに、巨額の投資でちょっと背伸びをしすぎちゃったなあ…というのが私の率直な感想です。


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地元の顔見知りが何人も来られていました。受付には、ちゃんと地元のお客さま向けの受付も設けられています。

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会場に入ってすぐの場所にはシャープの古い製品が展示されていました。うちの事務所や自宅でも、すべてではありませんでしたが、シャープの製品を優先して使っていたので、いろいろ懐かしいです。つい10年ほど前まで、シャープの人が見ても驚くような初期の電卓を事務所で使用していましたが、今はもうありません。これだけは絶対に残しておかないと…と思っていましたが、処分してしまったのか…。もう一度、探してみますけど。



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旧本社ビルの向かい側にある田辺ビルです。ここには昔、白黒テレビの工場がありました。小学生のとき、その工場を見学して、社員食堂でカレーライスを食べ、帰りに赤と青の色鉛筆もいただいた記憶があります。

この田辺ビルは今、鴻海による買い戻しの交渉が行われています。現在はNTT都市開発が購入し、シャープは賃料を払っている状態です。いずれ、この建物も取り壊され、分譲マンションが建築される計画ですが、業務の効率などを考えて買い戻しの判断をしたようですね。旧本社ビルも売却先のニトリに買い戻しを提案しましたがこちらは明確に拒否。シャープが退去後はニトリの店舗ができる予定です。田辺ビルだけでも残ってくれると良いのですが。今後の交渉に期待しています。


 

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田辺の町歩きと、街の歴史を知ることの大切さ。

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友人の建築士たちさんが東住吉区の田辺エリアで建物再生の相談を受けておられるようです。電話で、田辺についていろいろと聞いてこられたので、それならば、街を歩きながらご案内させていただきますよと、急きょ決まった「田辺の町歩き」。基本的に今は本来の仕事に集中するため、視察や取材はすべてお断りさせていただていますが、「はずみ」でやってしまいました(笑)

東住吉区田辺エリアの町歩きは毎年、大阪市立長池小学校の6年生を対象にもう9年続けています。しかし、大人をご案内したことは今まで一度も無く、参加された方はとてもラッキーだったと思います(恩を売っておきます笑)。通常は、西田辺を出発して、おもに旧南田辺村周辺を巡って歩きますが、今回は大人でしかも少人数だったので、旧の北田辺村まで足を伸ばしてきました。

旧田辺村の歴史は深く、コース上には古墳時代、飛鳥時代、平安時代などの史跡が点在しています。山坂遺跡群の中にあり前方後円墳ではないかとの説もある山坂神社。日本で最初の官道(国道)と言われている難波大道。平安時代末期の建立された法楽寺。そして極めつけは、日本書紀に記載されている神功皇后の三韓征伐にまつわる神馬のお話など、それはもう神話の世界ではないのか…という古い古い歴史が現代まで受け継がれています。そうそう、新しいところでは1945年の終戦直前に、模擬原爆がこの田辺の地に投下されたという史実もあります。

どこの街にも長短の差はあれども必ず歴史があります。建物の再生を行うとき、それが単なる個別建物の再生のみで、街やエリアとの関係性をあまり考えなくても良いリフォームやリノベーションの場合は、その街の歴史まで学ぶ必要はないと思います。しかし、その再生事業が街に影響を与えたり、もしくは逆に街との関係を重視しながら発展していく事業性を有する取り組みの場合は、必ずその街の歴史を知らなければならないというのが私の持論です。

古い街で古い建物の再生をする場合、長い歴史軸を参考にしながらプランを考えるのが良いのではないでしょうか。過去と現在と、そして未来。その街がどのような変化し、これからも変化していくのか…。それを読み取るためには過去を学ぶことがスタート思っています。ちょっと難しく考えすぎかな…と思わないことをありませんが、これが私の流儀。だから、今はちょっとこの阿倍野区・住吉区・東住吉区界隈以外のエリアで、普通の仲介だけにとどまらず、街との関係性を考慮するお仕事は無理かなあと思っています。体はひとつしかありませんからね。

先日、田辺の街を歩いた建築士さんたちはきっとそんな私の気持ちや考え方を理解してくださったと思います(こちらの一方的な願いやけど笑)。田辺エリアは昭和町・西田辺に続いて、私が取り組みたいと思っているエリアです。街に一石を投じる素晴らしい取り組みを実現されることを願っています。

小学校の田辺大根が今朝、一斉に発芽しました。

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今朝、仕事の前に、三日前に種植えをした田辺大根の様子を見に、長池小学校の畑に行ってきました。一斉に発芽していました。ちょうど発芽した直後くらいのタイミング。小さな、かわいらしい双葉が出ていました。

この双葉、正式には子葉といいます。この子葉には本葉が出るまでの間、ちゃんとした役割があります。子葉には種が持っていたデンプンや油分、タンパク質などがそのまま入っています。そして葉緑体も持っているので、本葉が出るまでの間は光合成もします。しっかりと根を張って、本葉が開くまでの間、ちゃんと育つ仕組みができているんですね。

今はまだ、根が張っていないので大根を守るために不織布の下で育てられています。激しい雨が降ると、土が流されて大根が倒れてしまうからです。来週の水曜日か木曜日くらいに不織布を取り除きます。そこからが栽培の本番です。しばらくは水を絶対に切らしてはダメ。すぐに枯れてしまいます。そして、この時期の大根はまさしくカイワレ大根なので、すぐにヒョロヒョロと背が伸びます。つまり、簡単に倒れてしまいます。だから、土寄せが大切です。

土遊びに慣れていない子どもは手が汚れるのをきらいます。手を汚さないようにスコップを使ったり、指先だけで土寄せの作業をしようとします。慣れてくるとなんてこと無いのですが、最初はちゃんとお手本を見せる必要があります。手は汚れたら洗えば良いということ、両手を使ってしっかりと手を汚すほど、ちゃんと結果がついてくるということ。これから当分の間、仕事に行く前に畑に寄って、登校してきた子どもたちに作業の仕方を教える日々が続くと思います。

大正区や港区で動き出した新しい空き家活用の動きについて

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いつもブログをご覧いただき、ありがとうございます。今日は大正区や港区で始まった空き家活用についての新しい動きについてお話させていただきます。

平成27年の1月、役所・民間・大学・公社などが連携し、大正区平尾にある大正沖縄会館を会場に、「馬場正尊のまちづくりキャンプ」が開催されました。人口の減少が止まらない大正区を舞台に、リノベーションを活用して魅力ある街に再生するための方法を一般参加者の方たちに学んでいただくスクールでした。私もそのスクールの講師として参加させていただき、閉店した散髪屋さんの店舗と空き家を題材に、リノベーションのプランニングを三日間にわたって体験していただきました。

その時のスタッフや講師陣の有志が集まり、「大正・港エリア空き家活用協議会」(愛称:WeCompass)を設立されたそうです(私は参加していません)。設立の説明文には以下のように書かれています。

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地元企業とリノベーションの専門家、行政が一体となって大正・港区内の空き家活用を促進する事業を展開する。資産活用した場合どの程度の収支となるのか、また資産活用しない(できない)原因を究明し、オーナーへの経済的支援やサブリースなど事業化施策を提案していくことで、空き家を流動化し新たな地域の担い手とマッチングする。
「馬場正尊のまちづくりキャンプ@大正区」で、区外から多くの関心層や専門家が対象に集まり、まちへの期待感も高まる中で、関心層・専門家が常時空き家に関与できる仕組みを作ることを目的とする。

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メンバーは、建築士・工務店・不動産会社・弁護士・研究者などで構成されているようです。メンバーの方のほとんどとお付き合いがありますが、大阪や各地で、しっかりと実績を積んでおられるメンバーがそろっています。

その大正・港エリア空き家活用協議会さんが、第1回空き家活用セミナーを開催するということで、少し見学してきました。9月3日(土)の午後、会場は輸入壁紙の販売でとても有名なWALPA STORE OSAKA本社の2階セミナールームです。大正区小林西の、いわゆる大正内港に面した本社ビルで、東京のブルースタジオという有名な設計事務所によるともて格好いい建物です。

セミナーに登壇されたのは、兵庫県宝塚市の小林エリアで、築後40年を超える古い長屋を再生し、稼働率100%でまちの魅力も高める活動をされている木本孝広さんの「築古長屋が、まちの魅力に。」と題する講演と、各地でリノベーション物件の設計と施工をされている工務店「SHU建築」の中山雄介さん、そして、国内にとどまらず海外のセルフリノベーションやDIYの事例を研究している大阪市立大学の西野雄一郎さん(博士)による「空き家ビフォー・アフター」の二本立てでした。

この日は、当社にて管理をしているJR環状線大正駅前の井尻珈琲焙煎所の建物に用事があったので、タクシーを飛ばして1時間だけ見学してきました。ちょうど、木本さんのお話が始まったところで、たいへん興味深く、そしてとても参考になるお話をお聞きすることができました。木本さんの相続で苦労されたお話や、試行錯誤しながら賃貸物件に「コミュニティ」を根付かせるための仕掛けを積み重ねてこられた話はとても参考になり、私も自らのフィールドで実践するために役だったのは間違いありません。

この大正・港エリア空き家活用協議会さんの活動は始まったばかりです。大正駅の周辺エリアでは、当社仲介の井尻珈琲焙煎所が誕生したり、Yatara spiceという美味しいカレー屋さんも最近オープンしました。また、空き家活用協議会が事務所を置くのは、これも最近できたばかりのTAISHO DOCKというシェアオフィスです。他にも計画中のビッグプロジェクトなども…。そうそう、千島団地もWALPAと提携して全戸DIYが可能な団地に生まれ変わりましたね。大正区、港区は、官民の力を合わせて、きっと大阪の顔になるようなエリアに生まれ変わると思います。今後も注目です!

大正・港エリア空き家活用協議会
https://www.facebook.com/wecompass/




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今年も地元の小学校に、なにわの伝統野菜「田辺大根」の種植え指導に行ってきました。

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9月6日(火)

今年で11年目になる長池小学校での田辺大根栽培指導のボランティア。今年もついにキックオフとなりました。全校児童による種植えは7日(水)に行われますが、それに先立ち、各班の班長となる6年生に、種の植え方のレクチャーをしました。各班に与えられた畑(畝)の中で、一本でも多く効率的に収穫するための種の植え方や、発芽の確率を高めるためのコツ、水やりの方法、1年生や2年生に教えるための接し方などを教えています。

田辺大根は元々、長池小学校区の昭和町、桃ヶ池町、長池町、西田辺町などで大正時代くらいまで栽培されていた地域の伝統的な野菜です。しかし、地域の宅地化が進み、大規模なウィルス被害により、昭和25年頃にはこのエリアで栽培している人がいなくなったと言われています。いわば、幻の伝統野菜でした。今から20年以上前に、農業を研究されてる方が、田辺大根を細そぼそと自家栽培されている農家さんを見つけ、種を譲り受け、元々の田辺大根の品種に近い種を選別栽培することによって見事復活を遂げた大根です。

長池小学校では、17~18年ほど前から田辺大根の栽培を行っています。当初は、児童たちが栽培するとしながらも実際は、地域のボランティアの方たちが栽培の手間の多くを担っていたそうです。今から11年前、当時の校長先生がその状態に疑問を持ち、私たちに新しいカリキュラムを一緒に開発して欲しいと相談がありました。その時から、私たち地域ボランティアは直接栽培に関わるのでは無く、縦割り班の班長(6年生)が中心で栽培を行うための支援として関わり、児童全員が自分の大根を一本ずつ責任をもって栽培する今のかたちに生まれ変わりました。

収穫は12月の上旬です。それまで、青虫やシンクイムシなどの害虫との戦い(農薬は使わない)や、間引き、水やりの調節、風雨による被害など多くの学びと経験をすることでしょう。このカリキュラムはレクリエーションではなく、総合学習の授業です。田辺大根という野菜の栽培を通じて、理科や歴史などの科目の要素だけでなく、社会に出てからもその経験が役立つようなプラスαを身につけてくれればと願っています。

つきいちあそび広場に参加します。

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9月4日(日)

こどもの頃からボーイスカウト活動に参加しています。小学校5年生の頃からなので、もう40年ほどになります。ここ数年、仕事が忙しかったので、このスカウト活動にあまり参加できていませんでした。最近、ふとしたことがきっかで、そのスカウト活動に復帰しました。今日も、久しぶりに仕事を調整して、半日、カブ隊とボーイ隊の集会に顔を出し、来月に予定されている「いもほり」の下見などをしてきました。

私が所属している阿倍野区中心の地域団、ボーイスカウト大阪第119団からのお知らせです。どっぷり昭和町の際、「昭和のあそび広場」の会場になる阪南中公園にて「つきいちあそび広場」というイベントに参加させていただくことになりました。当社にて仲介をさせていただいた「夢カン」、「金魚カフェ」、「PERK」の前にある公園です。美味しいドーナツ屋さんの「あたりきしゃりき堂」さんや「浪花仏壇」さんなどが中心になって運営しているイベントです。

9月17日(土)の午前10時から午後4時まで、小さなお子さんに楽しんでもらえるような遊びを用意しています。わたしもこの日は仕事を調整して参加させていただく予定です。ボーイスカウト活動にちょっと興味がある、話を聞いてみたいという方も大歓迎。気軽に遊びに来てください。

賃貸マンション(平野区流町4丁目・流町ビューハイツ)

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※この物件は契約済みです。



種目/賃貸マンション(分譲貸し)
家賃/
共益費/
敷金/
礼金/
所在地/大阪市平野区流町4丁目9番8号
交通/地下鉄谷町線平野駅 徒歩9分
建物名/流町ビューハイツ
構造/鉄筋コンクリート造陸屋根5階建
面積/52.80平米(15.97坪)
建築年/昭和56年10月
引き渡し/即時
その他/火災保険(借家人賠償保険)への加入が必要です
取引態様/仲介
広告有効期限/

雨漏りいろいろ

9月3日(土)

建築されてから50年とか、物件によっては100年などという古い建物の管理を数多くさせていただいています。すべて木造の建物なので、年月と共に建物も経年劣化し、いろいろなトラブルが発生します。

一番多いのはやはり雨漏りです。最近、日本も亜熱帯化してきているのか、ゲリラ豪雨と言われるような、とんでもなどしゃ降りがひんぱんにあります。先日も東北や北海道に甚大な被害を与えた台風10号の影響で、大阪でも8月の1ヶ月分に相当する量の雨が一晩で降ってしまうような大雨もありました。

今日も大正区三軒家で管理している建物で雨漏りが発生したため、その対応に行ってきました。雨の直後に現地を調査し、原因を見つけていたので、今日はその箇所の修理立ち会いです。

雨漏りの原因は千差万別。これまでに様々なパターンを経験してきました。現地を観察して、染み出している場所はどこか?雨が入り込むようなわずかな隙間や穴はあるのか?雨が伝い落ちる勾配はどの方向か?など、さながら知的なゲームのようです。

今日の建物の場合は、大屋根の瓦とバルコニーが接合する部分にある雨じまい用のブリキ板の隙間に打ち込んであったモルタルが劣化して、穴が開いていました。そこから柱伝いに雨水が階下に落ちて、2階の床にたまった雨水が1階まで落ちたようです。隙間をコーキングで塞ぎました。但し、他の場所からこのブリキ板の下部に水が流入する可能性もあるので、水が抜けるわずかな隙間も設けています。



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先月修理した古い町家(阿倍野区阪南町)の場合は、古い銅板の一部がおそらく酸性の雨のため腐食し、じっくりと観察すると小さな穴がいくつも開いていました。こちらもコーキングで穴をすべて塞ぎました。



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古い建物の雨漏りで一番多いのは瓦が原因の雨漏りです。何十年も屋根を葺き替えず、瓦も交換していないと、知らぬ間に瓦が割れていたり、位置がずれて隙間ができたりしています。屋根の上のことなのであまりじっくりと見ることもできず、雨が漏ってから初めてわかるというケースが多いのでしょうね。写真は東住吉区北田辺の古い平屋の長屋です。腕を伸ばして撮影したところ、雨漏りの場所の真上にあたるところの瓦がずれて隙間があるように見えました。こちらの修理は現在、見積もりをしているところです。



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古い建物の活用と管理について、どうぞご相談ください。非木造系の建物も対応しています。

大阪都市計画道路 天王寺大和川線についての事業説明会

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8月30日(水)

阿倍野区民センター小ホールにて開催された「大阪都市計画道路 天王寺大和川線 事業説明会」に参加してきました。阪和線の美章園駅付近から我孫子町駅付近にかけて延々5km続く細長い更地の利活用についてです。

昭和56年に計画決定され、用地の買収が続けられていました(実はまだ完了していません)。あびこ筋や長居公園通りの開かずの踏切を解消するために阪和線を高架化し、その上に阪神高速を建造する計画で、場所によっては高さ30m(10階建の高さ)にもなる巨大な構築物が阿倍野区から東住吉区、住吉区にかけて作られる予定でした。

しかし、平成7年の阪神淡路大震災の際、阪神高速が横倒しなるというようなこともあり、平成16年に阪神高速(都市高速道路大阪泉北線)の計画は廃止となりました。その後は、アスファルトで舗装された細長い更地が放置された状態が続いています。

実はその間も、この計画道路の活用方法については様々な話し合いや検討会がもたれていました。学識経験者で構成された「天王寺大和川線整備計画検討会議」や、各地域団体の代表者で構成された「天王寺大和川線みち・みどり会議」などです。

どのような経過で発表されたのかはわかりませんが、当時、阪神高速の計画が廃止になった後、この5kmの街路を、道路ではなく、緑の遊歩道にすることを計画しているという案が新聞等で報道されたことがありました。おそらく、検討会議などでそのような方向性が提案されたのだと思います。

当時わたしも、もしこれが本当に実現したら、全国的にも注目される都市計画になるのでは!とワクワクした記憶があります。散歩やジョギングのコーストとなり、沿道にはおそらく、カフェやペットショップ、スポーツ店などがならび、週末にはマーケットが開催されるなど、とてもにぎわいのある緑道になる可能性が高かったからです。しかし、その後の大阪市の財政状況を見ていると、それはもう無理だろうな…というのが正直な感想でした。

昨夜の説明会も、「お金が無いので緑道はあきらめてください」、「すべて普通の道路にします」という話になるものだと思っていました。ところが、なんとか緑道は残っていました。当初の構想のように車を閉め出してすべて緑道に…ということにはなりませんでしたが、少ないなりにもちゃんと緑道は残っています。

ただ、検討会に参加して、議論をしてきた方たちにとっては不満の残る案のようで、昨夜もかなり厳しい意見がたくさん出ていました。

正直なところ、現在の大阪市の財政状況で、延々5km続く緑道を維持していくのはかなりたいへんなことと思います。雑草伸び放題の幹線道路の街路樹下の植え込みや、各地の公園の整備状況を見ていると、市の予算だけで維持していくのは無理でしょう。阪和線の高架下を民間に貸し出すなどして活用し維持経費を稼ぎ出したり、沿道の住民に緑地を開放する代わりに維持を委託するなどの仕組みが必要になると思います。

全体的には評価できる案ですが、一部、阪和線を横断する道路が廃止になったり、一方通行が逆になったりなど、少なからず沿線住民の生活に影響する計画もあります。一部の区間では、地域住民の合意形成がはかれず、案がひとつにまとまらなかった地域もあります。今後の計画の推移についてはしっかりとフォローしていきたいと思います。


現在の計画案については大阪市のホームページから閲覧可能です。
http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/page/0000010519.html

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