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2019年1月

北野家住宅再生提案プレゼンテーション

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大阪市中央区平野町4丁目にある北野家住宅。登録有形文化財に登録された木造3階建の町家です。今、その活用と再生計画について、近畿大学建築学部の高岡伸一先生と一緒に取り組んでいます。

昨年末、その高岡先生が担当するゼミの皆さんに現地の実測をしていただきました。その流れで学生の皆さんに再生計画を考えていただき、本日、そのプレゼンテーションがあったので、オブザーバー参加してきました。

参加した学生は12名。住宅建築・建築デザイン・企画マネジメントとそれぞれ専攻が違う学生が集まっているので視点がそれぞれ異なり、興味深く発表を聴くことができました。

再生後の用途は、宿泊施設・カフェ・まちライブラリー・貸アトリエ・イベントスペース・レンタル着物店・貸会議室・対象をイスラム教徒に絞った飲食店・シェアオフィス・住居兼オフィス・カルチャースクール・セレクトショップなど多岐にわたりました。

建築基準法、消防法、旅館業法、保健所、事業収支などを考慮していないので、ぶっ飛んだ提案を期待していましたが、わりと皆さん、ちゃんと地に足がついた提案でした。登録有形文化財の貴重な建物ということが皆さんの発想をしばってしまったようです。

私の関心を引くおもしろい提案の学生がひとりいました。北野家住宅じゃなくてもぜんぜん他の建物でもできる案。むしろ他の建物で実現を目指す方が絶対に良いと思えるような提案でした。いつかどこかでパクろうかなと思っているのでここでは書きません。うそです、そんなことしません。本人にちゃんとことわります(笑)

最後の総評で改めてその提案を褒めました。
小山 「その提案は絶対におもしろいから実現するために企画をじっくり温めた方が良いよ」
学生 「ありがとうございます。でも温めるってどうしたらいいんですか?」
小山 「そんなもん、自分で考えてください」
やっぱりパクろうと思います(笑)

リクルート住まいカンパニー

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リクルート住まいカンパニーが運営する不動産・住宅に関する総合情報サイトSUUMO(スーモ)。その編集長・池本洋一氏の密命を受けた若者4人が昭和町にやってきました。ふたりは東京から。もうふたりは大阪から。単なる広告媒体では無く、もっと新しいかたちで不動産業界とコミットする取り組みについての検証のためです。

昭和町駅で待ち合わせ。途中、ジェラート屋オオジやcotocoto kitchenなどで休憩を挟みながらの西田辺まで3時間半のまち歩き。歩きながら質問攻め。珈琲を飲みながら質問攻め。すっかり丸裸にされました。池本さん、彼らええ仕事してますよ(笑)。

訪問する先でも店主さんにいろいろ話を聴いていました。写真はDjango(ジャンゴ)でJackさんからお店の成り立ちについて教えてもらっているところ。

私自身も、普段は求められても話さない内容まで踏み込んで回答させていただきました。形になるまでには相当な時間が必要と思います。今日の雰囲気だとまた続きがありそうな予感も。講演よりもこうやって一緒に街を歩く方が絶対に有意義な時間が過ごせます。今年はこっちに軸足おこうかな。

床下の調査

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阿倍野区阪南町5丁目でこっそり入居者を募集している長屋の貸家。借りていただける方が見つかり、契約に向けて調査やら打ち合わせやら。入居される方が依頼した大工さんに床下の調査をしていただきました。床上に食害の跡が見られたので心配しましたが、逆に床下はそれほどでもなく一安心。補修や補強は少なく済みそうです。

近畿大学建築学部・企画マネジメント総論

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午後、近畿大学建築学部で講演をしてきました。建築学部2回生全員が出席する企画マネジメント総論という授業です。

昨年から、他大学の先生や建築家などの専門家が登壇する連続レクチャーでした。全7回の今日が最終回。『まちの価値を高める不動産業』というテーマで90分お時間をいただきました。昭和町・西田辺で実践している長屋などの既存建物を活用したまちづくりについてのお話です。

この授業で登壇するのは今回で2回目。いつも親しくしている宮部准教授からお声をかけていただきました。建築を学んでいる学生さんたちに、不動産の話をうまく届けるのはいつも苦労します。まあ、考えても良い知恵は出てこないので、私が大切にしていること・過去の事例・失敗談などを交えてわかりやすく話をしてきました。


200人を超える学生さんに聴いていただきました。この中からひとりでも不動産に魅力を感じて、建築と不動産を融合するプレイヤーが誕生すると、とっても楽しいなと思っています。

今年度の講演は今日が最後。あと、来週の月曜日に同じく近畿大学建築学部の高岡先生のゼミにオブザーバーとして参加するのが、ほんとうの最後です。それにしても近畿大学漬けの1年でした(笑)

※大学正門の写真は去年10月に総合社会学部で授業をした際の使い回しww


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乙女文楽

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乙女文楽の吉田光華さん。ご近所のfacebook友だちですがすごい方なんです。その吉田光華さんの実演を気軽に見ることができるチャンス。お茶菓子をいただきながら講演と実演を楽しめます。西田辺のレンタルスペース『つながる~む』にて。私は参加の申込済みです。ぜひ!

つながるーむ https://www.tsunagaroomjapan.com/

解体工事の見積もりに走り回った午前中

できる限り、古い建物を活用する方向で仕事をしたいと思っています。しかし、それがベストな選択ではないときや、やむを得ない事情があるときもあります。そんなときは、解体することもひとつの選択肢。今日はそんな解体せざるを得ない現場をはしごするように移動しながら見積もりの立ち会いをする午前中でした。

最初に訪問したのは阿倍野区某所にある住宅兼軽作業所。私が管理している貸地です。土地を借地人さんから地主さんに返還する話があり、更地にするための見積もりです。長屋好きなので想像つかないと思いますが、木よりも鉄の方がもっと好きです。こういう錆びた鉄骨を見るとたまりません(笑)。でも、解体しちゃうんですよね…。う~ん残念。


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続いて向かったのは年末に火事のあった賃貸マンションです。入居者の方はなんとか一命を取り留めているのですが、室内は煙と熱で損傷が激しく、使用不可の状態です。改装工事をするために一度、完全にスケルトンにする必要があるのでその見積もりを依頼しました。火災現場の廃材は罹災証明がないと処分場は引き取ってくれないそうです。マンションの火災は初めての経験ですが、消防が突入するためにエンジンカッターで切断した鉄製のドアが痛々しいです。

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最後の現場は東住吉区某所。古い建物が複数建つ大きな土地です。借地人の氏名・所在が不明で昨年から裁判していた土地です。真の借地人を見つけることができ、その方に借地の管理能力が無いことを裁判所に認めていただきました。その判決に基づいて、これから建物解体の強制執行の申し立てをします。古い建物の専門家ではありませんが、最近、このような事例が増えてきました。空き家を減らしたり、活用するのは難しい仕事です。リノベーションのようなスポットライトの当たる仕事は建築士さんにお任せします。私のような宅建業者は地味だけど、法律や建築など様々な分野を横断する専門性を活かすのが一番。社会のお役に立つように努力していこうと思います。

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今日、解体屋さんから聞きましたが、もう数ヶ月先まで仕事の予定が詰まっているそうです。特に印象的だったのは解体ゴミで出てくる瓦をどこも引き取ってくれないとのこと。去年、大阪は地震や台風でたくさんの建物が被害を受けました。その影響なんでしょうね。

久しぶりに嶋屋喜兵衛商店へ行ってきました

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住之江区安立3丁目の複合施設『嶋屋喜兵衛商店』へ行ってきました。FacebookやInstagramで現地の情報は入手していましたが、現地に行ったのは久しぶり。

冨士濃造園さんによるお庭が完成していました。その他、イベントのためのスペースや別棟の外観修景も完了。明治44年建築の主屋はすでに改修が完了していたのでこれですべて完成ですね。

今日はお目にかかれませんでしたが、家主さん自ら主屋内でカフェをオープン!賑わいの創出に尽力されています。打ち合わせ後、再始動したいと思います。

旭区今市で不動産売却のご相談

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旭区今市にある不動産の売却についてご相談があったので、今日、取り急ぎ現地を見てきました。現場は千林商店街のすぐ近くです。千林商店街は行ったことが無かったので楽しみにしていましたが、今日は火曜日で定休日のお店が多く、活気はありませんでした。次回の物件調査の際のお楽しみにとっておきます。物件は価格設定さえ間違えなければ売れそうな雰囲気。周辺の環境も良さそう。売り出す前に、権利関係の調整や調査事項がたくさんあるため、仕込みに少々時間がかかりそうです。

広島、牡蠣食べ歩き

広島で食べたもの。イケメンのおにいさんは食べていません。レモンサワーのお店にあった牡蠣が最強。味と大きさは未体験ゾーン。長女とふたり、一晩で6軒のはしご酒。牡蠣ばかり食べているとお腹が冷えるので焼酎のお湯割りを飲んだり、アヒージョを食べたり。広島の名物あなごもお造りで。牡蠣飯も食べましたよ。6軒目にもなると写真もピンぼけ。でもここのお店で食べた牡蠣がうまかった。御結(おむすび)という名前の日本酒で炊いたもの。翌日のお昼はかき船でゆっくりと。もうしばらく牡蠣はいりません(笑)

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広島の豪雨被災地を見てきました

一泊で広島に来ています。目的は3つ。
1.一人暮らしをしている長女に会う
2.頻発する豪雨災害の現場を見に行く
3.今が旬の牡蠣を堪能する


長女に広島駅まで迎えに来てもらい、最近、広島のご当地グルメとしての地位を確立しつつある汁無し担々麺を食べに。広島県警本部のすぐ近くにある『くにまつ』。

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最近では、平成26年8月と昨年7月に豪雨災害のあった広島県。どちらもたくさんの方が犠牲になりました。その現場の地形を見ておきたかったので長女に時間を作ってもらいました。別に地形の専門家ではありませんが、仕事柄、郊外の住宅地を見て「こんな崖下に分譲地を作って大丈夫か?」と感じたりすることが多いので。

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最初に連れてきてもらったのは平成26年8月豪雨の被災地。安佐南区八木地区です。災害から4年経過し、当時の爪痕はほとんど残っていません。ところどころに、建物が解体された跡とひとめでわかる空き地がある程度です。ここでは土石流の原因となった沢筋に巨大な砂防ダムを建設する工事が行われていました。新聞記者をしている長女がお世話になっている災害復興交流館『モンドラゴン』の方にお話を伺うことができました。災害前と直後の航空写真が展示してありました。現地をゆっくりと歩いていると、住宅地の中に5~6基程度の小さな墓地が数十メートルの間隔をあけて点在しています。大きな被害はその墓地より上の斜面に集中していたようです。昔の人たちが集落の端に設けた墓地よりも上の斜面を開発して住宅地を造ってしまったのではないか?そんなことを感じました。


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続いて向かったのが、昨年7月に豪雨災害のあった安芸郡坂町小屋浦です。呉市の近く。ここでは土石流が砂防ダムを破壊し、15人の方が犠牲になりました。こちらは災害からまだ半年。とてもカメラを向けることができないようなひどい状況です。瓦礫と化した家。土石流が流れ込んだために1階部分のみ激しく損傷している家。解体工事中の家や点在する空き地。ボランティアの方たちが復旧活動のお手伝いをされていました。破壊された砂防ダムまでは行けませんでしたが、集落の地形を見る限りは大規模な土石流に襲われるような地形ではありません。おそらく、砂防ダムが破壊されることによって、エネルギーが大幅に増幅されたのでしょう。


災害被災跡地、戦争跡地など、人類の死や悲しみを対象にした観光のことをダークツーリズムというそうです。ツーリズムという単語を見ると、なんだか物見遊山的なお気楽な雰囲気が漂いますが、不動産や開発に関わる者としては、必要以上の開発を戒めるという感覚を心の中にしっかりと刻む上でも見に行って良かったと思いました。

3つめの目的。牡蠣については続編で。

近畿大学総合社会学部での授業が終わりました

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近畿大学総合社会学部・特別講義4。全3回の授業が終わりました。正直に告白するとかなりきつかったです。講演ではいつも60~80分程度お話をさせていただくことが多いのですが、大学の授業は1コマ90分。それを3コマしなければならなかったので、どうやって話を延ばそうか…と(笑)。考えましたよ、必死に。かわいい後輩たちの貴重な時間を無駄にすることはできないので。


いつもの講演の内容でほんとうに自分が伝えたいことは何か?逆に伝え切れていないことは何か?その結果、以下の構成で3コマを組み立てました。

第1回 2018年11月26日(月)
テーマ 『丸順不動産がたいせつにしていること』
スライドで自宅周辺の仮想まち歩きをしながら、私がたいせつにしていることを織り交ぜて話をしました。その後、ワークショップで当社の特徴を捉えたコピーをtwitterで発信できるように140文字で作っていただきました。

第2回 2018年12月3日(月)
テーマ 『Be-localとBuy-local』

Be-localパートナーズの成り立ちやメンバーのこと。そしてBuy-localのマーケットを実施する上での実務的な話やその狙い。そして、この日は参考図書なども紹介しました。1回目と同じようにワークショップを開催し、学生目線で大学周辺のお店を対象としたBuy-localのマーケットを開催する場合、どこのお店に声をかけるか。そしてそのマーケットのコンセプトは?というテーマでグループワークしていただきました。

第3回 2019年1月10日(木)
テーマ 『特殊な事例と失敗事例 これからチャレンジすることも』
今までの講演でほとんど話をしたことの無い内容でした。コーポラティブハウスのことや、実現しなかったシェアキッチンのこと。賃貸借契約書に契約までの経緯を記載する特約条項のことなど。そして、現在進行形のプロジェクトやこれから仕事人生をかけることになるかもしれない長期的な取り組みのことも。今日はワークショップ無しで思いっきりしゃべってきました。

今日話をしながら、自分はやはり不動産を活用して新しいコミュニティを作ったり、既存のコミュニティに新しい風を吹き込ませることが仕事なんだと気がつきました。コーポラティブハウス、昭南ビル、実現しなかったシェアキッチン、女性専用シェアハウス、そして今取り組んでいるアベノ洋風長屋もそうです。それ以外の長屋活用もすべて周辺のコミュニティに負担にならず、できるだけ周辺環境にプラスになるようなテナント誘致を心がけています。バイローカルだってそうです。

自分の子どもたちと同世代の大学生と双方向で授業をするというのはかけがえのない体験となりました。また、今日は最後にインターンシップは可能なのか?という話も少しありました。講演は貴重な仕事の時間をうばわれるので本当はもうやめたいのですが、真剣に話を聞いてくれた学生さんたちの顔を思い浮かべるとどうしよう…?と迷ってしまいます。

とか言いながら、次も決まっているのですが(笑)。1月23日(水)の午後1時15分から、今度は近畿大学建築学部で2回生全員を対象にしたレクチャーに登壇します。この日は学生に限らず、どなたでも参加可能です。詳しくはまたこちらのブログに掲載します。この1月23日の登壇が最後で、次の予定はありません。

今から33年ほど前のお話

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今から33年ほど前のお話。大学3年生から丸順不動産でアルバイトをしていた私が2年目の大学4年生の時のことでした。当社の親しくしているお客さんから、土地を購入したいので物件を探して下さいとのご依頼をいただきました。ファイルしている資料から該当しそうな物件をピックアップして物件確認をしたところ、1つの物件を除いてすべて売却済み。結果として、その物件を購入していただいたのが、当時、大学4年生だった私の初商いでした。


実は今日、その時の売主(宅建業者)の息子さんが突然、当社に来てくれました。私の初商いでお世話になったその方が昨年、お亡くなりになったことをわざわざ伝えに。昔のご自宅や事務所跡は今でも残っているので、前を通るたびによく思い出していました。最後にお会いしたのはいつだったのか…。とても残念です。

初商いの際、大工出身で、製造業にも関わっておられたその方からいろいろと教えていただきました。右も左もわからない大学生の私に。特に思い出深いのは原価計算のこと。価格交渉の際、その方がレポート用紙にびっしりと書いている物件購入と売却のコスト一覧を見せていただきました。普通不動産屋さんって、原価計算といっても金利、登記費用、測量費用、手数料程度ですが、その方の原価計算は調査のためのコストや移動のためのコストまで書かれていました。製造業のコスト管理の厳しさを知った良い機会でした。(その後、実践できていませんが…)

写真は当時の物件資料です。その頃、東京では不動産価格が上昇しているという情報を得ていましたが、大阪ではまだ実感はありませんでした。しかし、物件確認をする際、該当しそうな物件がたくさんあったはずなのに全て売却済みで、この物件しか無かったという事実。静かに物件が売れ出していたんですね。大阪のバブルのスタートでした。そんな話や、お父さんとの思い出話に花が咲き、つい昔の資料を探し出して、思い出にひたっています。

2019年1月6日(日) いよいよ明日から仕事再開

■狭い路地に木造住宅が密集しているエリア。物件のご相談。

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■今年最初の竹とんぼ。日曜日は定休日ですがお正月なので開いてます。

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■自宅で遊んでいます。白浜のとれとれ市場で買ってきた一夜干し。甘鯛とアジ。明日から働きます。

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2019年1月3日~2019年1月5日

■2019年1月3日
トランギアのメスティンのバリ取り。ナイフ用のシャープナーで。

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また、中学生から使い続けているオピネルのナイフ(上)と、大学生の頃にある方からプレゼントでいただいたスイスアーミーのナイフもそのナイフシャープナーで軽く研いでおきました。

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■2019年1月4日
早起きして、白浜のアドベンチャーワールドに行ってきました。目的は昨年8月に生まれたパンダの赤ちゃんを見に。

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■2019年1月5日
今日は7日からの仕事に備えて完全休養日。出かけたい欲求に駆られましたがぐっと我慢。吉田 裕 著『日本軍兵士-アジア・太平洋戦争の現実』を読了しました。

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2019年1月2日 お正月二日目

■芸人のヒロシさんが書いた『働き方1.9』を読了。じつは2回目。「君も好きなことだけして生きていける」。共感できる文章ばかり。そう、好きなことだけして生きてます(笑)

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■毎年、大きなバケツで売買している自然薯(ヤマノイモ)。今年は小さな芋がたくさんできて、長いものが少ない収穫でした。写真の芋はその中でも一番プロポーションの良い1本。短冊は皮をきれいにとる必要がありますが、とろろならそのままで良いので楽。ただ、ヒゲ根はきれいに処理する必要があるのでバーナーで焼きました。

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皮に栄養があるそうなので、アルミホイルを丸めて軽くこするだけ。粘りがすごいです。自然薯はその長さから長寿を連想させる縁起物。正月からこれを食べるのが毎年のお楽しみ。長生きしますよ~(笑)

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2019年1月1日 元日

■あけましておめでとうございます。三日間は飲んだくれますが、最初に飲むのはお茶と決めていました。お茶の香りを楽しみながら考えごと。今年の誕生日で55歳になります。四捨五入すると60歳。いろいろ考えます。今年もよろしくお願いします。

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■分厚い新聞と共にボーイスカウトの機関誌が郵便受けに入っていました。小学校5年生からボーイスカウト活動に参加して現在43年。所属しているボーイスカウト大阪第119団も加盟しているスカウトが減少して、今、その存続の岐路に立っています。今は指導者では無く、団の運営を支える育成会の会長という立場です。現在の私を形作ったのはボーイスカウトの活動も欠かせなかったと思っています。そういう意味でもどうにかしないとなあ…と考えるお正月です。
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■朝からお酒を飲み続け、ちょっと酔っ払ったので酔いざまし。年末に納戸の片付けをしているときに見つけた囲炉裏用の五徳のメンテナンス。錆がひどいのでステンレスのブラシでブラッシング。使用には問題ありませんが、もう少し時間をかけてきれいにしたいと思います。

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■今年は広島で働いている長女も帰省しているので家族5人がそろう正月となりました。ただ、私と同じでじっとしているのが苦手な長女。いろいろと予定をいれていて元日に家にいません…(笑)。夕方には戻るとのことでしたが帰ってこないので、私ひとりで法楽寺にお墓参り。丸順不動産・創業者の小山隆平が眠るお墓にはやはり元日に参っておきたいので。

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■やはり長女は帰ってこない…(笑)。残る家族4年で氏神様の山坂神社へ初詣。いつからなんでしょう?お参りするのに整然と並ぶようになったのは?昔は押し合いへし合いだったんですけど。お上品な街です。上品な下町です。

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■長女も帰ってきたので、元日の宴会スタート!今年は奮発してモダン洋食『アクイーユ』(阿倍野区阪南町3丁目)さんの洋風おせちを注文。美味しいです!きれいです!二日目までもたせるつもりでしたが、初日にしてぜんぶ無くなってしまいました(泣)。

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