丸順不動産について

寺西家阿倍野長屋（登録有形文化財・阿倍野区阪南町1丁目）


免許　　　　 大阪府知事（14）第11322号
社名　　　　 丸順不動産株式会社
所在地　　　〒545-0011
　　　　　　　 大阪市阿倍野区昭和町５丁目１２番２３号　丸順ビル２階
交通　　　　 地下鉄御堂筋線西田辺駅１番出口徒歩１分
地図　　　　  Google Map
ＴＥＬ　　　 　06-6621-0201
ＦＡＸ　　　　 06-6621-0204
E-mail　　　 koyama@marujun.com
HomePage　https://www.marujun.com
公式blog　　https://marujun.cocolog-nifty.com/
定休日　　　日曜日・祝日
創業　　　　大正１３年４月に小山商店として開業。その後、丸順に屋号変更
設立　　　　昭和４７年４月
代表者　　 代表取締役　小山隆輝
加入団体　社団法人大阪府宅地建物取引業協会
　　　　　　　社団法人全国宅地建物取引業保証協会
　　　　　　　一般社団法人全国賃貸不動産管理業協会
　　　　　　　関西不動産情報センター
　　　　　　　三井住友信託銀行本店ＳＭＴＢリアルタークラブ
　　　　　　　りそな銀行和友不動産会
事業内容　土地建物の売買交換の仲介・土地建物の賃貸借の仲介
　　　　　　　不動産に関するコンサルティング・建物の有効活用
　　　　　　　貸地貸家の管理・駐車場管理

自己紹介

昭和３９年８月、大阪市阿倍野区生まれ。昭和６２年３月、近畿大学法学部を卒業し、大正１３年創業で祖父の代から続く丸順不動産株式会社に入社。平成２４年に代表に就任。町の不動産屋として地域の困りごとに対応。現在は一般不動産業務以外にも長屋や町家などの既存建物の再生活用を通じて、まちづくりやエリア価値の向上にも取り組んでいます。

平成２７年６月、公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会総会にて表彰。
平成２８年３月、国土交通省の「不動産ストックの再生・活用やその資金調達に取り組むための事例集」に掲載。
平成２８年５月、「エリアリノベーション　変化の構造とローカライズ」(学芸出版社)を共著にて出版。
平成２９年６月、公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会の５０周年記念式典にて講演。
令和２年４月～、大阪メトロ（大阪市高速電気軌道株式会社）から『遊休不動産の有効活用に関するアドバイザリー業務』を受託
令和３年５月、一般社団法人大阪府宅地建物取引業協会から表彰
令和４年７月～９月　令和４年度大正区エリア価値の向上のための地域活性化業務委託事業者選定会委員
令和４年８月～　大阪市空家等対策協議会委員

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物件情報(物件ブログ）はこちらから

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暮らしと商いの不動産（丸順不動産の物件ブログ）
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不動産の売買・賃貸・管理のことなど、お気軽に相談ください。
電話　06-6621-0201
メール　koyama@marujun.com

排水管の高圧洗浄

とある現場で排水管の高圧洗浄を行いました。
水が流れにくくなっている排水管の内部を高圧の水を噴射することによって溜まっている泥や油、ゴミなどを一気に流してしまいます。
数年に一度、この作業に立ち会いますが、じつは結構好きです。
詰まっていたものが流れ出す瞬間がたまりません。

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物件探しのご相談のお客さまが来店

物件探しのご相談のお客さまが来店。
1年近く前からご相談いただいています。
昭和町駅や西田辺駅の周辺でイタリアンレストランを開業希望の方です。
おひとりで営業する予定なので、8席程度の小さな貸店舗。
家賃の目線は13～15万円なので、まあ予算には合うと思います。
ただ、なかなか物件が無くて…。

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劇的な変化は無し

朝から工事現場の様子を見てきました。
前回からの劇的な変化は無し。
見積もりの調整中のようですね。
リノベーションの場合、どうしても工事の途中で見直しが必要なることが多く、やむを得ないことと思います。

貸店舗に生まれ変わる平家の五軒長屋（東住吉区東田辺3丁目）
https://marujun.cocolog-nifty.com/fudousan/2022/03/post-cee873.html

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日経新聞の広告

今朝の日本経済新聞に某大手不動産会社の全面広告が掲載されていました。
東京の一棟売り収益物件が14件とワイキキのコンドミニアム。
収益物件の利回りは低いもので1.50%。
高いものでも5.02%。
東京だったらこんな利回りでも売れるのでしょうか。
今週は3日働いたら祝日ですね。
頑張りましょう。

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豚の角煮

昨夜は長女に手料理をふるまってもらいました。
全部で六品。
すべて美味しかったのですが、豚の角煮だけ写真を載せておきます。
特に味付けが絶妙でした。

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阪南町4丁目で見つけた小さな看板

阿倍野区阪南町4丁目で見つけました。
『アトリエかわぐち』
とっても上品な感じの看板です。
よく通る道なので、前からあったらきっと気がつくと思うのですが、今日、初めて見ました。
なにかご自分で製作される方なのか？
それともなにかの教室なのか？
町中に小さななりわいが増えるのは良いことだと思います。

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うちの事務所のとなり

うちの事務所の隣。
空き店舗にひかり住建さんのノボリと看板が出ました。
元々は『いづもや』という名前の何十年も続いたお寿司屋さんでした。
いづもやさんが閉店した後、おにぎりのテイクアウトのお店が出店。
こちらは東京に支店を出したところ、大阪よりも儲かるということでここを閉めて東京に本格進出。
その後、つい最近までお肉の美味しいお店『もう一兆』（店内飲食とテイクアウト）が入っていましたが、昨年末で静かに閉店しました。
うちと同じ４階建のビル。
１階だけじゃなくて、一棟まるごとの物件です。
建物全体を活かすテナントが見つかると良いのですが。
町の活気のためにも早くテナントが見つかって欲しいです。

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3日に1回くらいのペースで

3日に1回くらいのペースで現場に足を運んでいます。
日々、設備や造作が整っていくのを楽しみに。
西田辺から自転車で10分ちょっと。
何十回と往復しているうちに、どんどん距離が縮まってくる感覚があります。

住吉区上住吉1丁目で貸農園付き賃貸住宅の計画が進んでいます
https://marujun.cocolog-nifty.com/fudousan/2022/12/post-27a724.html

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朝日新聞にコメントが掲載されました

おはようございます。
今朝の朝日新聞（大阪本社版）に私のコメントが掲載されました。
金魚カフェを紹介する記事のなかで、長屋を活用した店舗が増えている理由を語っています。
#朝日新聞 #金魚カフェ #長屋

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少しずつイメージできるようになってきました

東住吉区東田辺3丁目の長屋です。
トイレ部分の工事が進んでいます。
少しずつ、完成後がイメージできるようになってきました。
こんな状態ですが見学可能です。

貸店舗に生まれ変わる平家の五軒長屋（東住吉区東田辺3丁目）
https://marujun.cocolog-nifty.com/fudousan/2022/03/post-cee873.html

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工場や倉庫の雰囲気がお好きな方に

東住吉区西今川1丁目にある貸家です。
工場や倉庫の雰囲気がお好きな方に。広い土間と屋外空間、そして屋上が特徴的です。
店舗や事務所、アトリエなどとしても使えます。
今回のリノベーションで水回りを新しくしました。
https://marujun.cocolog-nifty.com/fudousan/2023/01/post-8d5bb4.html

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阿倍野区文の里2丁目で貸店舗付き住宅の入居者募集を開始します

阿倍野区文の里2丁目で貸店舗付き住宅の入居者募集を開始します。店舗は飲食店限定です。
詳しくは、下記のリンクから物件ブログをご覧ください。
https://marujun.cocolog-nifty.com/fudousan/2023/02/post-d55b8c.html

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お知らせ（2023.02.10）

おはようございます。

今日の大阪は一日中、冷たい雨が降り続くようですね。

毎年この時期は、チラッと春を見せては冬に逆戻り、みたいなことを繰り返しながら少しずつ暖かくなっていきます。

このチラ見の後の寒さがきつい。

明日は土曜日で通常は営業日ですが、祝日のためお休みをいただきます。

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押入の壁から昭和42年の新聞が出てきました／貸店舗に生まれ変わる平家の五軒長屋（東住吉区東田辺3丁目）

古い長屋の利活用に関わっていると、押入の内壁や畳の下から古い新聞がよく出てきます。

見つけるたびに、「お！これは何年ものや？」とまず発行日を見て、その後に記事を読むのを楽しみにしています。

この新聞は大阪メトロさんによって改修工事が進められている東住吉区東田辺3丁目の長屋で見つけました。

発行日は昭和42年（1967年）7月17日の朝日新聞。

56年前ですね。

私が2歳11ヶ月の時です（笑）

一番目立つ記事は、香港での騒乱の報道。

ウィキペディアで調べてみると六七暴動という、この年の5月に始まり12月にやっとおさまった長期間の暴動のようです。
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%85%AD%E4%B8%83%E6%9A%B4%E5%8B%95

左に目を転じると、元駐日大使のライシャワーさんが核武装が進む中国と米国との橋渡しを日本がすべきと語っています。

ライシャワーさんて昔よく名前を聞きました。

記事をよく見ると日米安保条約などにも触れています。

エドウィン・O・ライシャワー
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%A8%E3%83%89%E3%82%A6%E3%82%A3%E3%83%B3%E3%83%BBO%E3%83%BB%E3%83%A9%E3%82%A4%E3%82%B7%E3%83%A3%E3%83%AF%E3%83%BC

もうひとつの記事は、ベトナムでは北ベトナムの非武装地帯を米軍がヘリで攻撃。

アメリカがベトナム戦争に介入したのは1964年のようなので、この記事はそれから3年目。

そろそろ、泥沼化していた頃でしょうか？

経験則ですが長屋好きのひとには、こういう古い新聞が好きな方が多いような気がします。

たぶん、それをよく知っている建築士さんが大工さんたちにこの壁を残すようにお願いされたんでしょうね。

こういうのが残っている方が私も内見のときにお客さんと話が弾むので助かります。

工事中ですが内見は可能なので、ご興味ある方（新聞ではなく物件に）は当社までご連絡ください。

真ん中の区画はカフェで決まりましたが、他はまだまだです。

暮らしと商いの不動産（丸順不動産の物件ブログ）
貸店舗に生まれ変わる平家の五軒長屋（東住吉区東田辺3丁目）
https://marujun.cocolog-nifty.com/fudousan/2022/03/post-cee873.html

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なるほど、古い植木鉢や瓦を有効利用するんですね。

住吉区上住吉1丁目で、貸し農園が併設された文化住宅の再生をしています。

写真は先週、現場で見かけた植木鉢や瓦を割った破片です。

「これ、なにに使うの？」と工務店さんに聞いたところ、土間のコンクリートのかさ増しに使うとのこと。

文化住宅1階の1部屋は、農園を使っておられる方たちの休憩所・イベントスペース・コミュニティースペースとして使用されます。

畑で作業したまま室内に入りやすいように土間仕上げになると聞いています。

現状の土のレベルが低いのでかなりコンクリートを打たないといけないようです。

「普通かさ増しするときって、砕石をいれたりするんちゃうん？」と聞いたところ、

もちろんそれでも良いけど、それだったら費用も余分にかかるし、効果は一緒なんだから廃物利用をした方がSDGsにかなう、と。

なるほど、それは良い考えですね。

古い文化住宅を再生して、使われていなかった空地を貸し農園にするこのプロジェクトにぴったりの発想！

勉強になりました。

住吉区上住吉1丁目で貸農園付き賃貸住宅の計画が進んでいます
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まるで遺跡発掘のようです。

阿倍野区昭和町4丁目にある古い住宅の改修工事を進めています。大阪メトロさんが、地下鉄御堂筋線の西田辺駅・長居駅・あびこ駅周辺で展開している沿線魅力向上の取り組みです。

年末から工事が進んでいて、床下に防湿コンクリートを打設するために床をすべて撤去したところ、写真のような昔の掘りごたつ跡が出てきました。まるで遺跡の発掘調査のようです。1階の和室の中央にありました。

燃料はおそらく豆炭でしょう。直接ここへ豆炭をいれていたか、ブリキの容器があったのかはわかりません。上に格子状のフタをして、畳の上にコタツを置いていたのだと思います。

キッチンは現代的なキッチンにリフォームされていますが、昔は土間の台所で竈（かまど）があったと聞いています。

この物件はすでに入居希望者があり、内装などのカスタマイズのご相談が進んでいます。

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賃貸マンションの電気容量問題はほんとに頭が痛い。

阿倍野区阪南町1丁目にある昭和42年建築の賃貸マンションの一室です。先日、空き部屋になっているこの部屋を貸したいとのご相談がありました。リフォームを予定しているがどこをどの程度やれば良いかというご相談です。

一見したところ浴室のリフォームは必須のようです。給湯するお風呂ではなく、昔ながらの風呂釜です。つまり、シャワーがないのが最大の欠点でした。風呂釜は室内にありますが、一酸化炭素中毒防止用にちゃんと外部の煙突に接続されているので、おそらく風呂釜の後に給湯器を設置したらこの問題はクリアするのかなと思いました。あとは、壁を塗装したり、動きにくくなっているサッシや網戸を調整すれば、低い賃料ならまあなんとかお客さんを見つけることができそうです。

ところが、よく見ると電気のブレーカーが3回路しかありません。このマンションが建築された昭和42年頃なら電化製品も少なく、エアコンはまだまだ贅沢品だった時代です。その当時はこの電気の容量で足りたかもしれませんが、今は昭和から平成を経て令和の時代です。みんな、とことん電気に依存する生活をしているので、3回路ではとても足りそうもありません。

このお部屋のブレーカーを増設すれば良いという問題ではなく、マンション全体の電気容量が関わってくる難題です。一部屋くらいならどうにかなっても、今後、リフォームするたびに各部屋のブレーカーを増設すると電気が足りなくなって、マンション全体のブレーカーが落ちてしまう可能性があります。

じゃあ、マンションに引き込んでいる電気の容量を増やせば良いのねと思いますが、それもそう簡単ではありません。引き込む電気の容量を関西電力に申請して増やしてもらうのと同時に、各部屋へ電気を供給している幹線を太いものに変更する必要もありますし、なにより大変なのは、すべての部屋のブレーカーを容量に見合うものに変更する必要があります。戸数が多いと大変です。しかも、関電の工事とそれらを同時にしなければなりません。一度だけその工事を段取りしたことがありますが、たった9戸のマンションでもなかなか大変でした。

結局このお部屋は、ここで中途半端な投資をするよりも、趣味の部屋や物入れなどに使ってもらう方が現実的ではないかということに落ち着きました。当然、安くお貸しすることになります。今のところ、昔から住んでいただいている方が多くて、空室もほとんどありませんが、今後、空室が目立つようになってきたときの収支が厳しくなることが予想されます。建築後約55年。人間と違って建物の寿命は所有者みずからが決めることが出来ます。そんな時期になっていますよ、というアドバイスをしてその日の打ち合わせを終えました。ちなみにお部屋は3階にあって、面積は約36平米です。エレベーターはありません。ご興味ある方は私まで連絡ください。

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古い建物を長持ちさせるには湿気対策が一番。

東住吉区東田辺3丁目にある長屋の改修工事の様子です。床を解体して防湿対策のコンクリートを打設することになっています。昔の建物なので布基礎のため、床下はすべて土でした。木造の建物の大敵はやはり湿気なので、その対策をしっかりしてあげることによって建物は長持ちします。

写真は庭に面した部分の基礎工事の様子です。基礎を再構築することにより構造の補強を行います。今までは庭から床下が見える状態でした。写真の奥に見えるレンガの上に立つ柱は、軒を支えるための仮のつっかい棒なのでご安心を。

五軒長屋の工事を一斉に進めていて、完成は5月下旬の予定です。五軒の内、真ん中の一戸はすでにカフェを開業予定の方から申込をいただいています。その他はこれから募集を開始予定。現地の見学は可能なので、ご希望の方は連絡ください。東角の区画はカフェ以外の飲食店を想定しています。他は物販やサービス、事務所を募集することになりそうです。

家賃などの諸条件はまもなく掲載できると思いますが、所在地などは下記のリンクからご覧いただくことが可能です。

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初めてタクシーの配車アプリを使いました。

 今朝、初めてタクシーの配車アプリを使いました。そもそも、タクシーに乗る機会があまりなくて、１年に１回あるかないか程度です。月に１回程度運転する自動車も、そのほとんどが両親を近くの病院に送り届けるのが目的です。今朝は両親を病院に送り届ける日だったのですが、事情により今日は車を使えないことが前もってわかっていました。そこで２日前に、初めて配車アプリのAI予約というものにチャレンジしたわけです。

試してみたのはCMでお馴染みのタクシーGOというアプリです。アプリは前々からインストールしていて、クレジットカードの登録も済ませていましたが使う機会はありませんでした。離れて暮らす長女が、とても上手に配車アプリを使いこなしているのでずっと憧れていたような感じです。乗車したい場所と行き先、そして日時を登録するだけ。前日や今朝も１時間ほど前から予定に変更がないか？とか、今、配車が完了しましたとかアプリで通知が届きます。

予約している時刻の５分ほど前に、アプリからどこそこのタクシー会社で車両のナンバーは○○の車が何分後に到着しますと連絡がありました。１分ちょっと遅れて到着しましたが、そんなの誤差のうちにも入りません。女性の運転手さんが自宅の前まで来てくれました。私は病院まで付き添わないので、両親を乗せたらそれで完了。行き先を伝える必要もないし、料金も降車時に支払う必要はありません。クレジットカード決済です。事務所に戻ったら、ちょうどアプリから降車しましたとの連絡までありました。

AI予約手配料としてタクシー料金とは別に780円が必要ですが、今朝のように寒波の影響であちらこちらで電車が止まっているときなどは、路上で待っていてもなかなか見つからないし、配車アプリで依頼をかけてもたぶん時間がかかったんじゃないかな？と思っています。運転手さんに聞くと、やはり今朝はいつもよりもアプリからの配車が多いとのことでした。予約して大正解です。降車時に支払いをしなくて良いというのが変な錯覚をしてしまう可能性があるので、便利ですけどよほどのことがない限りは使わないと思います。

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井戸の調査に立ち会うのは初めてでした。

住吉区上住吉1丁目で計画が進んでいる文化住宅の再生。その文化住宅に隣接して併設される貸し農園の片隅に、長期間使用していない井戸が残っています。今日、その井戸が使用できるか否かの調査に立ち会ってきました。阿倍野区や東住吉区の古い住宅に関わっていると井戸はお馴染みですが、使用していないものがほとんどで、今回のように使用することを前提に調査をするのは初めての経験です。

貸し農園を運営するのは住之江区の北加賀屋で実績のある『みんなのうえん』の金田さん。井戸を調査するのは、その金田さんの手配による業者さんで東大阪市の方でした。深さを測ったところ約7mありそうです。上住吉（うえすみよし）は上町台地のほぼ尾根の部分にあたるので、それだけ深く掘らないと水が出ないのだと思います。のぞき込んだところ、満々と水をたたえていました。

飲用に使用しようと思うと、水質についてかなり高い基準をクリアしないといけないとのこと。あくまでも貸し農園の畑に散水するのが目的なので、飲用は不可にしておくのが現実的と思います。水質の検査と、ポンプ設置の見積もりを依頼。手押しポンプと電動ポンプの両方を見積もりをしてもらうようです。

文化住宅の方も工事は順調に進んでいました。1階部分の1室はこの農園の利用者とご近所の方たちのための集会室になります。2階部分は賃貸住宅としての改修工事を進めています。賃料は5万円程度を予定しています。順調に工事が進んでいるので、工事中の状態ですが、内見を希望される方は私までお気軽に連絡ください。

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チャームポイントが３つもあるリノベーション物件なんてそうそう無いです。

おはようございます。1月23日、月曜日の朝です。大阪は朝から冷たい雨が降っています。私の見ている天気予報によると、この雨は午前中であがり、雪が降り出すのは火曜日の夕方のようです。子どもの頃は、雪が積もったり氷が張るのを楽しみにしていましたが、今は常夏のハワイが憧れです。寒いのきらいです。

火曜日の夜から水曜日の朝にかけては、大阪でも最低気温が氷点下の予報が出ているので水道管の凍結には注意が必要ですね。古い使わなくなったタオルを巻いておくだけでも効果はあるし、最低でも冷たい風が水道管に直接当たらないように板でもなんでも良いので風よけを置いておくだけでも最低限の効果があります。早めの対策をお忘れなく。

寒い寒いという話題を冒頭に書き連ねてこの物件を紹介するのもどうかと思いましたが、暖かくなるのを待ってたら春になっちゃうので意を決して書きます。東住吉区西今川１丁目にある住居兼店舗事務所の賃貸物件です。夏頃から家主さんの手配によるリノベーション工事が進んでいましたが、先頃、ついに完成しました。このブログやtwitterでは素敵な屋上のある倉庫のような物件として、ちょこちょこ途中経過をご紹介していた物件です。

この物件の特徴は、１階部分が土間になっていて作業するのに適していたり、土足でお客さまを招き入れたりすることができること。それから専用通路の奥まった場所にありながら、建物の前にはわりと広めの空間があって増築とかはできませんが、バイクを並べたり、鉢植えの植物を並べたり、大きな作品作りに取り組むことなんてこともできそうです。もうひとつの特徴は、広々とした開放的な屋上空間。すぐ隣にマンションがあるので、裸で大の字になって…とかは無理ですが、夏の太陽を独り占めして日焼けにいそしんだり、ご近所に迷惑をかけない程度にパーティーなんかもできちゃいそうです。

今回のリノベーションで、室内の内装を整えてキッチンやトイレ、浴室などを新しくしました。詳しくは下記のリンクから写真と間取り図を見てください。とってもユニークな物件なのですが、寒がりの私にとってネックなのはお風呂とトイレです。お風呂とトイレが土間仕様の１階に設置されています。正直なところ、今の季節は寒いと思います。でも、お風呂はちゃんと区切られた脱衣スペースがあるので、ポカポカと温もった身体を包み込みように着込んでから出たら大丈夫かも。トイレもウォシュレットなのであったか便座だと思います。ちょっと確認しておきます。

まあ、そういうことを乗り越えてでもこんな大きな土間や空地のある物件を東住吉区で探してた！という方はいてるはず。新築の集合住宅じゃ無いので、住みたい人、ここでお店や作業場にしたい人が１組いらっしゃれば、はい契約成立です。大手の物件検索サイトには載っていないタイプの物件です。阿倍野区の隅っこで小さく商売してる丸順不動産の発信力なんてたかだか知れてます。なので、口コミが頼りです。この投稿をご覧になっている方のお友達や知人で、こんな物件を探している方がいらっしゃったら、ぜひ教えてあげてください。

暮らしと商いの不動産（丸順不動産の物件ブログ）
【リノベーション完成！】住居兼事務所店舗可の貸家です（東住吉区西今川1丁目）
https://marujun.cocolog-nifty.com/fudousan/2023/01/post-8d5bb4.html

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若いひとは文化住宅なんて言葉すら知らないと思うけど

おはようございます。1月20日、金曜日の朝です。来週は数年に一度の寒波がやってくるそうですね。毎日、自転車で走り回っている私としてはつらい一週間になりそうです。出かける用事はできるだけ前倒しで、極寒の日は出かけないようにしたいと思います。

先日、お知らせした住吉区上住吉1丁目の貸し農園付き集合住宅の続報です。

2023年1月11日の投稿
貸し農園付き文化住宅の再生が始まりました
https://marujun.cocolog-nifty.com/log/2023/01/post-eefaae.html

前回の投稿は、貸し農園の利用者を中心に使っていただける共有スペースというかコミュニティースペースの工事が始まりました、というものでした。今週の初めから、そのコミュニティースペースの2階にあたる住居部分の工事が始まったとのことで、ちょこっと様子を見てきました。

文化住宅の定義は地方によって微妙に異なるようです。大阪では、戦後に建築された木造2階建の集合住宅で、外壁はモルタル仕上げ。従来のアパートがトイレや台所を共用としていたのに対して、各部屋にそれらが設置されていることから『文化的』と考えられていたようです。お風呂のないものが大半と思いますが、ごく希にお風呂付きの文化住宅もあります。それらは高級文化と言われていました。そんな昔の話じゃ無いですよ。58歳の私が、働き出した頃は文化住宅はまだまだ普通に物件として流通していました。

この住吉区上住吉1丁目のプロジェクトはその文化住宅を再生する計画で進んでいます。計6戸の集合住宅でしたが、1戸をのぞいてその他5戸が空室となっていました。前回の投稿でご紹介したコミュニティースペースが1戸を使用。今日の投稿でご紹介しているその2階にある住居で1戸を使用。残る3戸はDIYができる物件として設備と内装の下地を作るところまで工事を進める計画です。その3戸の内2戸をひとつにして、2階建というかメゾネット形式に変更して、ふたり入居にも対応できる間取りに変更します。詳しくは上のリンクから計画図面をご覧ください。

今週から工事の始まった2階部分はDIY仕様ではなく、内装まで仕上げる物件です。家賃は5万円程度を目安に計画を進めています。すぐ隣に貸し農園があって、利用者やご近所の方との交流が可能なスペース付きの物件というのが最大の特徴です。歩いて1分ほどの場所には、絵画教室などを主宰しているアトリエや絵本文庫、まだ入ったことありませんが、ちょっと良さげなおやつのお店、そして最近、深夜23時59分まで営業している喫茶店もオープンしました。住吉大社に続く住吉街道界隈が面白くなりそうです。

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息子が一緒に仕事をしてくれているので本当に助かっています

おはようございます。1月18日(水)の朝です。神様か仏様か知らんけど、丸順不動産の力量を試すがごとく、次々とお題を提供してくれます。昨日は突然の連絡にバタバタした一日でした。あらかじめ決まっているスケジュールなら、それを順番にこなしていくのは気持ちよかったりしますが、突発的な用件はその日の段取りがすべてくるってしまうし、後日まで影響を引きずってしまいますよね。

朝一番、管理している駐車場の路面が陥没しているという連絡がありました。私はやらなければならないことが山盛りの日だったので息子に対応を任せました。報告によると、路面の穴が30～40cmほどの直径で深さも30cmほど。しかし、アスファルトの下では穴が広がっていて、写真のヒビが入っている部分の下はすべて空洞になっている状態です。

気がつかないひとが足を踏み抜いたり、タイヤを落としてしまう可能性があるのですぐに対応が必要でした。半日以内に対応してくれる工務店さんを探して依頼。緊急でできることと言えば、砕石をいれて陥没が広がらないことを防ぐのが一番なのでそのお願いをしました。幸い、すぐに対応してくれたので、怪我をしたひとや事故は無かったので安心しました。後日、きちんと補修します。

また、夕方には昨年仲介した貸家のお客さまから鍵が開かないとの連絡。木製の引き戸なのでかみ合わせの問題かもとアドバイスをして息子に走ってもらいました。案の定、力を入れて建具を揺らすと、鍵を回さずとも開けることができたようです。鍵の受けの部分が少し緩んでいるようにも見えたとのことなので、ドライバで締めておくようにお願いして帰ってきたと報告がありました。

息子と一緒に仕事をするようになってもうすぐ4年かな。もしも、息子がいなかったら昨日はどんな一日になってだんだろうと想像すると恐ろしくもあります。まあ、ひとりで仕事をしていた時期はぜんぶ自分で対応していたのですが。よくやっていたと思います。神様か仏様か知らんけど、丸順不動産はもうちょっと仕事できるでしょ？と力試しをしてくれているのかなとポジティブに考えておきます。

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帝塚山に残る貴重な洋館の保存と活用に取り組んでいます

1月14日、土曜日の朝。おはようございます。大阪は昨日の夕方から久しぶりに雨が降っています。乾燥が続いていたので、草花やひとにとっても一息つける恵みの雨のような気がします。

私と言えば、電動アシスト自転車で走り回っているイメージがあると思いますが、たまには車の運転もします。でも、ほんとうにたまのことで月に1～2回程度です。そんな私が昨夜、雨降りの中を運転しました。雨降りの夜の運転なんて何年ぶりかわからないくらい久しぶりで、たった30分ほどの運転でしたが生きた心地がしませんでした。まわりをビュンビュン走りゆく車を横目に見ながら「すご、みんな天才やなー」とひとりごとを言っていました。

なぜ私が自転車が好きかと言うと風景を見ながら走ることが出来るから。ゆっくりと走れば、まちの小さな変化にも気がつくことができて、住み慣れた町でもなにがしかの発見に絶えず出会えるのが好きで自転車に乗っています。

西田辺の自宅や事務所からの自転車圏内の建物はほぼ知り尽くしているつもりでしたが、意外にも近いところでたまに大発見があります。とくに、西田辺から西側方向の晴明通や北畠、帝塚山方面です。仕事で足を運ぶ機会が少ないというのも理由のひとつでしょう。

昨年の夏、帝塚山で大発見（自分で見つけたわけではない）がありました。南港通からちょっとだけ南に下ったところにりっぱな洋館があったんです。この仕事を始めてもう38年くらいたちますが、この洋館の存在はまったく知りませんでした。

親しくしている建築士さんからお声をかけていただき、保存と活用の取り組みを数ヶ月前から進めています。私が気がつかなかった理由のひとつは、案外、私の目が節穴だったということと、道路と敷地を隔てる高い塀とシャッターが原因のようです。活用の計画案は下記のリンクからご覧いただくとして、計画図面（イラスト）ではその塀を撤去して、この素敵な建物を町に開く計画をしています。

大きな洋館の一部を店舗にリノベーションし、他の部分には所有者ご家族が住み続けるという『ほんまにそんなこと出来るんかいな？』という計画ですが、やってみなきゃわからない！精神で取り組んでいます。建築後、いくにんかの所有者の手を経て、現在のご家族の住まいとなっています。建物の由来というか来歴なども調べつつやってます。帝塚山に残る貴重な洋館の保存活用にご興味ある方は私までご連絡ください。詳細は、下記のリンクからご覧いただけます。

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洋館の１階を貸店舗にリノベーションする計画があります（住吉区帝塚山中１丁目）
https://marujun.cocolog-nifty.com/fudousan/2022/12/post-3eb4dc.html

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貸し農園付き文化住宅の再生が始まりました

1月11日(水)朝。おはようございます。昨日10日(火)が事実上の仕事始めという感覚でしたが、昨日は朝からエンジン全開で走り回る一日となりました。本人的には今週はならし運転くらいのスローペースで始めたかったのですが、なかなかそうはさせてもらえません。

昨日から住吉大社の近く、住吉区上住吉1丁目で工事が始まりました。貸し農園付きの木造集合住宅のリノベーションです。6戸の長屋というか文化住宅です。昨日、工事が始まったのは農園利用者の皆さんや入居者、そしてご近所の方たちにも使っていただける共有スペースを予定している区画です。最終的にはここは土間になります。

ここにはシェアして使えるキッチンやトイレ、テーブルなどを設置予定で、農園利用者の皆さんの休憩やご近所のちょっとした集まり、小さなイベントにも使っていただけるような計画をしています。使用料とか規約とかはまだ決まっていません。

このスペースの工事がある程度進んだ段階で、他の住戸部分の工事に着手する予定です。共有スペースの上にあるお部屋はすぐに住める状態まで工事を仕上げてお引き渡しをさせていただきますが、他のお部屋に関してはDIY可能住戸を予定しています。入居者自らが思い通りのお部屋をつくることが可能です。こちらの募集はもう少し工事が進んだ段階で開始します。

貸し農園に関しては、住之江区の北加賀屋で実績のある『みんなのうえん』さんが運営をします。昨年末には私のブログをご覧になった方から借りたいとのご連絡もいただきました。ご近所の方で貸し農園を探しておられたそうです。ニーズはありそうですね。

工事はまだ始まったばかりですが、定期的に工事の様子はこちらでもお伝えしていきたいと思います。また、現地説明会なども開催をする予定ですので、それもこちらでお知らせさせていただきます。

物件の所在地や計画図面などはこちらから。
住吉区上住吉1丁目で貸農園付き賃貸住宅の計画が進んでいます
https://marujun.cocolog-nifty.com/fudousan/2022/12/post-27a724.html

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1月7日(土)：臨時休業のお知らせ

1月7日(土)、臨時休業いたします。

ご案内等すでにご予約いただいている業務は行いますが事務所は閉まっています。

なお、1月8日(日)と1月9日(月)は日曜日と祝日のため定休日とさせていただきます。

阿倍野区昭和町4丁目で新しいプロジェクトがスタートしました

おはようございます。1月6日(金)朝、今日から営業を再開します。ほとんどの不動産屋さんは昨日の木曜日から営業を始めていたようなので、少し後ろめたい気持ちの一日を過ごしました。年末年始くらい堂々と休んだら良いのにとわかっていながらも、ほんと貧乏性な性格です。今年は、いや、これからは心と体の健康を第一にします。

写真は年末ぎりぎりにマスターリース契約ができた阿倍野区昭和町4丁目の住宅です。3年前から大阪メトロ（大阪市高速電気軌道株式会社）さんと一緒に取り組んでいる既存住宅を活用する沿線の魅力向上の取り組みです。御堂筋線の西田辺駅・長居駅・あびこ駅を対象に、駅周辺の既存建物を大阪メトロさんが借り上げて、改修工事を施したうえでサブリースする事業です。まちのために役立ててくださいと家主さんから10年間、大阪メトロさんがお預かりすることになりました。

わりと広めの裏庭があるのが特徴です。また、室内の状態は非常に良かったので、大規模なリノベーションの予定はありません。床下の湿気対策と広めの庭があることを前面に押し出した開放的な住宅としてサブリースをする予定です。工事の着工は、今月の中頃から下旬にかけて行います。

年末のマスターリース契約後、さっそくお客さんをご案内する機会がありました。住まい兼お茶の教室などを考えておられる方です。広さや雰囲気は気に入っていただいたので、これから設計士さんを交えて内装のイメージをかため、よくご納得いただいてから賃貸借契約へと運びたいと思っています。

昨年は、改修工事前にお客さまを探すお仕事のご相談が大阪メトロさん以外にもいつくかありました。すでに動き出している案件もありますが、多くは今年から本格的なスタートとなります。改修工事前にお客さまを先付けするお仕事は調整する事項が山のようにあって、時間もかかる上に、自分の頭の中でそれぞれの進行状況を整理するのがたいへんな仕事です。なんでそんな面倒なことをやっているのか自分でも不思議ですが、きっとそれが性格にあっているのでしょうね。前段にも書きましたが、心と体の健康を第一に仕事に励みたいと思いますので、今年もどうぞよろしくお願いします。

まちと生きる、まちが活きる
大阪メトロ エリアリノベーションプロジェクト
https://area-renovation.osakametro.co.jp/

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自分の限界にたたきのめされた一年でした

 
新年明けましておめでとうございます。旧年中は大変お世話になりました。というよりも、たくさんの方にご迷惑をおかけしました。

今年の８月で５９才になります。年々、忙しくなり仕事で求められるものも、より難しいものになってきたここ数年でした。今までは、努力や創意工夫、様々な友人知人の手助け、そしてなによりも運で乗り越えてきましたが、昨年はいよいよそれも通じなくなり、自分の限界を知るどころか、その限界にたたきのめされた一年でした。

これから求められるものはより高くなっていく、その逆に私は年齢を重ねて、体力・記憶力・判断力が落ちていくでしょう。仕事の質を下げないためには、仕事の量を減らす必要に迫られています。具体的にどう減らしていくのかはまだ考えがまとまっていません。

それと、今まで以上に協力者を増やすことが必要と思っています。そして、最も大切なのは今、一緒に仕事をしている息子を育て上げること。今年彼は２６才になるのかな。独立系の町の不動産屋ならまだまだ駆け出しの年齢と見られますが、大手不動産会社なら中堅にちょっと手がかかり始めるような年齢。去年はその息子に仕事を教えることもサポートも出来ないくらい、自分の抱え込んでいる仕事でいっぱいいっぱいでした。今年はそのあたりをどう整理しているかが課題。

今年のお正月は５日までお休みをいただいています。６日（金）から仕事始めですが、翌日の土曜日からは３連休をいただきます。ゆっくり考える時間と、去年ぼろぼろになった身体を休息させます。今年は、本を読むことと歩くことを大切にする一年にしたいです。今年も、どうぞよろしくお願いします。
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今年もお世話になりました。６日から営業します。

一週間ぶりの投稿です。今日のお昼までひいひい言いながら仕事してましたが、もうあきらめした。5日まで休みます。今年もたいへんお世話になりました。私の年末はじめは毎年恒例の田辺大根の収穫から。自宅のプランターで育てていますが土がだいぶ弱っているようです。お雑煮に入れていただきます！
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大阪市空家等対策協議会

大阪市空家等対策協議会のオンライン会議に初参加しました。2時間の会議中のほとんどが市役所からの報告で、それに対して委員である専門家の先生方が質問をするという形式。あー、これが役所の諮問委員会のパターンなのねと視聴しながら納得していました。

特定空家や危険な家屋の除却がメインテーマなのでどちらかというと私の専門外ですが、司会の方が配慮してくださり私の取り組みについて発言する機会を得ることができました。できれば、除却だけではなくそろそろ空家の予防的な意味を含めて有効活用の議論も進めていただきたいものです。

市民からの通報や市職員の地道なパトロールにより、危険な家屋は減少傾向にあるようです。また、空家を有効活用したいと思っている所有者は90%以上もいらっしゃるとのこと。活用し切れていない制度などもあるようなので、また私も勉強して発信していきたいと思います。

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西田辺町でリノベーションの計画

阿倍野区の西田辺町でリノベーションの計画を進めています。
大阪メトロさんによる沿線の魅力向上の取り組みです。
設計をお願いしている建築士さんも交えて打ち合わせを行いました。
建築費が高騰しているためどこの現場も予算が合わなくて困っています。
できる方法を手探りで探す日々です。
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アルキメトロ冬号

大阪メトロの各駅で無料配布しているアルキメトロ冬号は大阪野菜の特集です。
なにわの伝統野菜の情報が満載。
田辺大根のことも法楽寺さんのことと一緒に掲載されています。
こんど、住吉区上住吉１丁目で貸し農園付き賃貸物件でご一緒する北加賀屋の『みんなのうえん』さんのことも載ってます！
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58才にもなってまだ自分のことだけでいっぱいっぱい

58才にもなってまだ自分のことだけでいっぱいいっぱいです。
うちの息子が初めて自力で売買の仲介をしました。
中古の空きビルです。
社長として父親としてフォローしなければならないのに手が回らない私は、親しくしている宅建業者さんにお願いして息子のフォローをしてもらいました。
自分が情けない。
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近畿大学建築学部で授業をしてきました

近畿大学の建築学部で90分間×2コマの講演をしてきました。
2回生の必修科目『企画マネジメント総論』という授業です。
2年に一回お声がかかり、今回で3回目か4回目か。
いつものように長屋などの既存建物を活用したまちづくりとバイローカル運動についての話。
3時間以上立ちっぱなしであ～しんど。
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JR篠山口駅周辺まちづくり会議

丹波篠山市のラッピングバス。
JR篠山口駅周辺まちづくり会議の皆さんが昭和町の視察に来られました。
丹波篠山というと地方のまちづくりの成功事例のように語られますが、城下町から離れた篠山口駅周辺はいろいろと課題を抱えておられるようです。
昭和町の取り組みがお役に立てれば良いのですが。
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大阪市空家等対策協議会

今年8月に大阪市空家等対策協議会委員になりました。
来週初めての会議がオンラインであります。
過去の経緯や次回会議での議題などについて事前説明を受けました。
これまでは特定空家の指定とその是正が中心議題だったようです。
空家の活用について少しでも議論できる場になれば良いなと思っています。
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洋館の窓

もう、何年も前から有効活用のご相談を受けている和洋折衷の住宅があります。
庭に面して建つ小さな洋館と、奥には和風の平家建。
今年1月に最後のご相談があってからもうすぐ1年たとうとしています。
今日、たまたま前を通りがかったら空き家のはずなのに窓が開いていました。
家主さんにお知らせします。
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大正12年の建築でした

天王寺にあるあべの市税事務所を訪問。
東住吉区山坂で計画している貸家の調査のため。
普通、賃貸では評価証明まで調べることはあまりないと思います。
古い建物を扱うことが多いので、建築年を調べるのと増築の履歴を調べるのが目的。
今日調べた建物は大正12年の建築で、昭和39年に増築をしていました。
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ほんの少しだけ削ります

阿倍野区昭和町にある貸家を訪問。
当社で管理している長屋の物件です。
ガラス障子の建付が悪く、開け閉めがたいへんとのこと。
長屋あるあるですが、鴨居が垂れ下がってきているようです。
建具の上の部分を5mmほど削ることになりました。
あまり削りすぎると障子が外れてしまうのでほんの少しだけ。
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寺西家阿倍野長屋にて打ち合わせ

寺西家阿倍野長屋にて打ち合わせ。
来年の2月頃にしのぶ庵が新しい店舗をオープンします。
工事内容が決まったので設計事務所から家主さんへの説明がありました。
蕎麦だけにとどまらずお酒が楽しめる美味しいメニューをいろいろ計画しておられます。
登録有形文化財の趣を活かした良い店になりそうです。
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レトロな水洗トイレのタンク

阿倍野区阪南町某所にある長屋の売り物件。
お客さまのご案内がありました。
いろいろ事情があって、いまだ情報をオープンにできませんが解体しないでなんとか残したいと思っています。
写真はその物件に残る水洗トイレのタンク。
古い建物については経験豊富ですがここ以外では見たことありません。
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OsakaMetroのエリアリノベーション

大阪メトロと一緒に進めているエリアリノベーション。
西田辺駅からあびこ駅にかけての沿線魅力向上を目指しています。
昭和町某所で進める案件についての打ち合わせがありました。
写真はその物件で見つけた襖の引き手。
梅の模様が素敵。

OsakaMetroのエリアリノベーション

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異なる視点

住吉区長居東にある専用庭付きの分譲マンションです。
昭和52年の建築ですが管理の状態は非常に良くて、全体の雰囲気は古めかしさを感じさせません。
有効活用のご相談がありました。
一緒に室内を見ていただいた建築士さんから、このお部屋の魅力について私とは異なる視点でアドバイスをいただきました。
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ブロック塀の改修工事3日目

擁壁とコンクリートブロックの改修工事3日目。
阿倍野区阪南町5丁目にある月極駐車場です。
昨日までで掘削と古いブロックの撤去が完了し、今朝から新しいブロックを積む作業に入っています。
通常のブロックよりも厚みが2cm大きなものを使用。
今週中に地上部分のブロックも積み終わる予定です。
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空き家の設備を調べています

東住吉区山坂で空き家活用のご相談がありました。
貸家にするために調査中です。
相続で取得された建物で、ご所有者様は設備の詳細をあまりご存じではありませんでした。
写真はビルトインのエアコンを調べているところです。
冷媒管や排水ドレンが壁や床に埋め込まれているため、その経路を調べています。
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丹波婦木農場 昭和町店

阿倍野区昭和町2丁目のあきんど村に新しいお店がオープンします。
兵庫県丹波市の農業法人が提供するおむすびやチーズなどを販売するお店です。
12月6日(火)の11時にプレオープン。
#丹波婦木農場 #当社仲介のお店 
丹波婦木農場 昭和町店
https://www.instagram.com/fukifarm_showacho/
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メール　koyama@marujun.com
当社の物件は、下記の物件ブログに掲載しています。
暮らしと商いの不動産（丸順不動産の物件ブログ）
https://marujun.cocolog-nifty.com/fudousan/

ブロック塀および擁壁の改修工事

阿倍野区阪南町５丁目にある月極駐車場です。
当社は管理の補助的なお手伝いをしています。
昨日から、ブロック塀および擁壁の改修工事が始まりました。
10日から2週間程度の予定。
ご利用いただいている車数台に期間中の移動をお願いしなければならない大がかりな工事です。
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自転車シェアリングのポートを誘致しました

西田辺に自転車シェアリングのポートを誘致しました。

阿倍野区西田辺町1-14-15です。
これでほんの少しですが、西田辺の利便性が高まります。
土地を提供していただいた所有者様、規模が小さいながらもポートを設置してくれたドコモさんに感謝いたします。

GoogleMap

https://goo.gl/maps/1VQM1fjKo4BzyjGH6

ドコモ・バイクシェア

https://docomo-cycle.jp/

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卒業論文や修士論文のためのヒアリングについて

今年も卒業論文や修士論文の季節になりました。
毎年、何名かの学生さんが当社にヒアリングに来られます。
これまで学生さんの学びのためと思い対応してきましたが、今後はお断りしようと思います。
今日、とある大学の4回生の方から卒業論文のためのヒアリング依頼がありました。
12月中旬にお目にかかることになりましたが、この方を最後にしようと思っています。
もし、ヒアリングを予定している方がいらっしゃいましたら至急ご連絡ください。
年内なら対応いたします。
よろしくお願いします。

丸順不動産株式会社
小山隆輝
koyama@marujun.com
連絡は上記メールアドレスにお願いします。