寺西家阿倍野長屋（登録有形文化財・阿倍野区阪南町1丁目）
免許 大阪府知事（14）第11322号
社名 丸順不動産株式会社
所在地 〒545-0011
大阪市阿倍野区昭和町５丁目１２番２３号 丸順ビル２階
交通 地下鉄御堂筋線西田辺駅１番出口徒歩１分
地図 Google Map
ＴＥＬ 06-6621-0201
ＦＡＸ 06-6621-0204
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定休日 日曜日・祝日
創業 大正１３年４月に小山商店として開業。その後、丸順に屋号変更
設立 昭和４７年４月
代表者 代表取締役 小山隆輝
加入団体 社団法人大阪府宅地建物取引業協会
社団法人全国宅地建物取引業保証協会
一般社団法人全国賃貸不動産管理業協会
関西不動産情報センター
三井住友信託銀行本店ＳＭＴＢリアルタークラブ
りそな銀行和友不動産会
事業内容 土地建物の売買交換の仲介・土地建物の賃貸借の仲介
不動産に関するコンサルティング・建物の有効活用
貸地貸家の管理・駐車場管理
自己紹介
昭和３９年８月、大阪市阿倍野区生まれ。昭和６２年３月、近畿大学法学部を卒業し、大正１３年創業で祖父の代から続く丸順不動産株式会社に入社。平成２４年に代表に就任。町の不動産屋として地域の困りごとに対応。現在は一般不動産業務以外にも長屋や町家などの既存建物の再生活用を通じて、まちづくりやエリア価値の向上にも取り組んでいます。
平成２７年６月 公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会総会にて表彰。
平成２８年３月 国土交通省の「不動産ストックの再生・活用やその資金調達に取り組むための事例集」に掲載。
平成２８年５月 「エリアリノベーション 変化の構造とローカライズ」(学芸出版社)を共著にて出版。
平成２９年６月 公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会の５０周年記念式典にて講演。
令和１年５月 関西不動産情報センター（KRIC）理事
令和２年４月 大阪メトロ（大阪市高速電気軌道株式会社）から『遊休不動産の有効活用に関するアドバイザリー業務』を受託
令和３年５月 一般社団法人大阪府宅地建物取引業協会から表彰
令和４年８月 大阪市空家等対策協議会委員
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丸順不動産について（会社概要・連絡先）
見学会（現地相談会）を開催します
東住吉区田辺6丁目の長屋。リノベションを計画しています。3戸の店舗ができる予定。借りてくれる方が見つかったら工事に着手します。賃貸条件や内装・設備などはオーダーメイドです。今週の土曜日に見学会（現地相談会）を開催します。
【計画中】東住吉区田辺6丁目の長屋（貸店舗）
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路地奥で咲く桜
リノベーションを計画している豊中市中桜塚2丁目の戸建。家主さんから桜が咲いたとのメールをいただきました。路地奥でひっそりと咲く桜です。
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リノベーションのプラン図ができました
東住吉区田辺6丁目の長屋です。5軒長屋の内、3軒を貸店舗や事務所等にリノベーションする計画です。計画のベースになるプラン図が完成しました。3戸ともほぼ同じ面積です。特徴としては2階の床を一部減築して新たに設ける吹き抜けです。吹き抜けによって、建物の奥まで明るい空間になる計画です。
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雨具を着てみて
今朝、小雨が降っていたので最近購入した雨具を着用して自転車で出勤。たすき掛けしたカバンを付けたまま着用できるタイプの雨具。普段なら片手で傘をさして乗るくらいの雨。
やってみて思ったのは、自宅と事務所の間の往復なら雨具着用はあり得るけど、これを着て、お客さまを訪問するのは現実的ではないと。
脱いだ雨具をどうするのか？まるめて自転車のカゴに入れたり、大きなビニール袋に収納することになる。雨具はまるめると内側も濡れてしまう。再度着るときは、びちゃびちゃの雨具を着ることになる。
また、お客さんと話をしている間に、気を使ったご家族が水滴をきれいに拭いてハンガーにかけるとかの余計な手間を与えてしまいそう。
よって、雨の日は歩くしかないと思う。今まで5分で行けたところが20分かかる計算。今はほとんど使わない車に乗る場面も増えそう。仕事の仕方が変わる。
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八尾市内で中古住宅の売却仲介を行いました
八尾市内でお預かりしていた中古住宅の取引を行いました。昨年12月にご相談いただき、地元の宅建業者さんの協力を得ながら進めていた案件です。契約は3月上旬に行っていました。相続にともなう売却で、ご両親が住んでおられた時の家財道具が大量に残っている状態でした。そのような状態でも売買は可能です。逆に、事前に家財道具の処分を希望される場合は業者さんの紹介も可能です。空家でお困りの方はお気軽にご相談ください。
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阿倍野区北畠にある小さな一戸建
阿倍野区北畠にある小さな一戸建。戦前の建物だと思います。昨年、有効活用のご相談がありました。現在は空家です。1階と2階を分離。2階部分は遠方に住んでおられる家主さんが大阪に来られたときの住居として。1階部分を賃貸にする計画です。息子が担当しています。建築士さんにプランニングを依頼中。
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流町ビューハイツ
平野区流町4丁目にあるマンションです。半分が分譲で半分が賃貸のマンションです。建築は昭和56年10月。築年数はたっていますが、ちゃんと管理されているマンションです。こちらの3階が空きました。このマンションで空きが出るのは2年ぶり。昨日、明け渡しの立ち会いに行ってきました。面積は53.90平米で3DKの間取り。これから工務店さんと改装工事の打ち合わせをして、工事完成後に募集を開始します。2～3ヶ月くらい先になると思います。
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田辺大根の花
自宅のプランターで栽培している田辺大根の花が咲きました。昨年の9月に種まきをして、5本栽培していたものの1本です。4本は収穫して食べましたが、1本だけ毎年残しています。花が終わったら種の入った『さや』ができます。1本の大根から100個以上の『さや』ができます。そのさやに3～5個くらいの種が入っているので、種の数は膨大です。その中から元気そうな種を選抜してまた今年の9月に蒔きます。それを10年以上くり返しています。これも趣味ですかね？
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小さな中古住宅
東住吉区北田辺で小さな中古住宅の販売をしています。建築されたときに重大な建築違反をしているため、一般の方に販売するのはあきらめて、宅建業者さんや投資家などプロの方への販売を軸に活動しています。昨日、その物件の案内がありました。今までに何回か内見はあったのですが、なかなかうまく進みません。今回こそ、うまく進んでほしいです。
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喫茶店跡の貸店舗
阿倍野区阪南町3丁目にある喫茶店跡の貸店舗。すぐにでも営業できそうな状態ですが、募集は喫茶店に限定していません。ただし、がっつり飲食系は家主さんとの相談やグリストラップの新設、消防関係の協議が必要。内装をガラッと変えていただいても良いです。テナント募集中。
【募集中】貸店舗（阿倍野区阪南町3丁目／喫茶店跡）
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小さな焚き火と炭火焼き
三連休三日目。友人たちと大泉緑地で小さな焚き火と炭火焼きを楽しんできました。鶏もも肉、海老、ししゃも、しいたけ、アスパラ、オクラなど。西田辺に戻ってきたら、お客さんとばったり。朝から焚き火をして遊んできたことを伝えると「大人の遊びですね」と。ええ大人が…と思っていましたが（笑）
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万博会場跡地
連休二日目。阪神電車伝法駅から大阪メトロ夢洲駅までウォーキング。このコースを歩くのは昨年4月以来2回目です。距離は約8km、2時間で歩けます。写真は夢舞大橋からの万博会場跡地。大屋根リングの解体が進んでいました。IR(カジノ)の工事真っ最中。万博中、侵入禁止だったところが通行可能に。
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布引の滝（三連休中）
久しぶりに三連休をいただいています。昨日は、神戸・六甲山の布引の滝方面へハイキング。もう少し奥にある市ヶ原という大きな河原まで。固形燃料でお湯を沸かして、暖かいスープを飲んできました。滝の近くにあるおんたき茶屋に若い人たちがたくさん来ていました。インスタに載っているようですね。
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需要があるのか調査中
大阪メトロ昭和町駅から徒歩3～4分の立地。昭和時代の建物をリノベーションする計画を検討中です。3階ですがエレベーターはありません。間取りは3LDKで専有面積は約100平米（約30坪）。スケルトンにしてフルリノベーションする計画です。家賃15～16万円くらいで需要はあるのか…。どう思います？
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昭和3年の建築でした
東住吉区田辺6丁目の長屋です。今日、市税事務所にて建築年を調べてきました。結果は昭和3年の建築。天井の高さや床下の状況から、間違いなく大正時代の建築と予想しましたが違いましたね。ちょっと悔しいです。普通は新しい方が良いのですが、私の場合は、古ければ古いほどうれしいという変態です。
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龍造寺町にある西川家長屋
大阪市中央区龍造寺町にある西川家長屋。明治43年（1910年）に建築された六軒長屋です。
平成25年（2013年）に国の登録有形文化財に登録されました。その後、令和4年（2022年）には大阪市の地域魅力創出建築物修景事業の修景補助制度を活用して修景がなされました。
今、入居者募集の準備をしています。
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豊中市中桜塚2丁目の戸建リノベーション計画
豊中市中桜塚２丁目。古い戸建2棟を貸店舗、もしくは店舗付き住宅にリノベーションする計画です。今日、家主さんと打ち合わせを行いました。工事内容の確認や賃貸条件のご相談など。
すでにお問い合わせもいただいており、今日、家主さんとの打ち合わせ終了後に、そのお客さまと現地で面談もさせていただきました。良い感じでお話しが進みそうです。
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東住吉区田辺6丁目の長屋
東住吉区田辺6丁目の長屋。リノベーションを計画中です。たとえば、飲食店・事務所・物販店など。いろいろな職種に柔軟に対応できそうです。
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菊型碍子（きくがたがいし）
阿倍野区阪南町某所にある長屋です。解体工事の見積もりに立ち会いました。残せるものなら残したいのですが、今回はどうしても売却しなければならない事情があり、残念ですが解体します。写真はふたつ並んだ菊型碍子（きくがたがいし）です。増改築がくり返されている長屋で、一番古い部分は大正15年の建築でした。
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長屋の調査をしてきました
東住吉区田辺6丁目にある長屋です。有効活用を計画中。昨日、連・建築舎の伴さんと建物の詳細な調査を行いました。家主さんから許可をいただき、床下などを点検。見えない部分の構造などをチェックしました。写真は2階の床下を点検しているところです。まだ、築年数は調べていませんが、使われている木材や天井の高さからおそらく大正時代の建築ではないかと推測しています。市税事務所で今度、答え合わせをしてきます。改修工事の検討を経て、テナントの募集に移行します。
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10年前に一度だけ用途変更をしたことがあります。たいへんだった記憶があるのでもう明日のセミナーで一度学び直します。
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10年前に一度だけ検査済証のない建物の用途変更をしたことあります。重量鉄骨造3階建の倉庫を幼稚園に用途変更しました。とある幼稚園が園舎を建て替えることになり、その仮園舎です。仮園舎でも用途変更を求められて、たいへんだった記憶があります。
写真は、基礎が正しく施工されているかどうか、穴を掘って検査をしているところです。また、溶接部分も赤外線の検査を受けました。適合検査というものです。施工ミス等は見つかりませんでしたが、セットバック不足を指摘され、道路に面した庇や花壇は撤去。3階部分があると特殊建築物（だったと思う）になるとかで、2階から3階に上がる階段に壁を設置することなどを求められました。実務を担ったのは借主が依頼した建築士さんですが、多大な費用と手間をかけて、用途変更ができなかったらどうしよう…と結果が出るまでずっと心配でした。
昨年4月に建築基準法が改正されて、用途変更をともなわないリノベーションにも建築確認が求められるケースが増えてきました。検査済証をきちんと取得して、その後も違法増築等をしていない限りはリノベーションやコンバージョンはどうにかなりそうですが、そもそも既存の建物で検査済証まで取得している建物はとても少ないのが現状です。完了検査が厳格化されてから、かなりたつのでそろそろ検査済証を取得している建物でもリノベーションの対象になることが増えてきそうですが、それ以前の建物をどうするか、それはとても大きな問題です。
そんなことを学べるセミナーが明日開催されます。ちょっと勉強してこようと思います。
建築・不動産セミナー
毀損建物の活用×検査済証の無い建物
～遊休不動産の活用について～
日時：2026年3月4日（水）17:30から19:00（17:00受付）
会場：大阪木材仲買会館（大阪市西区南堀江4-18-10）
会費：無料
主催：TKS（都市・建築設計協同組合）
申込：下記の申込フォームから
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セミナーのお申し込みフォーム
https://x.gd/3iUgb
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http://x.gd/3iUgb
※受付のメールとかありませんが、ちゃんと届きます
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建築・不動産セミナー
『リノベーションを検討しているが検査済証がないため進め方がわからない』。一度だけ検査済証の無い倉庫を幼稚園に用途変更したことがあります。実務を行ったのは建築士さんですが、なかなか大変でした。これはぜひ聴きたいです。参加します。
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長屋の建具
阿倍野区桃ヶ池町2丁目にある桃ヶ池長屋。今日、建具屋さんに現地を見てもらいました。古い建具が多いので、いつくかの建具の修理や調整が必要です。
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東住吉区田辺6丁目長屋、3軒の再生計画
東住吉区田辺6丁目の長屋。5軒長屋の内、この3軒をリノベーションする計画です。建築年はまだ調べていませんが、私の予想では大正時代ではないかなと思っています。それぞれの床面積は延床で約48.65㎡（14.71坪）です。2階の一部を吹き抜けにする計画なので、2階は約11.02㎡（3.33坪）しかありません。6畳間くらいなので、店舗のバックヤードやスタッフルームを想定しています。
写真のとおり、日差しがあたる長屋なので、2階の窓と吹き抜けを通して光が1階の店舗部分にも差し込むことを予想しています。増築部分も解体して裏庭を設ける計画なので、きっと明るい店舗ができあがるでしょう。これからの作業は築年数を調べることと、建物の詳細な調査。築年数は古ければ古いほど良いと思っているので、市税事務所で調べるのを楽しみにしています。また、建物の調査は、床下や天井裏など構造の部分を中心に建築士さんと一緒に行います。
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登録有形文化財は、怖くない
先日、とある勉強会で、登録有形文化財について少し話をする機会がありました。宅建業者さんの賃貸実務に関する勉強会です。登録有形文化財の管理や仲介をしている宅建業者さんはあまりないので、私自身の経験や知識などを少し話題提供したような感じです。一番伝えたかったのは、「登録有形文化財は怖くない」ということ。
国宝や重要文化財は、改修工事をする際には必ず文化庁と協議し、許可を得る必要がありますが、登録有形文化財は外観を大きく変更しない限りは、室内の改修工事については基本的に事前協議も許可も届出も必要ありません。住宅を店舗に変更してもOKですし、その逆もOK。すごく自由です。メリットは建物の固定資産税が半分になるくらいですが、登録有形文化財に登録されるくらいの建物ですから、建物は古いという前提なので、建物の元々の固定資産税も金額はたかが知れています。なので、メリットは国のお墨付きをもらった建物ですよとアピールできるくらいかもしれません。
前段を長々と書きましたが、なにを言いたいかというと、この登録有形文化財の土蔵も室内はなにをやっても文化庁から怒られることはないということ。ただし、家主さんとの協議と許可は必要ですけどね。貝塚市の寺内町エリアに残る江戸時代後期に建築された土蔵です。家主さんの手で、ある程度、内装は完成しています。大きなお屋敷の庭の一角に建つ土蔵です。主屋（おもや）も江戸時代に建築された町家で、現在は民泊として運営されています。
家主さんとしては、蔵の雰囲気を活かした内装をしてくれるお店に入ってもらうことを望んでおられます。飲食店でもOKです。ただし、飲食店の場合は給排水設備の工事が必要になります。その費用の一部を家主さんが負担することも相談できます。周辺エリアは、大阪府下で最も国登録有形文化財の町家が多いエリアだそうです。登録有形文化財は「使う」ことで、建物も地域の価値も高めることができます。興味を持ってくださった事業者の方はぜひ当社までお問い合わせください。
【募集中】貸店舗（貝塚市西町）／登録有形文化財の土蔵
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※2月25日(水)21時：追記
『室内はなにをやっても文化庁から怒られることはないということ』と書きましたが、これはちょっと誤解を招くようですね。すべてのひとが、私と同じように古い建物、とりわけ登録有形文化財をはじめとする文化財的価値のある建物にリスペクトしているとは限らないかも、と思い至りました（ご意見いただきました）。そう、登録有形文化財に登録される際に、内装なども登録の構成要素のひとつになっている可能性があります。つまり、無条件ではなく、大きく内部を変更する場合はやはり文化庁と協議が必要になる可能性があります。建物の文化財的な価値をしっかりと理解し、それを活かす方向で有効活用することが登録有形文化財という制度の本質なんだと思います。
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豊中市中桜塚2丁目をじっくりと観察してきました
豊中市中桜塚2丁目で一戸建の有効活用を計画しています。古い住宅をリノベーションして、店舗もしくは店舗付き住宅にする予定です。先週、建築士さんが建物の詳細調査を行いました。ある程度、予想はしていましたが、かなり痛んでいる部分も見つかったとのこと。工事費用との兼ね合いがありますが、どこをどう手を入れていくか。設備や内装の仕様をどうするか。考えどころです。
写真は、その計画地に隣接して建つ江戸時代に建築された当時、庄屋さんのお屋敷だった個人住宅です。奥野家住宅として国の登録有形文化財にもなっています。土曜日に私も現地を訪問し、近隣のまちの様子を調査。通行する人の雰囲気を見たり、周辺の住宅を観察したり。知らない場所なのでまずは観察から。図面の前に、まちを見ることが大切です。
大阪文化財ナビ
奥野家住宅（桜の庄兵衛）
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浪速区で特区民泊のリノベーションが進んでいます
先月、賃貸の契約した浪速区某所の戸建て。改築がくり返された特殊な間取りをしています。現在、リノベーション工事の真っ最中。いわゆる特区民泊になります。特区民泊は5月に新規受付が停止されるので、できるだけ早期に消防の適合検査を受けるべく、工事が急ピッチで進められています。元々は作業場メインの建物なのでご覧のとおり、天井裏から鉄骨のトラス梁が出てきました。施主さんにお聞きしたら、アイディアがどんどん膨らんできて、リノベーションそのものを楽しんでおられるようです。完成までに何度か足を運びたいと思います。
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建具がいいなと思いました
阿倍野区播磨町1丁目の売土地。大正15年建築の長屋です。あまりに古いので土地で売り出していましたが、なかなか売れないので長屋として売りに出してみようかと。間取りを作成するために現地で実測していると、今まで気がつかなかった建具がいいなと思っています。
【販売中】売土地（古家付き）／阿倍野区播磨町１丁目／長屋／
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桃ヶ池長屋のcoromoさんが退去しました
昭和4年に建築された桃ヶ池長屋。大阪市内では珍しい通り庭のある長屋です。ここを14年近く借りていただいたいた方が1月末に退去しました。洋服や布雑貨のオーダーとリメイクをしていたcoromoさんです。先日、工務店さんと一緒に室内の点検を行いました。募集の予定ですが丁寧に進めようと思います。
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生み出すためには取り壊すことも必要なのか
生み出す仕事と、処分したり壊したりする仕事。錯綜しています。生み出すためには取り壊すことも必要なのか。とある建物の解体工事の見積もり立ち会い。独特の味わいのある建物。取り壊すのはもったいない。舞台のような不思議な空間。ここでなにかやってみたいけど、妄想だけにとどめておく。
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帝塚山にある長屋の貸家。本日、鍵のお引き渡しでした。
帝塚山の貸家、本日、鍵のお引き渡しでした。家主さんからご相談いただいたのが2023年9月。そこから、建築士さんをまじえてのプランニングがスタートし、工事が完成したのは昨年の夏。入居者募集を経て、今日やっと完了です。最初のご相談から2年半近くたっていますね。息の長い仕事でした。単純な入居者募集でなく、リノベーションのコンセプトに合う方を探してほしいというミッション。私の技術が未熟なところもあり、いろいろデコボコしながらの入居者選定でした。特殊な間取りですが、きっと上手に住みこなしてくださると思います。
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今日は動産撤去デー
東住吉区田辺6丁目の長屋。もう少し暖かくなったら現地説明会をしようと思います。そのために、少し残っていた残置物の撤去を行いました。空気の入れ換えも多少できたと思います。午後は八尾市の売家に。こちらも動産処分の見積もりに立ち会いました。
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倉庫で終わらせるのは、もったいない
異質なんですよね。この町の雰囲気に、すっと溶け込むタイプではない。こんな書き方をするとネガティブに聞こえるかもしれませんが、気持ちはむしろ逆。私はこの物件を、かなり面白がっています。阿倍野区阪南町3丁目にある貸倉庫。窓のない鉄筋コンクリートの箱。町工場の多いエリアなら、似た建物はあるのかもしれません。でも、西田辺・昭和町界隈では、ちょっと思い当たらない存在です。同じような箱が3つ並び、真ん中はすでに倉庫として賃貸中。昨年の秋、その両脇が空きました。用途としては、きっと“倉庫”が正解なのでしょう。でも、それだけでは少し芸がない。この無機質さを、どう料理するか。この箱を、どう使いこなすか。私と一緒に、この物件を面白がってくれる人を探しています。
【募集中】貸倉庫（阿倍野区阪南町3丁目）／西側
https://marujun.cocolog-nifty.com/fudousan/2025/10/post-7e5145.html
【募集中】貸倉庫（阿倍野区阪南町3丁目）／東側
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不規則な増築と、建物への敬意
不思議な長屋でした。何十軒も長屋の内見をしていますが、どこがどうなっているのかすぐに把握できない間取り。売却の準備を進めている長屋で、初めて内見したときの印象です。西田辺・昭和町界隈の長屋って、間取りのパターンはだいたい決まっています。直接型、門塀型、台所型などベースになる型は異なっても、間取りはそう大きくは変わりません。だって、間口はだいたい2間か2間半で、奥行きは10間って決まっていますからね。間取りの自由度は限られています。
空間をすぐに認識できなかったのは不規則な増築が原因でした。市税事務所で公課証明を取得する際に、市税事務所に保管されている『見取図』の閲覧を申請しました。この見取図は、市税事務所が固定資産税を課税するために、建物の形状や床面積を実地調査したときの記録です。間取りまでは記載されていませんが、建物の外壁寸法や面積、そして、増築の記録が記載されています。普通、売買契約で調査をする際にこの見取図まで見ることは少ないと思いますが、古い建物を扱うことが多いので、私の場合、売買でも賃貸でも頻繁にこの見取図を閲覧しています。
閲覧した結果、2回にわたって増築が行われていることがわかりました。この写真を撮影している建物は道路に面している建物で、昭和2年に建築された2階建です。写真の左奥に瓦葺きの2階建が見えていますが、こちらは大正15年建築の2階建でした。道路沿いの建物よりも奥まった建物の方が古いというのは初めての経験です。そして、その手前にある錆びた波板の部分は、昭和39年に建築された平家建であることが判明。ここはおそらく中庭だったのかもしれません。
昭和40年代の住宅地図を見るとこの建物は、紙の加工をしている事業所だったようです。取り壊される運命の建物の昔のことを、そんな手間暇かけて調べても仕方がないのですが、そこはやっぱり建物への敬意といいますか、100年近く頑張ってくれた建物のことをちゃんと知った上で、向き合いたいなと思っています。そこにあるのはただの物質ではなくて、人間の営みがあった場所ですから。
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ここで何かを始めたい人へ
今から20年ほど前の話。とある大学院に通う学生さん。社会人をやめて、改めて学生に戻るという人生の大決断。働きながらでも通いやすい社会人向けの大学院じゃなくて、平日の昼間に授業のある方の大学院。収入がゼロになるので、その人のとった行動がすごかった。大学のすぐ近くに店舗を借りていきなりカフェ経営。そして、そのカフェの一角に自分専用のワークスペースを設置。授業の途中でカフェを営業して、お客さんがいない時はそのワークスペースで自分の研究をしていました。
学ぶことと働くことを両立させる新しいライフスタイルだと思いました。いや、新しいライフスタイルの発明だったかもしれません。今だったらスキマバイトとか、いろいろワークライフバランスをとる方法はいろいろありますが、20年前ですからね。感動すら覚えたのを記憶しています。
3月上旬に事情により閉店することになった阿倍野区阪南町3丁目の喫茶店。閉店するって聞いたときにその大学院生のことをなぜか思い出しました。いろいろな働き方生き方があるよなって。なにか商売をするからって、その道を極める必要もないし、専業でやる必要もない。この店舗だって54㎡（16坪）あって、ひとりで切り盛りするにはちょっと大きすぎるけど、喫茶店オンリーのスタイルじゃなく、なにか他の商売と組み合わせても良いし、自分や友人たちとの居場所を先の大学院生のように一部確保するなんてのもおもしろい。
広いっていうことは自由っていうこと。なんだろう、散文みたいな投稿になってしまった（笑）。ここで何かやりたい人をみつけなくっちゃ。
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堺・神明町の長屋と、作り込みすぎないという技術
専門職といえども得手不得手はあるもの。いや、専門職ほどその差ははっきり出るのかもしれません。私も古い建物の売買や賃貸は得意ですが、タワーマンションの最上階を売ってくれと依頼を受けたらどうするか悩んでしまいます。写真のようなしっかりと修景された大正時代の長屋となると、建築士さんや工務店さんの得手不得手はおのずから出てしまいますよね。
テナントを募集している堺市堺区神明町東1丁にある長屋の貸店舗です。2つあるうちの1つは決まって、今はインバウンド向けの体験施設になっています。包丁研ぎのプログラムがとても人気があるようです。で、そのお隣の店舗がなかなか決まりません。今までにいくつかお話しがあったのですが、改修工事のところで話がダメになってしまうことが多かったです。物件の内見や改修工事の相談・見積もりなどはすべて私が立ち会うようにしています。なので、そこでどんな打ち合わせをされているのかすべてお聞きしています。意見も言いますし、アドバイスもします。
そんな風に打ち合わせに立ち会っていると、お客さまが依頼された工務店さんや建築士さんが古い建物の改修工事になれているか否かや、依頼者の意向をくみ取ることが出来ているか否かがなんとなくわかります。古い建物を活かす改修工事の一番大事なポイントは『作り込みすぎないこと』。せっかく経年変化でええ味を出している木部や土壁は、古さを消すのではなく、時間を活かすほうが良いと思います。ピカピカに新しくしてしまうのはとてももったいないし、無駄だと思います。それならば古い建物でお店をする必要はないのかなと私は思います。
作り込みすぎないでええ塩梅でリノベーションするのはなかなか難しいのかなと思います。この神明町の長屋はそれが今まで課題になっていたので、今回、いつも阿倍野区で一緒に仕事をしている連・建築舎の伴さん（建築士）に現地を見てもらいました。東住吉区田辺6丁目と豊中市中桜塚2丁目で一緒に計画を動かしているので『えい！これも一緒に』という感じ（笑）。この建物に興味を持ってくださる方が見つかったらすぐにご紹介できるようにするための準備です。
伴さんは『ええ塩梅』の天才だと思っています。『ええ塩梅』は唯一無二の店舗が実現できるし、作り込むよりは安く出来る可能性もあります。得意分野を持つ建築士さんにお仕事を依頼するのは、設計料は確かに必要だけど、結局は満足度が上がるんじゃないかなと思っています。さあ、準備万端なので、この物件にご興味ある方は私までご連絡ください。
【募集中】貸店舗（神明町東長屋2号棟／堺市堺区神明町東1丁／定期建物賃貸借契約20年間）
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中桜塚の空気感と場所づくり
GoogleのAI「Gemini（ジェミニ）」に相談しました。豊中市の中桜塚ってどんなところ？って。返ってきた答えが『下町情緒のある、落ち着いた良質な住宅地』。単純に質問しただけじゃなくて、いろいろと会話を積み重ねた上での回答だったので、AIにありがちな、こちらの意をくみ取った回答をしてきているのかもしれないけど、私が町をぐるぐる歩いて感じ取った感覚とまったく同じで驚きました。
地域の特性や小商いのニーズなど細かなことまで的確な回答で恐れ入りましたという感想です。そのなかでも私が「AI怖いわ」と思ったのは『自転車の駐輪問題』を指摘してきたところ。人通りが多い上に、道が狭いところも多いからお店をつくるなら駐輪場問題がシビアですよとのアドバイス。これは私も感じていましたが、AIがそんなところまで提案してくるとは思いもしませんでした。幸い、リノベーションを計画している建物は写真のように前庭があるので、駐輪場問題はクリアできます。
今は植木が伸び放題になっているお庭ですが、今回の計画では植栽も家主さんに提案予定です。『下町情緒のある、落ち着いた良質な住宅地』というエリアの雰囲気に合うような計画に仕立てて行こうと思います。豊中というと車社会のイメージですが、岡町駅周辺は歩いている人や自転車に乗っている人をたくさん見かけるエリア。フェミリー層も多いようなので、暮らしを豊かにするようなお店がいいですね。飲食っぽいことも可能です。
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長屋を『エリアの顔』にする準備
空家といえば残置物。そう多くはありませんでしたが、東住吉区田辺６丁目の長屋にも少し残置物がありました。先日、そのお荷物について業者さんと打ち合わせ。今回は処分ではなく、他の空家へ移動することに。まずは荷物のない、スッキリとした状態にして、テナント募集へ移行します。
ここ田辺６丁目の長屋は、住宅ではなく店舗や事務所仕様で検討中。前面道路も広く、視認性の高い長屋なので、エリアの「顔」になるんじゃないかと思っています。
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中央区龍造寺町にある『西川家長屋』
22年ほど前に、阿倍野区阪南町にある国の登録有形文化財『寺西家阿倍野長屋』に関わるようになってから、登録有形文化財の活用についてお声をかけていただく機会が増えました。
中央区龍造寺町にある『西川家長屋』もそんな登録有形文化財のひとつです。以前、ご紹介させていただいた入居者さまがお引っ越しされたとのご連絡がありました。大阪市中央区とは思えない静かでとても素敵な路地に面して建つ明治43年の長屋です。
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100年前の言葉が、今の世界を説明している
昨年から、私の友人たちがうちの事務所で読書会をしています。テーマは『都市を読む』。都市論をテーマに最近の書籍から古典などを幅広く読む予定で進められています。私は場所を提供しているだけで参加していません。深い理由はありません。読書会というものがなんとなく苦手なだけです。
昨年12月の第1回は、『都市をたたむ 人口減少時代をデザインする 都市計画』（饗庭伸）でした。なんと、饗庭先生がオンラインで読書会に参加してくださるというサプライズ付き。読書会はうちの事務所の3階でやってましたが、私は2階の事務所からオンライン視聴。題材の本を読んでいませんでしたが、先生と参加者の会話はまあだいたい理解できましたし、勉強にもなりました。
その読書会ですが明日が2回目の開催。2回目の本は、『都市の文化』（ルイス・マンフォード）。1938年出版の古典です。ちょっと興味があったので読んでみようと思いましたが、古書ま店でしか入手出来ないほんまもんの古典です。500ページほどある大著ですが、まずは1章と2章だけ。試しに読んでみましたがこれがまた難しい…。100年近く前の本が、その数百年前のヨーロッパ中世の都市について論じているので基礎知識がないわたしにはさっぱり？の本です。でも、まあちょくちょく「なるほど」と思えるワードもあって、線を引いたりメモしたりしながらなんとか2章まで読み終えました。（でも読書会には参加しない笑）。
たくさん線を引いたところがあるのですが、ひとつだけ引用しておきます。第2章『宮廷・盛儀・首都』の5．権力のイデオロギーの項です。ヨーロッパが中世から近世に移行する時期のこと（だと思います）。実物経済から貨幣経済に変化する中で、国家の財源がいちじるしく拡大していったという説明の後段に記されている文章です。
『今度は、資本主義が軍国主義的になった。資本主義は武力なしで有利に取引できなくなると、もっぱら国家の武力を頼りにした。これが後の植民地的搾取と帝国主義の基礎となった。とくに資本主義が発展するにつれ、現世的な思考習慣と事実に即した評価方法が、あらゆる分野にあらわれてきた。』
なんだか、今の世界の情勢と照らし合わせることができる文章だなと思いました。
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山王の路地奥で見た、長屋の風景
西成区の山王エリアのまちづくりに取り組んでいるNPO法人山王エックスの山田さんの案内で長屋を拝見してきました。西成区は阿倍野区に隣接しながらもあまりなじみのないエリアで、その中でも山王はほとんど入ったことすらないエリアです。知人の建築士さんがこのNPO法人の理事をしていることもあり、山田さんをご紹介いただき、今日の見学となりました。
ここはそのNPOが関わっている長屋です。建築は昭和初期とのことで、かなり激しい増改築がなされていることが一目見てわかりました。家族構成や生活様式に合わせて臨機応変に手を加えてきたのだと思います。昔はこの狭い路地を子どもたちが歓声を上げながら走り回っていたのでしょう。今はその面影もありません。
NPO法人山王エックスは、事業・法律・建築・不動産等の専門家が集まり、エリアの空家対策やまちづくりに取り組んでいます。写真の長屋の一部も現在改修工事中で、ゆくゆくは町に開かれた場所になるようです。今から10年前に学芸出版社から共著で出版した『エリアリノベーション』を読んでいただいたようで、私の視点から町や長屋について意見が欲しいというご依頼でした。もう、レクチャーとか講演とかはやめたので、アドバイスをしに行くというよりも、昭和町・西田辺エリアの長屋とは異なるタイプの長屋を見に行ったという感じです。まあ、雑談のなかでちょいちょいアドバイスを入れましたけどね。
知人の建築士さんが手がけている長屋の工事現場もなかなか面白かったですし、なにより部外者が勝手にうろうろしたらあかんやろーと思う狭い路地奥まで見学させていただいたのでかなり勉強になりました。お話しを聞いていると、土地や建物の権利関係が複雑な不動産が多いとのこと。それらをひとつひとつ解きほぐしながら、空家の再生に取り組んでいるNPO法人山王エックス。引き続き、注目していきたいと思います。
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桜塚の小径と、庭付き戸建ての相談
さすがにここは自転車では行けない…。自転車で行けるエリア限定でやってきましたが、ついにその外側に飛び出すことになりました。豊中市中桜塚2丁目。阪急宝塚線の岡町駅が最寄りです。とっても素敵な小径に面して、庭付きの戸建てが数軒ならんでいます。その内の2軒が空家で、その有効活用のご相談をいただきました。この小径の魅力もさることながら、家主さんご夫婦の人柄に惚れ込んで、よしやってみよか！と思いました。
地元のお仕事だったら、場所を聞いただけで適切な活用方法や工事後の賃料についてすぐにおおよその判断がつきますが、豊中となるとまったく未知の世界。初めて現地を拝見した際に、周辺をぐるぐる歩き回って町の雰囲気を感じてきました。ここは、ええ場所ですよ。豊中と聞くとやっぱり北摂のシュッとした雰囲気をイメージしがちですが、昭和町や西田辺と同じようないい下町の雰囲気があります。
駅前には本殿が重要文化財になっている原田神社があって、その周辺を岡町・桜塚商店街が取り囲んでいます。豊中市役所もすぐ近く。郊外の車を中心としたライフスタイルじゃなくて、ここはきっと自転車が生活の中心にあるんじゃないかなと思っています。そんな桜塚の方たちに喜んでもらえる場所にするのが目標。豊中の皆さーん！いろいろ教えてくださいね。
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頭の片隅に、ちょこんと置く
ブログもXなどのSNSも、同じ文章を投稿しています。本当はそれぞれの特性に合わせて使い分けた方が良いのですが、限られた時間の中で書いているので、書き分けるなんて器用なことはようしません。最近は毎日、夕方に投稿しています。その日の仕事が一段落してほっと一息ついた時。それと夕方になったらもう集中力はぜんぜん残っていないので、仕事とは違う頭の使い方しか出来ないという現実的な問題もあります。
なにを書こうか…。これはなかなか大変でして、テーマというか題材は毎日あふれんばかりにあるので苦労はしませんが、それをどう書くかとなると、これはやっぱり多少は考えないと書けないもので。だいたい、朝ご飯を食べて、歯磨きしながら考え始めます。でも、考えているのはその１～２分だけ。あとは、頭の片隅に、その日のテーマをちょこんと置いたまま放置している感じ。
今朝は、入居者募集を頑張らないといけない阿倍野区長池町の貸家を書くことは決まっていたけど、忙しくてその頭の片隅にちょこんと置いておくということがまったく出来ませんでした。だから久しぶりに物件ブログのリンクを載せるだけという投稿しか出来なかった。そんな日は投稿しなかったら良いのかもしれないけど、一日休むと癖になって書けなくなってしまうから。
晩ご飯食べながらそんな反省をしていたら、そのことをちゃんと書いておこうという気になり、今この投稿を書いています。なんてことない、とりとめのない投稿になったけで、頭の中のことを吐き出せたので、すっきりと眠れそうです。明日は、豊中市の中桜塚で始まった戸建ての活用について書くつもりです。
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床面積がオーバーなら、減築という選択肢
床面積がオーバーするなら減築しよう！それは建築士さんからの提案でした。東住吉区田辺6丁目にある長屋です。長らく空家だったこの長屋の3軒を有効活用することになりました。
当初は4軒長屋のつもりで計画を練っていましたが、どうも端っこにある屋根の高さのことなる建物が気になっていました。端っこの住戸は異なる方の所有なので詳細がわかりませんでした。壁はぴったりくっつていますが、構造的に一体か否かは外観からはまったくわかりません。表から見ても裏から見ても、そしてGoogleで空からみても…。登記簿謄本を見ても区分登記されていないことがほとんどなので、後回しにしていましたが、謄本を取得したらなんと他の空家部分と床面積がまったく同じではないですか。増築・改築・外観リフォームが施されているので、ぱっと見は長屋に見えませんでしたが、床面積がまったく同じなんて普通はありえないので長屋で間違いありません。
謎は解決しましたがこれがやっかいな問題を生みました。5軒長屋の総床面積が300㎡を越えてしまいます。有効活用は店舗や事務所系を考えていたので、このままだと5軒すべてに連動する自動火災報知器を設置する必要があります。それは無理！費用が高いし、異なる方が所有している建物にまで連動する自動火災報知器を設置するなんてありえないです。じゃあどうする…と悩んでいたところ、建築士さんから減築して300㎡以下にしましょうという提案。それ名案です。家主さんも同意してくださったので、その方向で計画を進めています。
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世間は広いはずなのに、案外狭い
阿倍野区阪南町某所にある古い住宅。道路からの外観は戦後の建物にしか見えませんが、元の建物はおそらく戦前の長屋だと思われます。2009年から今日まで貸家として利用されていました。元々は家主さんのご自宅だった建物。それが空家になったので貸したいとご相談をいただき、今日まで17年間、賃貸経営のお手伝いをさせていただきました。写真は裏庭のトイレ外壁。下見板張りの格好いい壁です。老朽化が進んでいるので、入居者が退去するのを機会に建て替えを検討されています。某ハウスメーカーによって新たに賃貸住宅として生まれ変わる予定ですが、その建築の担当者が偶然にも39年前から付き合いのある友人。家主さんからお聞きしたときには驚きました。お互いに大学を卒業した頃からの付き合いです。彼ならきっと良い賃貸住宅を建ててくれるでしょう。長く生きていると世間は広くなるはずなのに、なんだか世間は狭いなと感じることも多いこの頃です。
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地元のお仕事軸に、少しずつ外へ
八尾市内某所にある中古住宅。昭和40年代前半に建築された建物です。ご両親が住んでおられた家を相続された方から売却のご相談。遠方の不動産を扱うことがあまりないので、親しくしている八尾市内の不動産屋さんにいろいろご協力いただいています。室内にお荷物がたくさん残っているので今日は業者さんに処分の見積もりをお願いしました。また、正確な分筆図面がないので、日を改めて現況測量も実施する予定です。昨日は豊中市内にある空家の有効活用についてのご相談がありました。地元の仕事とのバランスを考えながら少しずつ外へ。
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三度読み返す『徳川家康』——読むたびに変わる言葉、変わる自分
いかにも、おじさんが好きそうな本！（笑）。山岡荘八の徳川家康、全26巻！3回目の読了です。最初に読んだのは今から30年ほど前。2回目は2023年なのでつい2年ほど前ですね。まさか3回も読むとは思いませんでした。1冊あたり、450～500ページあるので相当なボリュームです。今回も1年ほど要しました。この本だけじゃなく他の本も併読していますからね。元々、新聞小説として昭和25年から連載が始まり、終わったのは18年後の昭和42年。徳川家康の生涯をたっぷり味わえる小説です。こちらが年齢や経験を重ねているところもあり、読むたびに異なる気づきが得られます。今回も心の琴線に触れたシーンはたくさんありましたが、選挙中ということもあり、最後の26巻から次の言葉を抜き書きしておきます。徳川家康が京都所司代の板倉勝重に話した言葉です。
「善政は被治者の納得と、統治者の説得力の上に成り立つ…しかもその説得力は、統治者の徳によって生まれる」
読了するのに1年半もかかる本なのでもうこれが最後と思いながら3回目を読んでいましたが、終わった途端にまた読みたくなりました。最後まで読み切れるかわかりませんが、今夜、また1巻目を手に取っています。
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取引が終わって、少し寂しかった日
20年前に、とある事業用の物件をお借りいただいたお客様がいらっしゃいます。当初の契約は期間10年間の定期借家契約でした。その後、短期間の再契約を繰り返し、気がつけば20年という歳月が流れました。昨年、家主さんからそろそろ再契約をやめて、売却を考えているというご相談が。20年間使っていただいている借主さんにお声をかけたところ、ぜひ購入したいというお申し出がありました。そして本日、無事取引を完了しました。20年間続いた不動産のご縁が、今日持って終わるというのは、お取引をさせていただいた喜びを上回る寂しさを感じます。そういう感情を持つのは自分でも意外でした。私は今61才なので、41才の時のお仕事。家主さん、借主さん。20年間に渡って伴走できたことを、心から誇りに思います。
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当社連絡先の看板を掲示しました
東住吉区南田辺3丁目にある長屋の空家です。家主さんからのご依頼で、現地に当社連絡先の看板を掲示しました。室内を見ましたが、かなり老朽化が進んでいます。空家で置いておくのはもったいないけど、さりとてリフォームするとかなりの費用がかかりそうです。また、空家のまま放置していると、特定空家と見なされる可能性も…。昨年まで、大阪市の空家等対策協議会の委員をしていた私としては、それは絶対に避けたいですね。積極的に借主を探すわけでもなく、なにか良い活用方法を提案してくれる方とのご縁をどのように結んでいくか。いつもの丸順不動産のお仕事が始まります。
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レンガの塀と丸くカーブした瓦
昨日、奈良市高畑町で見つけた長屋です。建築は戦前か戦後か見てもよくわかりませんでした。直接型といっても良い長屋ですが、レンガの塀と門がやや無理矢理に設けられています。赤いレンガが並ぶ光景は昭和町や西田辺では見られないのでとても迫力がありました。注目すべきは格子戸の瓦屋根。丸くカーブした瓦です。こんなの見たことありません。特別に作られたものなのか、昔、一時的に普及したものなのか。いわゆる『ならまち』と言われるエリアの近く。貴重な長屋だと思います。
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会所の蓋を開けたり、狭い路地に入ったり
新年になってから、会所枡のふたを開けて、汚水や下水の流路の確認をしたり、狭い路地に入って、敷地の境界標識を探したりと、汚れる仕事が続いています。売買仲介のための調査であったり、古い建物の有効活用や管理している建物の補修工事など理由は様々です。ずっと前に、同業者の友人たちと食事をしている時に気がついたのですが、会所を開けたり、狭い路地に入って調査をしなければならない仕事をしている限りは、AIに仕事を奪われることはないな、と。鉄腕アトムのような人型ロボットが普及したら、人間に代わって、会所の蓋を開ける時代が来るかもしれませんが、それはかなり先のことだと思います。以前は、なんでこんなに汚れる仕事ばっかりやねん…と心の中でぼやいていましたが、そのことに気がついてからは、会所の蓋を開けるのがとても楽しくなりました。この会所の物件は来週、売買の契約予定です。
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天井裏をネズミが走るというご相談
4年ほど前に仲介した賃貸マンションのお客さまから連絡。天井裏をネズミが走るとのこと。入居直後に同じような連絡をいただき、写真のような点検口を設置。ネズミの忌避剤を置くことによって、その時は解決していました。ところが、最近また、頻繁に走るようになったそうです。忌避剤も数ヶ月くらいしか有効期間がないので、ネズミが再侵入したのは間違いなし。今回は煙のような噴霧剤が出るタイプの忌避剤を使ってみようということになりました。まずは家主さんに相談します。
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TAI hair & spa（タイ ヘアアンドスパ）がオープンしました！
阿倍野区昭和町4丁目に美容室がオープンしました。昭和初期の長屋をリノベーションしています。ファサードの大きなガラスと土壁、そして吹き抜けがめっちゃくちゃ格好いい美容室です。素敵なご夫婦がされています。息子が担当した丸順不動産仲介のお店。よろしくお願いします！
TAI hair & spa（タイ ヘアアンドスパ）
https://beauty.hotpepper.jp/slnH000788611/
https://www.instagram.com/tai_hairandspa/
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特区民泊が終わる前に――浪速区戎本町、ある住宅活用の記録
浪速区戎本町。大国町から徒歩数分という立地にある、3階建ての住宅でした。
昨年の夏、この住宅の所有者さまから「何か活用できないだろうか」とご相談をいただきました。正直なところ、私の得意エリアではありません。少し迷いましたが、6年前にも阿倍野区内で空き家活用のお手伝いをさせていただいたお客さまで、人柄もよく分かっています。「頑張ってみましょう」とお引き受けすることにしました。
動き出した案件と、民泊という選択肢
案件が具体的に動き出したのは11月。立地を考えると、いわゆる民泊が最適ではないかと思いました。ただし、建物の間取りがかなり特殊で、この建物で本当に民泊が可能なのか確信が持てません。
そこで、知人の建築士さんに間取り図を見てもらいました。結果は「民泊は可能」。消防法に適合させるための工事は必要ですが、それさえクリアすれば問題ない、という回答でした。
その流れで、思いもよらない一言が返ってきました。
「小山さん、これ、自分たちで民泊としてやることも検討してみてもいいですか？」
正直、驚きました。というのも、その建築士さんは、別の場所ですでにとても素敵な民泊を経営されている方だったからです。私自身も一度見学させていただいたことがありますが、古い住宅の良さを丁寧に活かしながら、細部まで考え抜かれたリノベーションが印象的な民泊でした。
特区民泊廃止というタイムリミット
ちょうどその頃、大阪市が「2026年5月で特区民泊の受付を中止する」という報道が出ました。2025年11月中頃のことです。
ここから、一気に状況が慌ただしくなります。大変だったのは、私というより家主さんでした。
延床面積が約80坪ある大きな建物には、家財道具が山のように残っていました。借主さんに引き渡すには、それらをすべて移動させる必要があります。当初は、時間をかけてゆっくり片付ける予定でしたが、特区民泊廃止という期限が突然現れたことで、大急ぎの作業になりました。
申請自体は期限に間に合います。しかし、その前に消防法に適合させる工事を完了させなければならない。そのスケジュールが、家主さんを追い込みました。
正月返上の片付けと、同時進行の準備
家主さんによる家財の片付けと、借主さんによる建物調査・設計作業は、同時並行で進められました。現地でお二人をご紹介し、LINEも交換していただきました。しばらくは、家主さんと借主さんが密に連絡を取り合う必要があったからです。
家主さんの片付けは、正月返上。先週の賃貸借契約の、数時間前まで続いていました。
25項目に及んだ特約条項
通常、空き家の仲介では鍵をお預かりすることが多く、調査のために何度も現地に足を運ぶことができます。しかし今回はそうもいかず、昭和40年代建築で老朽化が進んでいることもあり、契約書の特約条項にはかなり気を遣いました。
こちらの都合で何度も鍵を開けに来ていただくのも気が引けたため、内見時に撮影した写真や自分の記憶を総動員して、必要な特約を整理しました。
結果、特約条項は25項目。自分でも「ちょっと偏執狂的やな…」と思う内容です（笑）。
ただ、契約後のトラブルを未然に防ぐためには、必要な作業だと考えています。
無事引き渡し、そして次の楽しみへ
先週の土曜日、無事に引き渡しを終えることができました。今週中には、借主さんも工事に着手されると思います。
すでに経営されている民泊は、かなり凝った内装で、完成まで相当長い時間をかけておられたのを知っています。契約後の雑談では、
「今回は、あまり時間をかけ過ぎず、ほどほどのところで終わらせてくださいね（笑）」
とお伝えしておきました。
完成したら、また改めてご紹介したいと思います。
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あけましておめでとうございます
あけましておめでとうございます。
旧年中は大変お世話になり、ありがとうございました。
本年もどうぞよろしくお願いいたします。
大晦日は、ぎりぎりまで仕事をしていました。
「長屋活用の丸順不動産」というイメージを持っていただくことが多いのですが、ここ1〜2年ほど、当社に求められているものが少しずつ変わってきているように感じています。
まだうまく言葉にはできませんが、確かな変化の兆しはあります。
おかげさまで昨年3月には、創業100周年記念のシンポジウムとお祝い会を開催することができました。
昨年が101年目、そして今年は創業102年目に入ります。
振り返れば、祖父が大正・昭和初期に開業した頃から、太平洋戦争の前後、高度経済成長期、オイルショック、バブル経済とその崩壊、リーマンショック、そして現在に至るまで、丸順不動産は時代ごとに姿を変えてきました。
それは、特別な才覚によって変化してきたというよりも、目の前のお客さまから求められることに一つひとつ向き合い、こつこつと取り組んできた結果だったのだと思います。
昭和100年も終わり、これからは、これまで以上のスピードで時代が変化していくでしょう。
丸順不動産にも、新しい変化の兆しが見えてきました。4代目になるであろう息子も、少しずつ成長しています。
しっかりと目を見開き、耳をそばだて、お客さまの声に向き合いながら、時代の変化に乗っていきたいと思います。
本年もどうぞよろしくお願いいたします。
1月5日(月)までお休みをいただいています。連絡は各SNSのメッセージ機能かメールでお願いします。
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自宅で栽培している田辺大根を収穫しました
自宅のプランターで栽培していた田辺大根を収穫しました。正月のお雑煮用です。田辺大根は古くから東住吉区の田辺エリアを中心に栽培されてきた伝統野菜です。戦後の宅地開発などで畑が減少したうえに、一時的な病気の蔓延で栽培する農家がなくなった幻の野菜です。それを畑の隅っこで細々と栽培が続けられているのが発見され、その後、たくさんの方のご尽力で見事に復活を遂げました。
私も20年ほど前から、地元の小学校で児童の皆さんが栽培するのをお手伝いするなどして関わってきました。その一環で、自宅でも栽培を続けています。田辺大根はスーパーで売られている一般的な大根と異なり、あまり長くなりません。下ぶくれでころんとした感じが特徴。私が収穫した大根も全長22cm、直径7cmという感じなので、ちょっと深めのプランターなら栽培が可能です。
肥料は入れていますが土の養分が根本的にかなり少なくなってきているので、来年の栽培は土を半分くらい入れ替えようと思います。それでもまあまあの出来ですね（自画自賛）。種まきは9月の中頃でした。厳しい残暑の日々が続いたので、水やりはとくに気をつけました。例年は2Lのペットボトルで水やりをしていましたが、今年はホースで直接じゃぶじゃぶ水やりをしました。たぶんそれが良かったのだと思います。
10月にヨトウムシの卵塊を見つけましたが、生まれる前に取り除くことが出来たのがラッキー。あれを放置していたら、10月11月は虫取りの日々が続いたと思います。シンクイムシや青虫も2～3匹程度しかいませんでした。アブラムシに関してはゼロ。毎年、自宅でじっくり観察していますが、アブラムシやその他の害虫のせいで大根が弱るのではなく、元気な大根には虫があまり寄りつかないのではないかと思っています。たぶん、元気な大根は虫を寄せ付けない忌避物質を出しているに違いない！私の仮説です（笑）
全部で5本栽培して、収穫したのはまず2本。年明けに2本を収穫して、残りの1本は花を咲かせて最終的には採種します。そして、それを来年の9月に種まき。そのサイクルをもうずっと続けています。
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50年前の瓶はドイツに旅立つことになりました
阿倍野区昭和町５丁目の空き店舗。50年ほど前からずっと空き家の状態でした。元中華料理屋さん。先日、業者さんに依頼して、室内に残る大量の残置物を撤去しました。残しておきたいなとちょっと気になる物もいくつかありましたが、仕事はどんどん前に進めないと行けないので、両手で持てる分だけ。
ペプシコーラとファンタ。そして、中身の残ったミリンダの瓶だけ持ち帰りました。X（twitter）にこの瓶のことを投稿すると、ドイツ在住のお客さまから「ぜひ譲ってほしい」との連絡が。先日、大阪にいらしゃるお友達がご本人に代わって、受け取りに来られました。
ドイツで雑貨店などを経営されている方です。日本語で書かれている瓶がきっとうけるだろうと、お店のディスプレイにしたいとこのと。いいアイディアだと思います。きっと、ドイツの方も手に取って素敵とか言うのでしょうんね（笑）
さて、その50年前からの空き店舗。仕事が渋滞している私の『どうにかせなあかんリスト』の一番上に書かれている物件です。西田辺駅から徒歩1分。かなり老朽化が進んでいますが、とてもええ味を出しています。売り出し価格も決まっているので、年明け早々にでも物件情報を公開していきたいと思います。売物件です。
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長屋か長屋でないのか、外見からわからない場合
屋根の高さが違っても、長屋ではないとは言い切れないんです。長屋って、けっこういろいろなパターンの構造があって、実際には屋根裏を確認してみないと判断でいないケースがたくさんあります。写真のように、屋根の高さは違うけど、建物が密着している場合は特に難しいですね。
東住吉区田辺6丁目で長屋活用のご相談をいただいています。外見的には四軒長屋に見える長屋なのですが、もう一軒、屋根の高さが微妙に異なる建物が隣接しています。外壁はモルタルで塗り込められているため、私が相談を受けている長屋と同一の時期に建築されたのか否かは外見からは判断できない状態です。
四軒長屋の内の三軒が空家のため、それらを貸店舗にリノベーションする計画を連・建築舎の伴さんと一緒に考えました。ただ問題は、長屋の総延床面積。この総延床面積が300㎡を越えると、消防法の基準が一気に高くなってしまいます。自火報を設置しないといけないとか。
四軒長屋だったら300㎡問題はクリアできるのですが、もし、屋根の高さの異なる隣接建物も棟続きの長屋だったということになると5軒長屋になってしまうので、店舗の計画を住宅、もしくは店舗付き住宅に変更する必要があります。一番簡単なのは、そのおうちの方に聞きに行けば良いのですが、消防から長屋でないという証拠をもし求められた時は「聞きました」ではダメですよね。
年が明けたらまず登記簿謄本を上げてみます。建築年が書いてあればそれでクリア。でも、たぶん年代的に書いていないと思うので次の一手も考える必要があります。天井裏を見せてというわけにはいかないので、委任状を作成して、市税事務所で確認する方法しかないのかなと考えています。お願いして協力していただけたらの話ですが。年明けの仕事です。
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年末押し迫ってもまだ仕事をしなければならない自分の要領の悪さが情けない
おはようございます。12月28日にもなって、まだ事務所で仕事をしています。年末押し迫ってバタバタするのは毎年のこと。自分の要領の悪さがほとほと情けないです。私の仕事の多くは、古い建物の売却と賃貸です。空家の案件が多くて、相続登記や残置物の処分のお手伝いをすることも多いです。
契約書についてもどうしても特約条項が多くなりがちです。この特約条項がなかなか味噌でして、目に見えないところを想像していろいろな可能性を考えないといけないし、想像すら出来ない未来のことを予想して特約条項に盛り込まなければなりません。どうしても、ダラダラと長い特約条項になってしまいます。
この想像したり予想したりする作業は、私の場合、「さあ考えるぞ！」と机に向かってすぐには出来ないのが悲しいところ。現地に何度も足を運んだり、事務所の周りを自転車や徒歩で散歩したりしながら、少しずつ頭の中をその案件の特約のことでいっぱいにしないとひねり出せないという不器用さ。
もう、これだけ経験を積んできているので、スラスラーと書けたら良いのですがなかなかそうもいかないのです。今、自分的には10日ほど遅れているなと思う案件が２つあります。昨日から、頭の中でその案件のことがあふれそうになってきているんでやっと前に進めそうです。このブログを書き終えたら一気に書き上げられると思います。たぶん。
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休業中の連絡について
おはようございます。うちの事務所の前の植込みです。マルバシャリンバイの植込みですが、その間に名前のわからないつる性の植物が繁茂しています。それが先日からとてもきれいに紅葉しています。
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営業は今日が最終日です
おはようございます。
営業は今日が最終日です。と言っても私の仕事は納まりませんでしたので、ぎりぎりまで仕事をしていると思います。
年始は1月6日(火)からです。
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違反建築の建物の売却
とある場所にある中古住宅。
その住宅の売却相談を受けています。
売却活動をするに際して重要事項説明書を作成しようと、調査を進めていました。
道路の調査をした際に、ちょっと気になることが見つかりました。
この物件は建築基準法上の道路に面していますが、隣接する住戸はその道路には面していません。
同じ時期に建築されて分譲された建物です。
見かけは道路ですが、それは道路ではなく『敷地内通路』という扱いになっていました。
この物件の売却には直接関係はありませんが、念のために、大阪市役所にて調査をしてきました。
「建築基準法上の道路に面していないのに、なぜこれらの住宅は建築できたのか？」。
市役所の担当者の回答はすぐでした。
「長屋として建築されたのででしょう」。
建築計画概要書という書面を隣の窓口で請求したところ、現況は一戸建住宅が並んでいるのに、確認申請では当社がご相談を受けている物件を含めて、すべて長屋として申請されていました。
当社が売却のお手伝いをする限りは、そのことは買主様にきっちりと説明する必要があります。
説明というのは口頭で行うだけではなく、契約書や重要事項説明書にも記載するということ。
建ぺい率や容積率の違反は少し前の建物なら普通にありますが、長屋で建築確認申請を提出して、実際には一戸建を建てるというのは、話では聞いたことがありますが、遭遇したのは初めてです。
金融機関も、契約書や重要事項説明書に記載してあったら住宅ローンは出さないでしょう。
さて、これからどうするかはお客さまとご相談します。
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むつみこども園の杉本圭隆園長先生のお話を聞く会に参加してきました
阿倍野区松虫通にある『みんなの図書室ほんむすび』。シェア型図書室と地域に開かれた保健室の複合施設です。定期的におむすび会というゲストをお招きして、お話しを聞いた後、みんなでおむすびを食べながら語り合う会を開催しておられます。
昨夜のゲストは、むつみこども園（旧むつみ幼稚園）の杉本圭隆園長先生。阿倍野区阪南町3丁目にあるこども園です。こども園が発信するインスタグラムをいつも拝見していますが、ユニークな取り組みをされているので、前々から興味がありました。
むつみこども園さんのすぐ近くに、ながいけ認定こども園（旧長池幼稚園）があります。こちらは阪南町5丁目。私自身も卒園児で、私のこどもたちもお世話になりました。10年くらい前から学校法人の役員もさせていただいています。そのながいけこども園の園長先生とも親しくされているとのことなので、これは一度、ちゃんと話を聞きにいかないとと思い、参加したような次第です。
むつみこども園さんは、地域のお店と連携した活動をされていたり、最近では隣接する建物を借り上げて、まちに開かれたアトリエなどを開設したりされています。これらの活動が、たんに園のことを地域のひとたちに知ってもらうための広報の一環なのか、それとも何か別の意図があるのか？が謎でした。
昨日、園長先生のお話を聞いて、なるほどと腹落ちしました。杉本圭隆先生は、大人も子どもも、ひとりひとりが自分らしくあれる場所、コミュニティーのようなものを作りたい。園がそういう場所になったら良いなという思いで、様々なひとに園に関わってもらうこと目指しておられます。
11月30日(日)には『むつみ町ぐるみ』というイベントを開催されますが、そこに参加するお店の多彩さを見ると、『個性』とか『多様性』のようなことを大切にしておられるのが感じられました。
11月30日(日)は私が関わっているながいけ認定こども園もイベントを開催します。ちゃんと園長どうしで話し合って同日に開催するようです。おもしろ企画ですね。たぶん当日はたくさんの方がふたつの園を回遊するでしょう。自転車は便利だけど、大量に集まるとちょっと大変なことになりそうなので、歩いて回るのが良いと思います。
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レンガを積み上げた自作のコンロ台
阿倍野区昭和町5丁目の空き店舗。元中華料理屋さんです。売却に向けて、店内の動産類を撤去することになりました。撤去する業者さんから見積もりの時に「これはどうします？」と聞かれたのが写真のこれ。レンガを積み上げた自作のコンロ台です。50～60年前ってこんな時代だったんですかね？
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一番街と言われたスナック街がありました
阿倍野区西田辺町1丁目。一番街と言われたスナック街がありました。今でも、細い路地に小さなスナックが並んでいます。
ここには元々、紀和木材という材木屋さんがありました。その材木屋さんが長屋形式のスナックを建てて貸したのが一番街の成り立ちのようです。
土地は昔から地元の地主さんの土地なので借地だったのでしょう。西田辺にシャープのテレビ工場があった時代の話です。
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祖父が鉱山経営をしていた時の封筒が見つかりました
祖父が鉱山経営をしていた時の封筒が見つかりました。昭和19年12月、太平洋戦争末期。祖父が和歌山県に疎開していた父に出した手紙です。小山鉱業所・乙亀大谷鉱山と印刷されています。場所は岐阜県です。
岐阜県と京都府でマンガン鉱山を経営していたという話は父から聞いていましたが、これで岐阜県の鉱山の所在地がわかりました。鉱山経営といっても小規模なものだったようです。実際に採掘していたのか、権利だけ保有していて採掘は委託していたのか。そのあたりは不明です。
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大坂洋服店さんがオープンしました
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大坂洋服店さんがオープンしました。阿倍野区王子町2丁目にあるBURGER FUJINOさんの2階。あの細長い店舗物件です。古着じゃなくて新しい服のセレクトショップ。夜しか営業しないお店です。
osakayouhukuten.amebaownd.com
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障害者のための相談支援事業所です
障害のある方とそのご家族から相談を受けて、障害福祉サービスを利用するために必要となる計画書の作成をする事業所です。阿倍野区桃ヶ池町1丁目に開設されました。事業所の名前はtoitoi。中国語の対対（そうそうと肯定する意）フランス語のtoi（あなたの意）。
toitoi.jp
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登録有形文化財の土蔵、活用してくださる方を募集します
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一説によると、天保2年（1831年）に建てられたとされる土蔵があります。
江戸時代後期、時の将軍は徳川家慶（第12代）。
南海本線・貝塚駅からほど近い、貝塚市の寺内町エリアに残る建物です。
この土蔵は、国の登録有形文化財に登録されている「旧吉村（寺西）家住宅」の敷地内にあり、土蔵そのものも文化財として登録されています。
主屋は今年のはじめから民泊として活用されており、関西国際空港にも近いことから、海外からのお客さまの利用も多いそうです。
現在の家主さんは、平成29年（2017年）にこの土地建物を取得され、補修とリノベーションを進めてこられました。
最後に残っていたこの土蔵も、ついに改修工事が完了。
2階建ての構造でしたが、2階床の一部を撤去して大きな吹き抜け空間を設け、重厚な構造と開放感が同居する空間に生まれ変わりました。
初めて拝見した2017年当時は、荷物が山積みで照明もなく、まさに手のつけようがない状態。
それが、ここまで見事に蘇るとは――感嘆のひとことです。
家主さんからのご依頼は、この土蔵をなんとか有効活用したい、というもの。
飲食店や物販など、店舗として借りてくださる方を募集しています。
電気はすでに引き込み済みで、入居者が決まり次第、子メーターを設置予定です。
トイレは増築部分にありますが、土蔵内には水道・排水設備がないため、飲食店として利用される場合は引き込みが必要です（ガスも同様）。
引き込み費用については、家主さんとの相談で一部負担いただける可能性があります。
なお、自動火災報知器はすでに設置済みです。
文化財と聞くと「改修が難しい」と思われがちですが、登録有形文化財は国宝や重要文化財と異なり、外観を大きく変えない範囲であれば、室内の改装は自由に行えます（文化庁への届出も不要です・家主承諾は必要）。
江戸時代に建てられた特別な空間を、現代の感性で活かしていく。
文化財を「残す」だけでなく「使う」ことで、地域の価値を高める。
そんな家主さんの思いに共感し、共にこの場所を活かしてくださる方をお待ちしています。
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貸店舗（貝塚市西町）／登録有形文化財の土蔵
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つなぐ古民家 | 関西空港 宿泊できる文化財
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阿倍野区某所の物件、無事に取引完了しました
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阿倍野区某所にある不動産の取引がありました。
今年１月下旬、親しくしている工務店さんからご紹介いただいた案件です。
現状は木造瓦葺２階建の住宅ですが、記録をたどると昭和27年に建てられた木造瓦葺平家建がベースで、その後大きく増築されていました。
しかも増築部分はすべて未登記。さらに、土地の形が長方形ではなく変形しており、敷地境界と思われる箇所では相互に越境も見られるなど、なかなか難易度の高い物件でした。
一般のエンドユーザーが購入するにはハードルが高いため、当初から宅建業者さんへの売却を前提に活動を進めてきました。
その結果、売主様にとって良い条件で購入を検討してくださる業者さんが見つかり、交渉の末、９月に契約。
そして本日、無事に取引を終えることができました。
難しい条件の物件でしたが、最後まで調整を重ねて、良い形でまとめることができたと思います。
今後も、こうした案件を通してお客さまのお役に立てればと思います。
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堺・七まち町家公開2025
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10月28日（火）から11月3日（月・祝）まで、恒例となりました「堺・七まち町家公開2025」が開催されます。江戸・明治・大正の時代に建てられた町家や長屋が多く残る、堺環濠都市の北部エリア。この期間中は、普段なかなか見ることのできない貴重な建物が数多く公開されます。
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東住吉区田辺にある長屋を建築士さんと一緒に調査してきました
東住吉区田辺にある空き家。
家主さんから、有効活用のご相談をいただいています。
長屋改修の経験が豊富な建築士・伴さんと一緒に、室内の調査をしてきました。
伴さんとはこれまでも何度もご一緒しており、いつもたいへんお世話になっています。
全体的に天井が低く、大正時代の建物と見られます。
それも「大大阪」と呼ばれはじめた大正末期より、やや前の時期のものかもしれません。
柱などの建築材はあまり質が良くなく、屋根を含めた建物の重量に耐えきれず、全体的にゆがみが見られました。
また、長屋の裏側にある増築部分は粗雑な造りで、雨漏りも発生しています。
この部分は、むしろ減築したほうがコストを抑えられそうです。
現在、建築費が高騰しているため、できるだけコストを抑えながら、建物の補強を進めていくことになります。
住宅として活かすのか、あるいは非住宅（店舗・事務所など）として使うのか、活用の方向性も今後検討していきます。
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ながいけ認定こども園の運動会
ながいけ認定こども園の運動会を見学してきました。
会場は大阪市立阪南小学校。ちょうどお父さんたちのリレー競技の時間でした。
子どもたちにいいところを見せようと、一生懸命に走るお父さんたち。
しかし、気持ちは前に進んでいるのに足が追いつかず、転倒者が続出。
応援席の横断幕には「あなたはもう若くない」「無理は一瞬 ケガは一生」などの言葉が並び、会場は笑いに包まれていました。
大きなけが人も出ず、無事に終了。
毎年、元気がもらえる楽しい運動会です。
写真は、当社が管理しているマンションの屋上から撮影したものです。
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昭和町５丁目、元中華料理店の空き店舗へ
売却のご相談をいただいている阿倍野区昭和町５丁目の空き家。正しくは「空き店舗」でした。鍵合わせの結果、シャッターの鍵がひとつだけ開きました。もとは中華料理屋さんだったそうですが、私にはその記憶がありません。この通りは子どもの頃の遊び場だったのですが…。いったいいつから空き家（空き店舗）になっていたのか。この日は扉を開けただけで、室内にはまだ入っていません。気合いを入れて、あらためて調査に向かいます。
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害虫の卵
自宅で栽培している田辺大根。葉の裏側に、小さな卵が産み付けられていました。コナガかヨトウガの卵と思われますが、見分けはなかなかつきません。このまま放置すると、幼虫が生まれて葉を食害してしまうので要注意です。
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昭和町5丁目・長年空き家の鍵合わせ
阿倍野区昭和町５丁目にて空き家売却のご相談をいただきました。もう数十年空き家のままで、しかも長期間、室内に入ったこともないという建物です。鍵もどれがどれかわからない状態になっているので、まずは鍵合わせから行います。
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能登不動産・玉地社長に聞く、震災後の奥能登のいま
石川県能登町にある能登不動産株式会社の玉地社長が大阪に来られました。土曜日の夜、震災後の奥能登の不動産事情について、食事をしながらゆっくり教えていただきました。最近は能登半島の報道も少なくなり、ましてや不動産事情など大阪に伝えられることもほとんどありません。そんな中で直接お話を伺えたのは、大変勉強になりました。
玉地社長は、宅建業という職能を、能登の復興に役立てたいと考えておられる方です。ただ、地価は昭和町の100分の1と言っても過言ではないほどで、需要はまだまだ限られているとのこと。一方で、賃貸で借りたいというニーズは確実にあり、復興支援に入っている方々の宿舎需要にとどまらず、移住希望の方も少なくないそうです。
空き家になってしまった住宅をどう動かしていくか――それが今の能登にとって喫緊の課題のようです。
能登不動産株式会社の売土地一覧
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売買でも賃貸でも、まずは相談から
住まい探しのご相談。まだ探し始めたところなので、市場にどんな物件があるのか、どのエリアが人気なのか、地価はいつまで上がり続けるのか…。そんなふうに、具体的な物件探しというよりも、まずは「知識を求めて」来られた感じでした。
ぜんぜん大歓迎です。住まい探しの入口で、なにを考えないといけないのか。そういう話をゆっくりできる時間こそ大切だと思っています。売買でも賃貸でも、いつでもどうぞ。
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長池小学校区で住まい探しのご相談
長池小学校区で住まい探しのご相談。現在、校区内の賃貸物件にお住まいですが、手狭になったので校区内での転宅を希望されています。お子さんの入学まではまだ少し期間がありますが、早めに動きたいとのこと。
理想は購入ですが、長池小学校区の物件価格は上昇中で、なかなか一般の方が購入できる価格ではありません。近隣の校区に比べると極端に物件も少ないですし。これは売買でも賃貸でも物件が長池小学校区は少ないです。
いつも当社のSNSをご覧いただいているようで、まだ仕込み中の物件のこともよくご存じでした。長池小学校は私の母校。ぜひとも入学していただきたい。
と言うわけで、長池小学校区の賃貸物件を大募集しています。ご夫婦と小さなお子さんの４人家族です。
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長居東のDIY向け物件、まもなく公開予定
昨日、家主さんと久しぶりに打ち合わせ。住吉区長居東にあるエバーグリーン長居2号棟の101号室。DIY可能な物件として募集することに。賃料等の条件も決めてきたので、準備ができ次第、物件ブログに掲載します。
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桃ヶ池町の細長い空地、今年3回目の除草
阿倍野区桃ヶ池町にある細長い空地。13年前に売却の際、隣接する建物との兼ね合いで残しておいた土地で、以来ずっと管理しています。日当たりはあまり良くありませんが、夏になると雑草がぐんぐん伸びてきます。今年はすでに2回除草剤を散布していて、今回が3回目。これで年内はひと安心です。
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田辺大根、2回目の間引き
自宅のプランターで育てている田辺大根。9月15日の種まきから、もうすぐ1ヶ月。昨日、2回目の間引きをしました。今年は日照が多く、10月に入ってからは秋らしい気温になってきたので、生育も順調。今のところ、ダイコンシンクイムシなどの害虫も見当たりません。間引き菜は、軽く炒めてご飯のお供に。これも家庭菜園の楽しみのひとつです。
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東住吉区田辺に残る、古い長屋を見てきました
先日、家主さんからご相談のあった、東住吉区田辺にある空き家を見てきました。長屋です。長いあいだ改修されていないようで、内装や設備はすべてかなり古いまま。残置物があったり、雨漏りの跡も見られたりと、活用にはそれなりの費用がかかりそうです。天井がとても低く、ひょっとすると大正時代の建物かもしれません。まずは建物の調査を進めつつ、建築士さんに相談してみたいと思います。
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Sensuous City [官能都市] 2025 身体で経験する都市 あるいは都市のナラティブ
ライフルホームズ総研の最新レポート『Sensuous City [官能都市] 2025 身体で経験する都市 あるいは都市のナラティブ』が届きました。あの伝説のレポートから10年ぶりの改訂。気の利いた論評も感想も書けないから「今から読みます！」宣言だけしておきます。レポートは下記のサイトから無料でダウンロードできます。
ライフルホームズ総研（ダウンロードページ）
https://www.homes.co.jp/souken/report/202509/
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長く管理してきた物件で、家主さんからのご相談
長く管理をさせていただいている物件で、家主さんからご相談がありました。「そろそろ売却も考えていて、今のテナントさんは買う気がないだろうか」とのこと。まずは一度、私の方から打診してみることになりました。
売却価格の目安を決めるためにも、土地の調査を進めます。建物の状況はこれまでの管理で把握していますが、土地については改めて確認が必要です。調査の結果をもとに、家主さんと声のかけ方を相談していく予定です。
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北田辺での住み替え相談
東住吉区北田辺にて、不動産のご相談がありました。
転職やライフスタイルの変化にともない、住み替えを検討されているお客さまです。
ご自宅は持ち家で、住宅ローンは残っていません。
購入時の価格を多少なりとも上回るなら売却を、それが難しい場合は賃貸活用も視野に入れておられます。
物件の調査はこれからですが、私の印象としては購入時の価格を上回る金額で売却できそうです。
そのため、まずは「売却」の方向で動き出すことになりました。
購入時の資料などを参考に、これから詳細な調査に着手します。
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堺・七まち町家公開2025が開催されます
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10月28日（火）から11月3日（月・祝）まで、恒例となりました「堺・七まち町家公開2025」が開催されます。江戸・明治・大正の時代に建てられた町家や長屋が多く残る、堺環濠都市の北部エリア。この期間中は、普段なかなか見ることのできない貴重な建物が数多く公開されます。
少し南に足をのばせば、老舗の和菓子店など、味わい深いお店もたくさん。秋の観光シーズンに、ぜひ堺の町をゆっくりと歩いてみてください。
私も不動産の仕事を通して関わっている「堺環濠都市」。この機会に、まちの歴史と魅力にふれていただければと思います。
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多世代が集う居場所づくりのご相談
とある法人の方たちがご相談に来られました。老若男女、多世代のひとたちが集える居場所づくりを計画しているとのこと。文の里商店街にある絵本とパンケーキカフェ アイアイさんのご紹介です。
まだ、計画に着手したところで、具体的な物件探しというよりも、どのような物件が市場にあるのかや、実際に開設するまでにどのような流れになるのかを、私とお話ししながら思考を整理しに来られたような感じです。
組織内で今日の話を共有された後、また改めて物件探しのご依頼に来られると思います。
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豊中市中桜塚の空き家活用相談に伺いました
当社では空き家活用を「事務所から自転車で行ける範囲」に限定して活動しています。ところが今回は、お客さまからのご紹介で、豊中市中桜塚にある一戸建ての空き家についてご相談をいただきました。
現地を拝見すると、昭和40年代に建築されたと思われる一戸建が3戸あり、そのうち2戸がすでに空き家、残りの1戸も近いうちに空く予定とのこと。隣接して所有されている不動産がとても素敵な建物で、新築に建て替えると周辺環境の雰囲気が変わってしまうのではないかと懸念されていました。
当社のある西田辺から阪急宝塚線岡町駅経由で片道1時間。普段の活動範囲外ではありますが、本当にお困りのご様子でしたので、「とりあえず現地を拝見してお話を伺う」というスタンスで関わらせていただくことにしました。
今後どのような形でお手伝いできるか、検討していきたいと思います。
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不動産の相談は、メモと一緒に積み重ね
今日も、堺市の空き家についてのご相談や、東住吉区駒川にあるビルの空きスペース活用についてのご相談など。どちらも、ここ数ヶ月のあいだに断続的にお話をいただいている案件です。
不動産のご相談といっても、今すぐ売却する、すぐに賃貸に出す、といった結論が出るものばかりではありません。むしろ「今はまだ動けないけれど、将来のために考えておきたい」というケースが多いのです。
こうしたご相談は、数週間、数ヶ月の間をおいて続いていきます。そのたびに少しずつ状況が変わり、話の内容も積み重なっていくもの。ですから私は、会話の内容をパソコンに箇条書きで記録するようにしています。
でも、メモを残しているおかげで、前回どんな話をしたかすぐに思い出せます。自分はけっこう忘れっぽいので（笑）、メモがなかったら話がつながらなくなるところでした。相談してくださる方にとっても「ちゃんと覚えてくれてる」と安心してもらえるんじゃないかなと思います。
不動産の仕事って、一度きりの売買や契約書のやり取りだけじゃなくて、結局は人と人とのやり取りの積み重ねです。だから、ちょっとしたメモも、忘れっぽい自分には命綱みたいなもの。メモがなかったら、今頃何を話していたかもう忘れてます（笑）。
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阪南町の貸倉庫、明け渡し完了しました
阿倍野区阪南町にある貸倉庫を内見してきました。
今年の４月頃に前の借主が破産申請をされたため、管財人である弁護士さんと交渉を重ね、先月ようやく原状回復工事と明け渡しが無事に完了しました。
倉庫といえば「ただの箱」ですが、コンクリートの長細い箱というシンプルな空間には独特の魅力があります。私はこういう雰囲気がわりと好きです。
ご近所の方で関心を持ってくださっている方がいらっしゃるので、まずはその方にお声がけしてみる予定です。正式な募集はそのあとになりそうです。
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借地権返還の一例：不動産会社との交渉から無事解決まで
今年6月にご相談いただいた東住吉区某所の借地権返還の件が、無事に解決しました。
今回のケースは、借地権を相続された方が、たまたま目にしたＤＭをきっかけに、見知らぬ不動産会社に相談されたことから始まりました。当初は不動産会社が窓口となり、相続された方と地主さん、そして私の間で直接話をすることはできませんでした。そのため、地主さんは「不動産会社が自社で買い取りたい」との主張に困惑され、当社にご相談いただきました。
当社で交渉を始めましたが、不動産会社は「地主さんの承諾が得られない場合は、裁判所の非訟手続きで認めてもらう」と主張していたため、話が複雑化する前に弁護士の先生に依頼する判断をしました。弁護士の先生に依頼してから、相続された方と直接お話しすることができ、その意向も確認できました。専門家のサポートが重要な局面となったのです。
ご紹介した弁護士の先生が、不動産会社との交渉を的確に進めてくださった結果、借地権は無事に地主さんに返還されました。地主さんも、これで安心して土地を次の活用に向けられると喜んでおられました。
今回の事例から学べるのは、借地権や相続物件のトラブルでは、当事者同士の話し合いだけでは解決が難しい場合もあるということです。専門家のサポートを受けながら進めることで、スムーズかつ安心して解決できるケースも多くあります。
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本葉が育ってきた田辺大根。最初の敵はダイコンシンクイムシ
自宅のプランターで育てている田辺大根、種まきから２週間が経ちました。いまのところ順調に成長しており、全部で５本を育成中。とはいえ、まだまだ間引きが必要な段階です。
本葉も大きくなってきて、ここからは害虫に注意が必要になります。最初にやってくるのが「ダイコンシンクイムシ（ハイマダラノメイガの幼虫）」。大根の芯部を食害するため、見つけたら放置は厳禁です。
葉をかき分けながら探し、ピンセットなどで一匹ずつ駆除。毎朝の見回りが欠かせない作業になってきました。
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西田辺の木造店舗再訪 ― 実測と現状確認から見えたもの ―
４日前にご相談のあった、阿倍野区西田辺町１丁目の木造店舗。先日、相続された方から活用のご相談をいただき、まずは現地を拝見しました。その後、今日は再度室内を訪れ、簡易的な実測を行いました。
前回はざっと見ただけで気づかなかったのですが、実際にメジャーを当ててみると建物の形がやや台形に変形していることが判明。計測の結果、面積は約23.98㎡、坪数にして7.25坪でした。数字が出てくると、ようやく賃料設定の目安を考えられる段階に進みます。
さらに詳細を確認すると、物入れと思って開けた扉の先は、実は昔の階段を塞いだ跡。古い建物ならではの“隠れた空間”です。また、厨房機器が当時のまま残されていて、エアコンも含めて現状では使えないものばかり。いずれも処分が必要になりそうです。
リニューアルには相応の工事費用がかかることが見えてきましたが、それだけに仕上げ方次第で新しい価値を生み出せる余地も大きい物件です。次回は、この実測をもとに図面を起こし、ご相談者さまと賃貸条件を具体的に詰めていく予定です。
西田辺町で相続された木造店舗のご相談
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長年の入居者が買主になるケース、三方よしの不動産取引
先日、阿倍野区昭和町で不動産の取引を行いました。
「取引」とは、契約のあとに残代金の授受や所有権移転登記、物件のお引き渡しなどをまとめた呼び方で、不動産売買の最終段階を意味します。
今回の案件は、数十年前から賃貸していた物件を、借主様（入居者様）が購入されるというものでした。売主様は高齢の女性で、すべての手続きを娘様に委任されて進められました。事前に司法書士の先生が売主様と面談し、本人確認と意思表示を確認したうえで、本日の取引では賃貸借契約解除の合意書、敷金の返還、日割家賃の精算などを丁寧に行いました。
今回のように「借主が買い取る」というケースには、大きな意義があります。
・借主にとっては安心：長年住み慣れた場所を、そのまま自分の所有として継続できるため、生活の安定が得られます。
・売主にとっては安心：すでに住んでいる方への売却であるため、引き渡し後のトラブルも少なく、スムーズに進められます。
・地域にとっても安心：空き家になる可能性が減り、地域の暮らしが継続していきます。
売買代金は、売主様が入所されている施設での生活費の一部に充てられるとのことです。新しい生活を安心して送っていただけるように、そして借主様にとっても長年の暮らしを続けられるように、このような「借主が買い取る取引」は双方にとって意義深いものだとあらためて感じました。
宅建業者としてこの橋渡しに携われたことを、本当に本望に思います。
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高齢の親と長屋のこれから—借地権付き住宅の相談
阿倍野区某所にある長屋についてのご相談です。
ご自宅にお住まいの高齢のお母様は、病院との行き来を繰り返しており、そろそろ将来のことを真剣に考えなければならない時期に差し掛かっています。
そこで娘さんからお電話をいただき、今後の対応について話を聞いてほしいとのことでした。
ご自宅は借地上に建つ昭和初期の長屋で、将来的な選択肢として次のような案を検討されています。
・借地権を地主さんに買い取ってもらう
・借地権を無償で地主さんに返還する
・借地権付きで建物を第三者に売却する
・リフォームをして借家として活用する
電話でのご相談は20〜30分ほど。それぞれの選択肢に伴う現実的な課題について、アドバイスをさせていただきました。
調べてみると、この方は2018年にも一度ご相談でご来店くださっていたようです。長期にわたって頼っていただけることは、本当にうれしい限りです。
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大阪の長屋文化を体感する2日間 ― オープンナガヤ大阪2025
いよいよ来週は 「オープンナガヤ大阪2025」 の開催です。
今年も当社が関わっている長屋が7軒参加することになりました。普段はなかなか入ることのできない長屋の暮らしや再生の現場をのぞける貴重な機会です。大阪の長屋文化や、その魅力を存分に堪能できる2日間になると思います。
参加長屋の公開時刻は、それぞれの建物ごとに異なります。効率よく巡るためには、事前にスケジュールを確認されることをおすすめします。公式ホームページには「ガイドマップ」のダウンロードページがあり、そこに公開時間やマップが詳しくまとめられていますので、ぜひご活用ください。
街を歩きながら、長屋と人、そしてまちの関わりを感じられるイベント。ぜひ足を運んでみてください。
オープンナガヤ大阪2025
https://www.omu.ac.jp/life/opennagaya/
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ご自宅の売却か賃貸か──転宅のご相談
東住吉区の住宅についてご相談をいただきました。
お仕事の関係で転宅を検討されており、数年前に購入されたご自宅を「売却」または「賃貸」という形で活用し、次のステップへ進みたいとのご計画です。
今日はまだメールでのやり取りの段階ですが、これからじっくりとお話を伺いながら、ご依頼主様と一緒に計画を形にしていければと思っています。お話の端々から、さまざまなご縁をお持ちの方であることも伝わってきました。こうした出会いを大切にして、ご相談に真摯に向き合っていきたいと思います。
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西田辺町で相続された木造店舗のご相談
阿倍野区西田辺町１丁目にある木造の貸店舗。相続された方から活用のご相談をいただき、昨日、室内を拝見しました。
建物は、もう10年以上前に閉店した居酒屋の跡。10年前といえば平成の時代ですが、店内の雰囲気はまさに昭和そのもの。丁寧に整えれば独特の味わいを残すこともできそうですが、設備の老朽化が目立ち、やはり全面的なリニューアルが必要かもしれません。
今回はご相談者さまと初対面でしたので、これまでの経緯を伺いながら物件を調査。そのうえで賃貸条件についてご相談し、今後はテナント募集へと進めていく予定です。
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