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2022年7月

7ヶ月待った給湯器交換工事

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昨日、7ヶ月待った給湯器の交換工事を行いました。

発端は、昨年の12月。
とあるマンションの503号室の給湯器が故障しました。
大阪ガスのサービスショップに修理を依頼するも、古くて部品が無いとのこと。
ならば、取り替えて下さいと依頼ましましたが、半導体やその他の部品不足で給湯器が製造できていない…。
給湯器が入手困難なのは知ってますとも。
さて、どうしたものか?
壁紙を貼り替えてすぐに入居者を募集する予定だった402号室の給湯器を取り外して503号室に設置することにしました。

これで入居中の方にご迷惑をかけることは無くなりましたが、今度は402号室を貸しに出せない。
給湯器のない条件で入居者募集なんてできないですからね。
大阪ガスのサービスショップさんにはできるだけ早く納品していただくように依頼しつつもあっと言う間に5ヶ月が経過。
5ヶ月も賃料が入ってこない部屋を寝かせておくなんてもったいない!
家主さんが再度、大阪ガスサービスショップに掛け合ったところ、なんと給湯器を無料でレンタルしますとのこと。
代金はいらないので、新品が届いたときにはレンタル品と新品を交換しますという提案。
無料なら問題なし!
取り付けられたレンタルの給湯器を見るとなんと、東京オリンピック・パラリンピックに貸し出していた給湯器でした。

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オリパラ支給って見えますか?
まるで、昔の不動産屋が良さそうなお客だけに、カウンターの下から「じつはこんな物件ありまんねん」と出してくるよう!(笑)
でも、ほんとうに助かりました。

で、昨日の話に戻します。
念のために2台発注していて2台が同時に納品されました。
まず、403号室の給湯器を移設していた503号室の給湯器を新しい給湯器と交換。
503号室に設置していた元々403号室にあった古い(3年ほど)の給湯器は、予備で空室にしている304号室に設置。
304号室にあった11年ものの古い給湯器はこれまたいざという時のために処分しないで、室内で保管。
もう1台の新しい給湯器は東京オリンピックで使用していた403号室から503号室に移設していたレンタルの給湯器と交換設置。

という玉突き的な給湯器交換工事を昨日午前中立ち会いました。
大阪ガスの営業の方にお聞きすると、やはりまだまだ給湯器は品薄状態とのこと。
追い焚きができるタイプの方がまだ少し余裕があって、昨日、設置してもらった給湯だけのシンプルな機種の方の不足が深刻だそうです。
ただし、当社が無料でお借りしていたオリパラ支給のレンタル用給湯器の台数は余裕が出てきたので、レンタル品ならわりとすぐにご用意できますとのことでした。

メルカリとかネットオークションのサイトを見ると、10年以上前の給湯器が数万円でたくさん出品されていますね。
昨日の交換工事では11年ものの給湯器は予備で置いておきましたが、売ろうと思えば売れるということ。
まさか、生きている間にこんな時代が来るとは予想もしませんでした。

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西田辺から文の里方面にかけて一戸建の貸家を探しています

一戸建の貸家を探しています。

場所は、西田辺周辺から文の里周辺にかけての阿倍野区内。


やや西側の晴明ヶ丘小学校、晴明ヶ丘南小学校区でも可能です。

家賃は最高で12万円がご予算です。


お車を所有されていますが、阿倍野区内の実家に預けておられるので、場所によっては駐車場は不要です。


北畠や晴明通、文の里方面の場合は、駐車場付きの物件がご希望です。


小さなお子さんのいらっしゃるご家族で、子どもをのびのび育てたいというお考えから引越を検討されています。


エリアの範囲内で貸家や空き家などの遊休不動産をお持ちの方はぜひご連絡をお待ちしています。


また、このブログをご覧になっている宅建業者の方で情報をお持ちの方はぜひ教えていただけると助かります。

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田辺模擬原爆追悼式

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7月26日(火)、東住吉区田辺1丁目にある恩楽寺で、田辺模擬原爆追悼式が行われました。
私は2年ぶりの参列となります。

1945年7月16日(木)午前9時26分、現在の田辺小学校の北側に模擬原子爆弾が落とされ、多数の方が犠牲になりました。
死者7人、重軽傷者73人、家屋の倒壊485戸と伝えられています。
世界で初めて原子爆弾を落とされたのは8月6日の広島でしたが、その3週間ほど前の出来事です。
落とされた爆弾は、長崎に投下されたプルトニウム型原子爆弾と形や重さ(4.5トン)がまったく同じで、プルトニウムの代わりに火薬が入っているものでした。

アメリカは、広島に原子爆弾を投下する前に、日本全国で44箇所、計49発の模擬原子爆弾を投下し、本番に備えて練習をしていたのです。
その練習のせいで、日本全国で約420人の命が奪われたと言われています。
原子爆弾は、投下後に強烈な熱と熱風が発生します。
爆弾を投下したB29はすぐに退避行動を取らないと、自らも危険にさらされます。
そのための練習でした。

昨日の追悼式には、当時、すぐ近くの建物にいたがぎりぎりのところで難を逃れた女性の方が当時の記憶を振り絞るように発言されていました。
また、この地元の悲惨な歴史を後世に伝えるために、近隣の小学生や中学生が各学校からリモートでたくさん参加していました。

地元でもあまり知られていない歴史です。
ご興味あるかたは恩楽寺にある慰霊碑を見学していただくと共に、下記のリンクから当時の写真などを閲覧してみて下さい。
そして、身近な方とぜひこの史実を共有していただけると幸いです。

模擬原爆資料館 - 恩楽寺
https://www.onrakuji.com/%E6%A8%A1%E6%93%AC%E5%8E%9F%E7%88%86%E8%B3%87%E6%96%99%E9%A4%A8/

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居酒屋のできる貸店舗を探しています

飲食店(居酒屋)ができそうな貸店舗を探しています。

場所は、阿倍野区の阿倍野元町、王子町、昭和町、松虫通、播磨町周辺です。

阿倍野筋を中心に、大通り面している必要はないので、中に入ったところでも大丈夫です。

面積は10坪から20坪程度。

賃料の目安は、7~8万円といったところでしょうか。

立地や建物の状況次第では家賃の予算はもう少し増額可能です。

居抜き店舗が理想ですが、そんなものは見つからないのはよくご承知です。

造作は残っていなくても、上下水道やガスの引き込みがある物件がご希望です。

できるだけ早期の開業を目指しておられます。

エリアの範囲内で貸店舗や空き家などの遊休不動産をお持ちの方はぜひご連絡をお待ちしています。

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大阪メトロによるエリアリノベーション第3弾のお引き渡しが完了しました。

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4月下旬からリノベーション工事をしていた住吉区長居東3丁目にある大宮マンションの工事および賃貸借契約が完了し、6月下旬からすでにご夫婦がお住まいになっています。
上の写真は、居住スペースの中心となるLDKです。
キッチン側からリビング側を撮影した1枚です。

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大宮マンションは、大阪メトロ御堂筋線長居駅から徒歩3分の場所にある、1969年10月に建築された3階建の賃貸マンションでした。
1階に美容室とパーソナルジムがあり、2階が家主さんのお部屋ともう1室が貸部屋でした。
今回リノベーションした3階は小さな間取りの2Kが3戸並んでいましたが、すべて空室という状態で稼働率の低い物件でした。

大阪メトロ(大阪市高速電気軌道株式会社)は、2019年12月から地下鉄御堂筋沿線の西田辺駅・長居駅・あびこ駅沿線の地域活性化を目指し、エリアリノベーションに取り組んでいます。
当時のプレスリリースは以下のリンクです。

Osaka Metroの沿線地域活性化 第一弾!御堂筋線「西田辺」「長居」「あびこ」でエリアリノベーション ~100戸の遊休不動産活用からはじまる、面的な地域活性化~
https://subway.osakametro.co.jp/news/news_release/20191204_eriainovation.php

すでに、西田辺駅近くの阿倍野区阪南町5丁目にて、戦前に建築された長屋と、1971年に建築された鉄骨造の賃貸マンションの一室をリノベーションを実施し、どちらの物件も西田辺ライフを満喫している住民の方の住んでいただいています。
今回の大宮マンションは大阪メトロが取り組むエリアリノベーションの第3弾になります。

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大阪メトロのエリアリノベーションを簡単に説明すると上の図になります。
空き家や空き店舗などを大阪メトロが最長10年間借り上げて、大阪メトロの費用でリノベーションを実施後、沿線の魅力を高めてくれそうなスモールビジネスを実践される方や、リノベーションされた物件で暮らしを満喫してくださる方に転貸し、期間満了後に建物のオーナー様にリノベーションされた物件をお返しするという取り組みです。
それを沿線の各地に展開することにより、点が面となり、駅周辺の魅力が向上するという仕組みです。
詳しくは最近、ポータルサイトが完成したのでそちらに詳しく書かれています。

大阪メトロ エリアリノベーションプロジェクト
https://area-renovation.osakametro.co.jp/

リノベーション前の大宮マンションの間取りです。

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これとほぼ同じ間取りのお部屋が計3室、並んで空いていました。
上の間取りは3部屋のうちの中住戸なので、両サイドのお部屋は角部屋でじゅうぶんな採光があります。
今回、このお部屋のリノベーションを担当したのは、大阪市阿倍野区桃ヶ池町にある連・建築舎さんでした。

連・建築舎
http://www.ren-a.net/

大阪メトロ、連・建築舎、そして当社の三者による打ち合わせの結果、賃貸マンションの3階に店舗付き住宅をつくる計画にまとまりました。
具体的には、小さな2Kのお部屋2室を一体化して2LDKの間取りを確保し、残ったもう一部屋をギャラリーや教室などができる大きなフリースペースにリノベーションする計画です。
単純に、格好よくて、かつ、暮らしやすいリノベーションを実施しても、そこに住んでいただく方が街と接点を持たなければ、大阪メトロが目指す沿線の魅力向上にはつながりません。
なんらかのかたちで、まちに暮らしを開いてくれる方に住んでいただくのが私たちの目標です。
方向性が決まったらすぐにスケッチが完成しました。

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これが一番最初に完成したイメージスケッチです。
完成したお部屋もほぼこれと同じ。
入居希望の方の意見を取り入れながら、このイメージに改良を加え、より快適に暮らしていただけるようになりました。

この大宮マンションは、リノベーション工事が完成してから入居者を募集したのではありません。
このスケッチが完成した段階から入居者の募集を開始しました。
今、こちらの物件に住んでいただいている方は、工事開始のなんと5ヶ月前にご案内したご夫婦です。
そこから、設計を担当する連・建築社さんとなんども打ち合わせを重ね、現地も納得いくまで見学していただき、工事に着工した6月下旬にはほぼご入居いただけることが確定していました。

私はこのような募集の仕方を『先付け』と呼びます。
工事前に、入居者が確定している方が、工事費用を支出していただく家主さんにも安心していただけるし、早い段階で入居者が確定することにより、入居される方のご希望を工事に反映させることが可能です。
入居される方の希望が組み込まれた物件はそれこそ世界で唯一の物件となり、代替えがきかないので長期間住んでいただける可能性が高まります。
また、せっかく内装や造作を施した部分を入居者の希望や都合で取り壊したり変更したりすることがないので資源や費用の無駄も防ぐことが可能です。

今回、計画段階からこのプロジェクトに興味を持って、最後まで一緒に伴走してくれたのはヨガのインストラクターをされている女性とそのご主人でした。

Twitter

長居公園にある植物園にてヨガの体験教室などもされている方です。
自分専用のスタジオを持つことができることに強く興味を持っていただきました。
この方の意見を伺いながら、フリースペースはヨガのスタジオとして使いやすいようにプランが変更されました。

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和室だったこのお部屋は下の写真のようなスタジオに生まれ変わりました。

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今はまだ準備中で、まもなくスタジオ開設のご案内が発表されると思います。

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とても開放感のある屋上もあるので、気候の良いときはここでもレッスンできますね。

もうすでに入居されているので、プライベート空間の写真を掲載するのはやめておきます。
キッチン、浴室、洗面、トイレ、洗濯機置き場など住宅設備は、今回の工事ですべて新しくなっています。
スタジオが動き出したら、大阪メトロによる取材もお願いしています。
また、各駅で配布されるフリーペーパーや大阪メトロのYouTuber公式チャンネルなどで、暮らしぶりやレッスンの様子、計画段階でのお話などを聴いていただく機会もあると思います。
ご期待下さい。

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大阪メトロでは、地下鉄御堂筋線西田辺駅・長居駅・あびこ駅周辺の沿線魅力向上に取り組んでいます。
今日ご紹介した大宮マンションのような賃貸マンでも可能ですし、古い長屋、一戸建、倉庫、文化住宅、アパートなど、空き室でお困りの建物がありましたら、ぜひ当社にご相談下さい。
また、各駅から少し離れている立地でも、大阪シティバスやレンタサイクルなど様々な交通手段を複合的に考慮して検討することも可能です。
当社は、2020年4月から大阪メトロ(大阪市高速電気軌道株式会社)から『遊休不動産の有効活用に関するアドバイザリー業務』を受託し、このプロジェクトにおける不動産の窓口となっています。

丸順不動産株式会社 担当:小山隆輝(こやまたかてる)
電話:06-6621-0201
FAX:06-6621-0204
メール:koyama@marujun.com

ぜひ、お気軽にご相談下さい。

大阪メトロ エリアリノベーションプロジェクト
https://area-renovation.osakametro.co.jp/

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不動産の売買・賃貸・管理のことなど、お気軽に相談ください。

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「黒い雨」訴訟/小山美砂/集英社新書

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長女の書いた本が、一足早く届きました。

7月15日(金)発売です。

対談に同席しました

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大阪メトロ本社にて行われた、大阪府宅地建物取引業協会の会長と大阪メトロ交通事業本部長の対談に同席しました。

両者で締結されている包括連携協定に基づく、大阪メトロによるエリアリノベーション事業を益々発展させることを確認。

事業の詳細をご説明することもできて良い機会となりました。

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西田辺駅から徒歩15分歩くことを受け入れれば…

おはようございます。
今朝は、住吉区万代東にある売土地を見てきました。
大阪メトロ御堂筋線西田辺駅から徒歩15分程度。
ギリギリ徒歩圏ですね。
前面道路は広く、北向きの土地です。
そんな条件で坪単価は120万円台前半。
決して安い金額ではありませんが、阿倍野区の昭和町や阪南町の坪単価150万円台と比較するとなにか安心感のようなものを感じます。
昨日の東住吉区東田辺も西田辺からの距離がほぼ同じなので、区を選ばず、駅から15分程度歩くことが苦ではなければ、阿倍野区よりも2割程度安く購入できる可能性があるということですね。

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阿倍野区阪南町4丁目の北畠住宅

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北畠住宅のひとつがまた解体されていました。

大正14年に大阪市が計画した初の分譲地。

下見板張りのちょっと洋風な住宅が建ち並ぶエリアです。

残っている当時の建物がかなり少なくなってきました。

阿倍野区阪南町4丁目にあります。

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西田辺と東田辺の価格の差は…

おはようございます。

今朝は東住吉区東田辺にある売土地を見てきました。

阿倍野区の地下鉄沿線では坪単価150万円以上が多く見られるようになっていますが、東田辺は、前面道路の広い南向きでも坪単価120万円台です。

2割以上の価格差があることになりますね。

今朝見てきた物件もすでに更地になっていてきれいに整地されているうえに、周辺の環境も申し分ない場所です。

それでも数ヶ月、売れずに販売継続中ですからね。

西田辺と東田辺で、これほどの差があります。

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りっぱな梁がありました

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空き家の調査完了。

天井裏には昭和町・西田辺エリアではよく見かける標準的な梁が入っていました。

『標準的な』と書くと普通っぽく聞こえますが、このエリアでは普通でも、他のエリアではこれは標準的ではないと思います。

なにを言ってるのかわかりにくい文章ですが、ようはとてもりっぱな梁です。


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坪単価170万円の時代到来か?

阿倍野区阪南町で坪単価ほぼ170万円という売土地が出ました。

実測面積と公簿面積で1坪くらい差がある物件ですが、公簿で計算すると170万円台後半になります。

宅建業者さんの保有する物件なので、かなり無理をして購入しているのでしょう。

ちなみに角地とかじゃないですからね。

しかも北向きです。


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事前に床下や天井裏の調査をします

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午前中はこの家の調査をします。

新しい家に見えますが昭和初期の建物です。

貸家になる予定なので、事前に床下や天井裏の調査をします。

賃貸期間中に起こりうる大規模な修繕とかを事前に予測しておきたいので。

最近まで住んでおられたし、その後の管理もとても丁寧にされているので大丈夫と思いますが。

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2年半で20%ほど上昇しているようです

おはようございます。

今朝は事務所に到着後早々、阿倍野区西田辺町の売土地を見てきました。

道路は広いけれど間口が約4m。

それでも坪単価は軽々と150万円を超えています。

昨日、古い資料を見ていたら、コロナの直前で阪南町4丁目にある売土地が坪単価130万円でした。

2年半で20%ほど上昇していますね。

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公園ビューの素敵な古書店になりそうです

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阿倍野区松虫通3丁目。聖天山公園に面してリノベーション工事をしていた長屋です。
1階はすでに『みんなの図書室ほんむすび』が入居中。
その2階西側の工事が完了しました。
今月の下旬に古書店が開業します。窓から公園の緑が見える素敵なお店になりそうです。
東側はこれから。

阿倍野区松虫通3丁目・リノベーショプロジェクト

https://marujun.cocolog-nifty.com/fudousan/2022/03/post-6f21e3.html

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天王寺区城南寺町にあるレトロビルのワンルームを物件ブログに公開しました

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お寺が多く静かなエリアにあるレトロビル。
魅力的な屋上があります。
25.09㎡のワンルーム。
事務所やサロン・教室利用等も相談可能です。

物件ブログに詳細を公開しています。

https://marujun.cocolog-nifty.com/fudousan/2022/07/post-9f5ee1.html

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