なるほど、古い植木鉢や瓦を有効利用するんですね。

住吉区上住吉1丁目で、貸し農園が併設された文化住宅の再生をしています。

写真は先週、現場で見かけた植木鉢や瓦を割った破片です。

「これ、なにに使うの？」と工務店さんに聞いたところ、土間のコンクリートのかさ増しに使うとのこと。

文化住宅1階の1部屋は、農園を使っておられる方たちの休憩所・イベントスペース・コミュニティースペースとして使用されます。

畑で作業したまま室内に入りやすいように土間仕上げになると聞いています。

現状の土のレベルが低いのでかなりコンクリートを打たないといけないようです。

「普通かさ増しするときって、砕石をいれたりするんちゃうん？」と聞いたところ、

もちろんそれでも良いけど、それだったら費用も余分にかかるし、効果は一緒なんだから廃物利用をした方がSDGsにかなう、と。

なるほど、それは良い考えですね。

古い文化住宅を再生して、使われていなかった空地を貸し農園にするこのプロジェクトにぴったりの発想！

勉強になりました。

住吉区上住吉1丁目で貸農園付き賃貸住宅の計画が進んでいます
https://marujun.cocolog-nifty.com/fudousan/2022/12/post-27a724.html

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まるで遺跡発掘のようです。

阿倍野区昭和町4丁目にある古い住宅の改修工事を進めています。大阪メトロさんが、地下鉄御堂筋線の西田辺駅・長居駅・あびこ駅周辺で展開している沿線魅力向上の取り組みです。

年末から工事が進んでいて、床下に防湿コンクリートを打設するために床をすべて撤去したところ、写真のような昔の掘りごたつ跡が出てきました。まるで遺跡の発掘調査のようです。1階の和室の中央にありました。

燃料はおそらく豆炭でしょう。直接ここへ豆炭をいれていたか、ブリキの容器があったのかはわかりません。上に格子状のフタをして、畳の上にコタツを置いていたのだと思います。

キッチンは現代的なキッチンにリフォームされていますが、昔は土間の台所で竈（かまど）があったと聞いています。

この物件はすでに入居希望者があり、内装などのカスタマイズのご相談が進んでいます。

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賃貸マンションの電気容量問題はほんとに頭が痛い。

阿倍野区阪南町1丁目にある昭和42年建築の賃貸マンションの一室です。先日、空き部屋になっているこの部屋を貸したいとのご相談がありました。リフォームを予定しているがどこをどの程度やれば良いかというご相談です。

一見したところ浴室のリフォームは必須のようです。給湯するお風呂ではなく、昔ながらの風呂釜です。つまり、シャワーがないのが最大の欠点でした。風呂釜は室内にありますが、一酸化炭素中毒防止用にちゃんと外部の煙突に接続されているので、おそらく風呂釜の後に給湯器を設置したらこの問題はクリアするのかなと思いました。あとは、壁を塗装したり、動きにくくなっているサッシや網戸を調整すれば、低い賃料ならまあなんとかお客さんを見つけることができそうです。

ところが、よく見ると電気のブレーカーが3回路しかありません。このマンションが建築された昭和42年頃なら電化製品も少なく、エアコンはまだまだ贅沢品だった時代です。その当時はこの電気の容量で足りたかもしれませんが、今は昭和から平成を経て令和の時代です。みんな、とことん電気に依存する生活をしているので、3回路ではとても足りそうもありません。

このお部屋のブレーカーを増設すれば良いという問題ではなく、マンション全体の電気容量が関わってくる難題です。一部屋くらいならどうにかなっても、今後、リフォームするたびに各部屋のブレーカーを増設すると電気が足りなくなって、マンション全体のブレーカーが落ちてしまう可能性があります。

じゃあ、マンションに引き込んでいる電気の容量を増やせば良いのねと思いますが、それもそう簡単ではありません。引き込む電気の容量を関西電力に申請して増やしてもらうのと同時に、各部屋へ電気を供給している幹線を太いものに変更する必要もありますし、なにより大変なのは、すべての部屋のブレーカーを容量に見合うものに変更する必要があります。戸数が多いと大変です。しかも、関電の工事とそれらを同時にしなければなりません。一度だけその工事を段取りしたことがありますが、たった9戸のマンションでもなかなか大変でした。

結局このお部屋は、ここで中途半端な投資をするよりも、趣味の部屋や物入れなどに使ってもらう方が現実的ではないかということに落ち着きました。当然、安くお貸しすることになります。今のところ、昔から住んでいただいている方が多くて、空室もほとんどありませんが、今後、空室が目立つようになってきたときの収支が厳しくなることが予想されます。建築後約55年。人間と違って建物の寿命は所有者みずからが決めることが出来ます。そんな時期になっていますよ、というアドバイスをしてその日の打ち合わせを終えました。ちなみにお部屋は3階にあって、面積は約36平米です。エレベーターはありません。ご興味ある方は私まで連絡ください。

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初めてタクシーの配車アプリを使いました。

 今朝、初めてタクシーの配車アプリを使いました。そもそも、タクシーに乗る機会があまりなくて、１年に１回あるかないか程度です。月に１回程度運転する自動車も、そのほとんどが両親を近くの病院に送り届けるのが目的です。今朝は両親を病院に送り届ける日だったのですが、事情により今日は車を使えないことが前もってわかっていました。そこで２日前に、初めて配車アプリのAI予約というものにチャレンジしたわけです。

試してみたのはCMでお馴染みのタクシーGOというアプリです。アプリは前々からインストールしていて、クレジットカードの登録も済ませていましたが使う機会はありませんでした。離れて暮らす長女が、とても上手に配車アプリを使いこなしているのでずっと憧れていたような感じです。乗車したい場所と行き先、そして日時を登録するだけ。前日や今朝も１時間ほど前から予定に変更がないか？とか、今、配車が完了しましたとかアプリで通知が届きます。

予約している時刻の５分ほど前に、アプリからどこそこのタクシー会社で車両のナンバーは○○の車が何分後に到着しますと連絡がありました。１分ちょっと遅れて到着しましたが、そんなの誤差のうちにも入りません。女性の運転手さんが自宅の前まで来てくれました。私は病院まで付き添わないので、両親を乗せたらそれで完了。行き先を伝える必要もないし、料金も降車時に支払う必要はありません。クレジットカード決済です。事務所に戻ったら、ちょうどアプリから降車しましたとの連絡までありました。

AI予約手配料としてタクシー料金とは別に780円が必要ですが、今朝のように寒波の影響であちらこちらで電車が止まっているときなどは、路上で待っていてもなかなか見つからないし、配車アプリで依頼をかけてもたぶん時間がかかったんじゃないかな？と思っています。運転手さんに聞くと、やはり今朝はいつもよりもアプリからの配車が多いとのことでした。予約して大正解です。降車時に支払いをしなくて良いというのが変な錯覚をしてしまう可能性があるので、便利ですけどよほどのことがない限りは使わないと思います。

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井戸の調査に立ち会うのは初めてでした。

住吉区上住吉1丁目で計画が進んでいる文化住宅の再生。その文化住宅に隣接して併設される貸し農園の片隅に、長期間使用していない井戸が残っています。今日、その井戸が使用できるか否かの調査に立ち会ってきました。阿倍野区や東住吉区の古い住宅に関わっていると井戸はお馴染みですが、使用していないものがほとんどで、今回のように使用することを前提に調査をするのは初めての経験です。

貸し農園を運営するのは住之江区の北加賀屋で実績のある『みんなのうえん』の金田さん。井戸を調査するのは、その金田さんの手配による業者さんで東大阪市の方でした。深さを測ったところ約7mありそうです。上住吉（うえすみよし）は上町台地のほぼ尾根の部分にあたるので、それだけ深く掘らないと水が出ないのだと思います。のぞき込んだところ、満々と水をたたえていました。

飲用に使用しようと思うと、水質についてかなり高い基準をクリアしないといけないとのこと。あくまでも貸し農園の畑に散水するのが目的なので、飲用は不可にしておくのが現実的と思います。水質の検査と、ポンプ設置の見積もりを依頼。手押しポンプと電動ポンプの両方を見積もりをしてもらうようです。

文化住宅の方も工事は順調に進んでいました。1階部分の1室はこの農園の利用者とご近所の方たちのための集会室になります。2階部分は賃貸住宅としての改修工事を進めています。賃料は5万円程度を予定しています。順調に工事が進んでいるので、工事中の状態ですが、内見を希望される方は私までお気軽に連絡ください。

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若いひとは文化住宅なんて言葉すら知らないと思うけど

おはようございます。1月20日、金曜日の朝です。来週は数年に一度の寒波がやってくるそうですね。毎日、自転車で走り回っている私としてはつらい一週間になりそうです。出かける用事はできるだけ前倒しで、極寒の日は出かけないようにしたいと思います。

先日、お知らせした住吉区上住吉1丁目の貸し農園付き集合住宅の続報です。

2023年1月11日の投稿
貸し農園付き文化住宅の再生が始まりました
https://marujun.cocolog-nifty.com/log/2023/01/post-eefaae.html

前回の投稿は、貸し農園の利用者を中心に使っていただける共有スペースというかコミュニティースペースの工事が始まりました、というものでした。今週の初めから、そのコミュニティースペースの2階にあたる住居部分の工事が始まったとのことで、ちょこっと様子を見てきました。

文化住宅の定義は地方によって微妙に異なるようです。大阪では、戦後に建築された木造2階建の集合住宅で、外壁はモルタル仕上げ。従来のアパートがトイレや台所を共用としていたのに対して、各部屋にそれらが設置されていることから『文化的』と考えられていたようです。お風呂のないものが大半と思いますが、ごく希にお風呂付きの文化住宅もあります。それらは高級文化と言われていました。そんな昔の話じゃ無いですよ。58歳の私が、働き出した頃は文化住宅はまだまだ普通に物件として流通していました。

この住吉区上住吉1丁目のプロジェクトはその文化住宅を再生する計画で進んでいます。計6戸の集合住宅でしたが、1戸をのぞいてその他5戸が空室となっていました。前回の投稿でご紹介したコミュニティースペースが1戸を使用。今日の投稿でご紹介しているその2階にある住居で1戸を使用。残る3戸はDIYができる物件として設備と内装の下地を作るところまで工事を進める計画です。その3戸の内2戸をひとつにして、2階建というかメゾネット形式に変更して、ふたり入居にも対応できる間取りに変更します。詳しくは上のリンクから計画図面をご覧ください。

今週から工事の始まった2階部分はDIY仕様ではなく、内装まで仕上げる物件です。家賃は5万円程度を目安に計画を進めています。すぐ隣に貸し農園があって、利用者やご近所の方との交流が可能なスペース付きの物件というのが最大の特徴です。歩いて1分ほどの場所には、絵画教室などを主宰しているアトリエや絵本文庫、まだ入ったことありませんが、ちょっと良さげなおやつのお店、そして最近、深夜23時59分まで営業している喫茶店もオープンしました。住吉大社に続く住吉街道界隈が面白くなりそうです。

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息子が一緒に仕事をしてくれているので本当に助かっています

おはようございます。1月18日(水)の朝です。神様か仏様か知らんけど、丸順不動産の力量を試すがごとく、次々とお題を提供してくれます。昨日は突然の連絡にバタバタした一日でした。あらかじめ決まっているスケジュールなら、それを順番にこなしていくのは気持ちよかったりしますが、突発的な用件はその日の段取りがすべてくるってしまうし、後日まで影響を引きずってしまいますよね。

朝一番、管理している駐車場の路面が陥没しているという連絡がありました。私はやらなければならないことが山盛りの日だったので息子に対応を任せました。報告によると、路面の穴が30～40cmほどの直径で深さも30cmほど。しかし、アスファルトの下では穴が広がっていて、写真のヒビが入っている部分の下はすべて空洞になっている状態です。

気がつかないひとが足を踏み抜いたり、タイヤを落としてしまう可能性があるのですぐに対応が必要でした。半日以内に対応してくれる工務店さんを探して依頼。緊急でできることと言えば、砕石をいれて陥没が広がらないことを防ぐのが一番なのでそのお願いをしました。幸い、すぐに対応してくれたので、怪我をしたひとや事故は無かったので安心しました。後日、きちんと補修します。

また、夕方には昨年仲介した貸家のお客さまから鍵が開かないとの連絡。木製の引き戸なのでかみ合わせの問題かもとアドバイスをして息子に走ってもらいました。案の定、力を入れて建具を揺らすと、鍵を回さずとも開けることができたようです。鍵の受けの部分が少し緩んでいるようにも見えたとのことなので、ドライバで締めておくようにお願いして帰ってきたと報告がありました。

息子と一緒に仕事をするようになってもうすぐ4年かな。もしも、息子がいなかったら昨日はどんな一日になってだんだろうと想像すると恐ろしくもあります。まあ、ひとりで仕事をしていた時期はぜんぶ自分で対応していたのですが。よくやっていたと思います。神様か仏様か知らんけど、丸順不動産はもうちょっと仕事できるでしょ？と力試しをしてくれているのかなとポジティブに考えておきます。

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1月7日(土)：臨時休業のお知らせ

1月7日(土)、臨時休業いたします。

ご案内等すでにご予約いただいている業務は行いますが事務所は閉まっています。

なお、1月8日(日)と1月9日(月)は日曜日と祝日のため定休日とさせていただきます。

阿倍野区昭和町4丁目で新しいプロジェクトがスタートしました

おはようございます。1月6日(金)朝、今日から営業を再開します。ほとんどの不動産屋さんは昨日の木曜日から営業を始めていたようなので、少し後ろめたい気持ちの一日を過ごしました。年末年始くらい堂々と休んだら良いのにとわかっていながらも、ほんと貧乏性な性格です。今年は、いや、これからは心と体の健康を第一にします。

写真は年末ぎりぎりにマスターリース契約ができた阿倍野区昭和町4丁目の住宅です。3年前から大阪メトロ（大阪市高速電気軌道株式会社）さんと一緒に取り組んでいる既存住宅を活用する沿線の魅力向上の取り組みです。御堂筋線の西田辺駅・長居駅・あびこ駅を対象に、駅周辺の既存建物を大阪メトロさんが借り上げて、改修工事を施したうえでサブリースする事業です。まちのために役立ててくださいと家主さんから10年間、大阪メトロさんがお預かりすることになりました。

わりと広めの裏庭があるのが特徴です。また、室内の状態は非常に良かったので、大規模なリノベーションの予定はありません。床下の湿気対策と広めの庭があることを前面に押し出した開放的な住宅としてサブリースをする予定です。工事の着工は、今月の中頃から下旬にかけて行います。

年末のマスターリース契約後、さっそくお客さんをご案内する機会がありました。住まい兼お茶の教室などを考えておられる方です。広さや雰囲気は気に入っていただいたので、これから設計士さんを交えて内装のイメージをかため、よくご納得いただいてから賃貸借契約へと運びたいと思っています。

昨年は、改修工事前にお客さまを探すお仕事のご相談が大阪メトロさん以外にもいつくかありました。すでに動き出している案件もありますが、多くは今年から本格的なスタートとなります。改修工事前にお客さまを先付けするお仕事は調整する事項が山のようにあって、時間もかかる上に、自分の頭の中でそれぞれの進行状況を整理するのがたいへんな仕事です。なんでそんな面倒なことをやっているのか自分でも不思議ですが、きっとそれが性格にあっているのでしょうね。前段にも書きましたが、心と体の健康を第一に仕事に励みたいと思いますので、今年もどうぞよろしくお願いします。

まちと生きる、まちが活きる
大阪メトロ エリアリノベーションプロジェクト
https://area-renovation.osakametro.co.jp/

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自分の限界にたたきのめされた一年でした

 
新年明けましておめでとうございます。旧年中は大変お世話になりました。というよりも、たくさんの方にご迷惑をおかけしました。

今年の８月で５９才になります。年々、忙しくなり仕事で求められるものも、より難しいものになってきたここ数年でした。今までは、努力や創意工夫、様々な友人知人の手助け、そしてなによりも運で乗り越えてきましたが、昨年はいよいよそれも通じなくなり、自分の限界を知るどころか、その限界にたたきのめされた一年でした。

これから求められるものはより高くなっていく、その逆に私は年齢を重ねて、体力・記憶力・判断力が落ちていくでしょう。仕事の質を下げないためには、仕事の量を減らす必要に迫られています。具体的にどう減らしていくのかはまだ考えがまとまっていません。

それと、今まで以上に協力者を増やすことが必要と思っています。そして、最も大切なのは今、一緒に仕事をしている息子を育て上げること。今年彼は２６才になるのかな。独立系の町の不動産屋ならまだまだ駆け出しの年齢と見られますが、大手不動産会社なら中堅にちょっと手がかかり始めるような年齢。去年はその息子に仕事を教えることもサポートも出来ないくらい、自分の抱え込んでいる仕事でいっぱいいっぱいでした。今年はそのあたりをどう整理しているかが課題。

今年のお正月は５日までお休みをいただいています。６日（金）から仕事始めですが、翌日の土曜日からは３連休をいただきます。ゆっくり考える時間と、去年ぼろぼろになった身体を休息させます。今年は、本を読むことと歩くことを大切にする一年にしたいです。今年も、どうぞよろしくお願いします。
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