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2023年11月

東住吉区田辺2丁目の長屋

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東住吉区田辺2丁目にある平屋の長屋です。
お世話になっている家主さんがこの長屋の改修工事に着手するとお聞きしたので現地を見てきました。
すごく雰囲気の良い長屋です。
どんな風に生まれ変わるのか楽しみ。
募集は当社ではなく他の不動産屋さんが担当しますが、ご興味ある方がいらっしゃったら話をつなぎます。
たぶんすべて住宅と思います。
また、時々現地を見に行って写真を撮ってきますね。
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丸順不動産株式会社 小山隆輝(こやまたかてる)
電話 06-6621-0201
メール koyama@marujun.com
当社の物件は、下記の物件ブログに掲載しています。
暮らしと商いの不動産(丸順不動産の物件ブログ)
https://marujun.cocolog-nifty.com/fudousan/

下水の詰まりに関するトラブルが解決しました

1年ほど前からとある貸店舗で排水が流れにくいというトラブルが続いていました。
家主さんが配管洗浄の業者さんを手配し実施するも、配管が古い土管のため段差が出来ていて流れにくいのが原因なので、洗浄では根本的な解決にはならないとのこと。
土管を塩ビ管に付け替えたら良いのですが、他人の敷地を通っているためにそれも難しいということに。
洗浄をしても数ヶ月たつとやはり詰まるのでどうしようか…という相談が続いていました。
当社は仲介という立場ですが、交渉の仲介を依頼され、家主さんテナントさんのお話を伺い、解決を目指しました。
家主さんから提案があったのは、店舗の前に新しい会所を設けるので、そこに下水管を接続してほしいというもの。
しかし現在、下水管は店舗の裏側にあるため、店舗内の排水の流れが逆勾配になってしまいます。
かなりの大工事になるので、最悪は1週間程度の休業も必要になる可能性があるとのこと。
何度か、交渉のキャッチボールをしているなかで、テナントさんから提案があったのは、定期的に配管洗浄をテナント側で実施するので、そのコストを家主さんで負担して欲しいというもの。
実際には家賃を少し減額して、その減額した金額の一部を定期洗浄の費用に充当すると言うことになりました。
ただし、家主さんも会所の新設を大阪市に依頼しているのでそれはそのまま実施。
もしも、テナントさんが行う定期洗浄でもどうにもならなくなった場合は、テナント側の費用負担で、新しい会所に下水を接続しなければならないという内容で合意できました。
それらの合意内容を盛り込んだ合意書を作成し、貸主・借主双方が署名捺印してそれぞれ1部ずつを保管してもらいます。
解決まで1年を要しましたが解決して良かったです。
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長屋の店舗付き住宅の工事がまもなく完了します

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阿倍野区昭和町某所の長屋です。
約2ヶ月前に撮影した写真。
そろそろ完成しますと家主さんからお電話をいただきました。
店舗付き住宅に生まれ変わります。
入居者はすでに決まっていて焼き菓子の販売をされるとのこと。
当社は賃貸借契約の締結を担当します。
完成後の写真はまた後日。
お店の情報もまた掲載します。
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帝塚山にある長屋を訪問しました

帝塚山にある長屋を訪問。
ご所有者様からの相談で夏に訪問してから2回目です。
先日は、建築士さんにも同行してもらい、建物の状況も見てもらいました。
まだ、賃借人が入居している区画があったり、ご家族の都合で今すぐには活用でない区画があるなど、一斉に計画に着手するという案件ではなく、長期的に少しずつ再生していくという取り組みになりそうです。
まずは、完全に空き家になっている区画の契約を立てるところから。
全体の予算が決まっているので、最初の区画で使い切ることはできないので、優先順位を考えながらひとつずつやっていきます。
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売り物件

今、ご相談いただいている売り物件はぜんぶで5件あります。

阿倍野区阪南町1丁目にある長屋
昭和30年代に建築された長屋の端家です。
解体しないで使ってくださる方を探しています。

阿倍野区阪南町3丁目にある元長屋。
今は切り離されて一戸建になっています。
この建物も昭和30年代の建築です。
やはり、解体しないで使ってくださる方を探しています。

阿倍野区阿倍野元町
先日、ご相談を受けたばかりの長屋です。
おそらく大正時代の建築です。
こちらも、解体しないで使ってくださる方を探します。

阿倍野区昭和町5丁目
建築年の調査はまだできていませんが、たぶん戦後の建築でしょう。
店舗の物件です。
道路の狭いところにあるので、解体するもの新築するのも費用がかなり余分にかかると思います。
建物を有効活用する方が一番良いと思います。

東住吉区山坂1丁目の中古マンション
丸順不動産にマンションのイメージはないと思いますが、時々、こっそりとやっています。
現在、とある大手不動産会社と共同で売却活動をしています。
餅は餅屋です。

そんな感じで今、5件の売却依頼があります。
長屋の有効活用や通常の賃貸・管理などと並行して仕事を進めているのでゆっくりとしか取り組めていません。
少しでも時間を節約し、生産性をあげるためにSNSの投稿を必要最小限に絞っています。
頑張らないと…。
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長屋の売却相談がありました

阿倍野区阿倍野元町にある長屋の売却についてご相談がありました。
おそらく大正時代に建築されたものだと思います。
建物を取り壊さずに、そのまま活用してくれる方に売却したいというご希望です。
おおよその売り出し価格も決まりましたが、まだ登記簿謄本を確認する程度の調査しかできていないので、正式な売却は調査後になります。
また、動きがありましたらこのブログに投稿します。
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信貴山口駅前の長屋再生

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近鉄電車の信貴山口駅前にある長屋です。たぶん昭和40年代に建てられたものと思います。この長屋を八尾市にある不動産会社『株式会社SORASIA』さんが活用に着手すると聞き、現地を見てきました。大きな費用をかけて大規模なリノベーションを行うというよりも、小さな仕掛けを繰り返しながら場所を育てていくような感じの手法でしょうか。今日もいくつかのお店が出店してミニマルシェを開催していました。ほどよく町で、ほどよく自然を感じる素敵な場所。昭和町や西田辺にはない雰囲気が心地よかったです。これからこの場所がどんな風に育っていくのか見ていきたいと思います。

株式会社SORASIA
http://www.sorasia.jp/


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ダメな部分に魅力を感じてしまう

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阿倍野区阪南町1丁目にある長屋です。売却の準備を進めています。室内に残っていた家財道具の撤去処分を行いました。朝9時からスタートして約3時間。前面道路の狭いところなので、トラックやパッカー車を横付けすることが難しくて、車を移動しながらの作業だったようです。ご近所の皆さまにはご迷惑をおかけしました。写真はその長屋の1階奥にある洗面所やトイレのあるスペースです。元々は裏庭だったところを簡易な方法で増築しています。半透明の波板が屋根兼天井なので夏の暑さ、冬の寒さはすさまじいものだったと思います。でもね、こんなダメな部分に魅力を感じてしまうんですよ。このまま住みましょうとか、これは残さないと!という感情とはまた違うのですが、なんか家族の歴史というか、その時々の暮らし方や家族構成とかに合わせて、工夫しながら暮らしてきた住宅の歴史というか。そういうものにリスペクトしているのだと思います。この長屋は現在、購入を検討している方がいらっしゃいます。その方の商談がもし解除になったらこちらの方にも公開する予定です。

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帝塚山の洋館

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帝塚山のリノベーション計画。りっぱな洋館の一部をリノベーションして貸店舗にします。そこで安定的な収益を得ながら、貴重な建物を末永く残していく計画です。テナントとしての出店にご興味ある方はぜひお問い合わせください。家主さんや建築士さんと一緒に作り上げていくプロジェクトです。

【計画中】洋館の1階を貸店舗にリノベーションする計画があります(住吉区帝塚山中1丁目)
marujun.cocolog-nifty.com/fudousan/2022/

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見学会は無事終わりました

今日の午前中の見学会は3組のお客さまが来られました。物件を探しておられるお客さま、参考に見に来られた方など。ゆっくりと室内の写真も撮影できたので、またこの物件の魅力を発信していきたいと思います。内見はいつでも可能なので、ご興味ある方は遠慮なくお申し付けください。

【売却・中古住宅】阿倍野区阪南町3丁目/木造瓦葺2階建
https://marujun.cocolog-nifty.com/fudousan/2023/08/post-c7cc0b.html

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自宅で栽培している田辺大根にヨトウムシが大量発生しています

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自宅で栽培している田辺大根です。3本育てているプランターの大根にヨトウムシが大発生しています。50匹以上捕まえました。写真は今日見つけたそのヨトウムシのタマゴです。葉の裏に大量に生み付けます。誰か数えてください(笑)。これが一斉に孵化するわけですからそりゃあ大発生します。孵化してから駆除するのは大変です。失敗でした。この状態で駆除した方が絶対に良いです。そして、2本育てている方にはアブラムシが増えてきました。隣どうしで育てているのにおもしろいですね。2本の方にはヨトウムシはいませんし、3本の方にはアブラムシはいません。バッタは相変わらず毎日5匹ずつくらい見つかります。農薬を使いたいけどここは我慢のしどころ。この連休ですべて根絶やしにしたいと思います。

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見学会を開催します

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見学会を開催します。

日時:2023年11月4日(土)午前10時から12時まで

直前の告知で申し訳ありません。連休の間ですがお時間のある方はぜひご来場ください。見るだけでも他の相談が目的の方でもどうぞ。予約不要です。

【売却・中古住宅】阿倍野区阪南町3丁目/木造瓦葺2階建
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『不動産のお困り事の解決』これがやっぱり本質でした

先日、大阪宅建協会が主催する地域価値向上セミナーを受講しました。全7回シリーズで来年2月まで全国で活躍する方たちが次々と登壇します。第1回は一般社団法人大阪府コンサルティング協会理事の米田淳さんのお話。テーマは空き家問題解決の実践的アプローチ。米田さんのお話は以前にもお聞きしたことはありますが、今回はなにか頭への入り方が違ったです。コンサルティング協会が扱った過去の事例のお話が多かったのですが、以前受講した一般の方向きの話とは異なり、宅建業者向きの今回は細かな数字も公開してくれてましたし、ひとつひとつの事例紹介が具体的でかなり刺激を受け、勉強にもなりました。

うん、なるほど、すごいと聞きながらある瞬間に気がついたのは、あれ?同じようなことを自分もやってるぞ…。ということでした。そう、やってるんですよ。かなり複雑で手間のかかることを弁護士さんや司法書士さんの協力を得ながら。そこで気がついたのは、私がやっている長屋の再生は本質ではなく、困っておられる古い建物のご所有者様の課題を解決するためにあれやこれやと一生懸命やっているうちに、長屋が再生されて町の人たちにも喜んでもらえているのだと。つまり、不動産のお困り事を解決するのが本質であって、長屋再生は結果だったんだと。

長屋再生のみならず、最終的には除却や売却という結果になったご相談案件もよく考えるといっぱいありました。なんか世間一般から見られるダーティーな不動産会社になるのが嫌で、いろいろと試行錯誤をしてきましたが、結論は『不動産のお困り事の解決』だったんです。ここをもっと研ぎ澄ませて地域のお役に立ち、宅建業者の地位も向上させたい。そこがこれからの目標と決めました。だから、作業がともなう相談は幾ばくかの報酬もいただいて、きちんと向き合っていこうと。この日の夜はそのことに気がついて、懇親会で泥酔して帰宅しましたが、朝までほとんど寝ることが出来ませんでした。

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