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2024年6月

時間に余裕のある時は町歩きをしながら物件のご案内をさせていただいています

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おはようございます。今日は定休日です。お天気も悪いし、どうしようかと思案しています。昨日、昭南ビルの203号室が空きました。また、条件等が決まりましたら物件ブログに掲載します。さて、写真は阿倍野区王子町3丁目の貸家にある耐震シェルターです。この貸家の入居者が見つかり、先日、契約をいたしました。お引き渡しはまだ少し先なのですが、契約後に室内を見ておきたいということで、事務所から現地まで急きょ、歩いてご案内することに。多少は土地勘のある方なのですが、最近の昭和町・阪南町界隈のことはあまりご存じなく、大正14年に大阪市社会部が月賦販売した北畠住宅やアベノ洋風長屋、登録有形文化財の佐野家住宅などをご案内しながら歩きました。そうそう、王子商店街にある阪田鮮魚店さんにもお連れして、「ここのお弁当は食べても食べても減らないんですよ(笑)」とかの情報も。時間に余裕のある時はこんな風に町歩きをしながら物件のご案内をさせていただいています。
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丸順不動産株式会社 小山隆輝(こやまたかてる)
電話 06-6621-0201
メール koyama@marujun.com
当社の物件は、下記の物件ブログに掲載しています。
暮らしと商いの不動産(丸順不動産の物件ブログ)
https://marujun.cocolog-nifty.com/fudousan/

修景して建築当初の姿に戻すことになりました

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おはようございます。土曜日はいつもより少し遅めの出勤です。土曜日もお仕事の皆さん、おたがいに頑張りましょう。写真は、堺市の神明町にある大正時代に建築された長屋です。大正時代にはぜんぜん見えませんが、この長屋を修景して建築当初の姿に戻すことになりました。昨日は、修景工事後にここで開業を検討している方との打ち合わせでした。梅雨明けくらいから修景工事が始まるそうです。
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鉄筋コンクリートの耐火壁

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おはようございます。夕べから雨が降り続いていますね。今日は一日中雨降りとのこと。月末でバタバタするのに困ります。写真は、長屋と長屋の間に挟まれるように構築された鉄筋コンクリートの耐火壁。防火壁かな。先日、自転車で走っている時に阿倍野区阪南町の解体現場で見つけました。隣の長屋に延焼しないようにしていたのでしょうね。これを見ていると昭和初期の鉄筋コンクリートの質がよくわかります。
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アルミサッシの鍵

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おはようございます。昨日は、阿倍野区長池町にて改修工事の打ち合わせがありました。昭和30年代に建築された、いわゆる文化住宅です。それを改修して活用する計画です。建築士さんにたたき台となるプランを提案していただきました。条件に合わせて修正が必要なので今後協議しながら計画を進めます。次回は入居中の方にお願いして、室内を拝見する方向で検討中です。写真は、その建物にあったアルミサッシの鍵です。おそらく建築された昭和30年代のものでしょう。こんなタイプの鍵を見るのは初めてでした。
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アブラバチに規制されたアブラムシ

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自宅のプランターで栽培している田辺大根です。
種が入っている『さや』に何かが卵を産みつけました。
産みつけた昆虫がなにものなのか調べましたが、わからなかったので大阪市立自然史博物館の学芸員さんに聞いたところ、卵ではなく、アブラバチに寄生されたアブラムシの死骸であることが判明。
小さな穴が開いているのは、アブラムシからアブラバチの幼虫が出た跡です。
写真を拡大したら、卵状のものがアブラムシだとわかります。
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阿倍野区阪南町3丁目の中古住宅。昨日、取引が完了しました。

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阿倍野区阪南町3丁目の中古住宅です。昨日、無事お取引が完了し、買主さまに引き渡しとなりました。

最初にご相談があったのは2022年の10月頃。当社へのご依頼は、昭和31年建築のこの建物を、リフォームやリノベーションをして使ってくださる方に売って欲しいというものでした。

築後50年以上経過しているうえに、未登記の増築部分があるなど、中古住宅として流通するにはかなり厳しい条件でしたが、何度も見学会を実施して、この建物の魅力をお伝えし、共感してくださる買主さまを探す努力をしてみたものの、私の力不足で最終的には取り壊して建て替える事業者さんに購入していただきました。

昨年から、阿倍野区阪南町1丁目や阿倍野元町で、古い建物を取り壊さずにそのまま使ってくださるお客様を見つけて購入していただくという実績があったので、この案件もなんとか!と思っていたのですが。残念です。

売主様ともよく話し合い、最後は納得していただき、昨日の取引は笑顔で終わったと私は感じています。
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阿倍野区阪南町4丁目にある北畠住宅については、

阿倍野区阪南町4丁目にある北畠住宅については、住総研研究年報No.29.2002年版の『大正・昭和初期の大阪市営月賦住宅における住環境の変遷について』-北畠・杭全住宅の住宅及び住宅地の現状調査-(主査 福本佳代 委員 穐山憲 長瀬安弘)が詳しい。
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細い!とにかく細い!いや、薄いのか?

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細い!とにかく細い!いや、薄いのか?あの細くて薄い、平野区喜連東3丁目の貸店舗が帰ってきました。間口は約18mあるのに、奥行きは一番広いところでも両手をひろげてもうちょっと余裕がある程度。設計したのはヨシナガヤで有名な吉永規夫さん。この物件はヨシナガヤをもじって『ヨコナガヤ』と名付けられました。さあ、リンクから図面とかご覧あれ。
【募集中】貸店舗事務所(平野区喜連東)/ヨコナガヤ
https://marujun.cocolog-nifty.com/fudousan/2024/06/post-f56695.html
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田辺大種の種を採りました。

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自宅のプランターで栽培していた田辺大根。梅雨入り前に採種しました。『さや』のなかにだいたい2~4個の種が入っています。さやの数はざっと4~500個はあるので種は1000個くらいあるでしょう。1本の大根からこれだけの種がとれるなんてすごいですね。私が栽培するのは4~5本なので大量にあまります。種の蒔き時は9月上旬。今年もその時期が来たら欲しい方に差し上げます。#belocal

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阿倍野区帝塚山1丁目にて長屋の利活用を計画しています。

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阿倍野区帝塚山1丁目にて長屋の利活用を計画しています。晴明丘南小学校の正門前にある二戸長屋2棟の建物です。私が普段活動している昭和町や西田辺エリアから少し離れているのでそもそも需要があるのか否かもわかりません。テイクアウトやちょっとした店頭販売などができそうな店舗付き住宅とオフィスやアトリエ利用できそうな小さな長屋。ご興味ある方は私までお問い合わせください。

【計画中】阿倍野区帝塚山1丁目の長屋
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#belocal
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阪南土地区画整理組合の図面です。

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阪南土地区画整理組合の図面です。現在の大阪メトロ文の里駅から西田辺駅くらいまでの広い面積が対象地でした。このエリアの街区が碁盤の目のようにきれいに整っているのはこの区画整理のおかげです。この阪南土地区画整理組合が日本で2番目に実施された区画整理であるというのはわりと有名な話です。
2番目という微妙な悔しさからか『日本で最初に区画整理されたもののひとつ』みたいな記載もあちらこちで見かけます。ずっと私が疑問に思っていたのは「じゃあ1番目はどこなのよ?」ということ。横浜の方とか神戸の方とか聞いたこともありますし、2番目になってしまったタイミングも『本当にタッチの差だった』とも聞いたことがあります。いつかちゃんと調べないといけないと思っていました。GoogleやChatGPTの時代です。すぐにわかるだろうと思っていましたが、そんなに簡単ではありませんでした。調べてみると、区画整理自体は明治時代から行われていました。ならば阪南土地区画整理組合が2番目というのはちょっと疑問が残ります。まず最初にわかったのが、1919年に都市計画法(旧法)が公布され、阪南土地区画整理組合はその法律に基づいた区画整理の『2番目』ということ。次にわかったのが1番目は神戸市だったということ。そこからがわりと手間取りました。前書きが長くなりましたが、都市計画法(旧法)に基づく最初の土地区画整理組合は神戸市の大日土地区画整理組合でした。この大日という場所がよくわからないのですが、神戸市中央区に大日通という地名があるのでその周辺かも知れません。この神戸市大日土地区画整理組合は1923年3月に認可されました。そして、我らが大阪市阪南土地区画整理組合は1924年1月21日に認可を受けています。つまり、大日から遅れること10ヶ月ということになります。『タッチの差』という表現はちょっと微妙ですね。この阪南土地区画整理組合が行われた結果、それまで農村地域だった現在の昭和町駅~西田辺駅エリアが宅地化され、民間投資による長屋の建設が始まり現在の街の基礎ができたということです。続きはまたの機会に。
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阿倍野区長池町にある長屋活用についてのご相談がありました。

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阿倍野区長池町のとある場所。空室が増えてきた長屋についてご相談がありました。借地上にある物件なので、将来的な売却や建て替えは難しい状況です。戦前に建った建物と戦後に建った建物があり、それなりに痛んできています。できるだけ長く活用してそこからしっかりと収益を上げ、維持をしていくことが目的。数多くやってきた住宅を店舗にリノベーションするといういつもの手法は今回は封印です。住宅として活用します。まずは建築士さんに現況の調査をしていただき、工事のポイントやおおよその工事費用などについて詰めていく予定です。
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テナントを募集していた昭南ビル306号室の契約とお引き渡しが完了しました

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大阪メトロ昭和町駅前にある昭南ビルです。昭和33年に建築された小さなビル。1階にはミスタードーナツがあり、2階と3階は3~4坪程度のお店が入っています。今から12年ほど前にリノベーションし、それまでのテナント構成を変更。現在に至ります。昨日、テナントを募集していた306号室の契約とお引き渡しが完了しました。アンティーク雑貨の販売と制作アトリエになります。昭南ビルでは現在、301号室のテナントを募集しています。そして、6月末には203号室も空きます。ピンク色のビルとして地元の方には認識していただいていると思いますが、なにせ66年前からそこにずっとあり続けているので、すっかり街の景色になってしまっているのでしょう。ここに昭南ビルがありますよ!という発信をしていかないと、ますます景色に溶け込んでいき、忘れられてしまうと思います。お店も建物もそう。無くなってから惜しまれたって遅いんです。発信していきます。#belocal
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大阪メトロ発行のまち散歩マップを片手に、西田辺駅から田辺駅まで歩いてきました。

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おはようございます。昨夜は読書に夢中になりぎて、ついつい夜更かしをしてしまいました。少し頭がぼおっとしています。どこかのタイミングで10~20分程度仮眠を取って、リセットしようと思います。/昨日は小雨が降り続く一日だったので、いつもの大泉緑地には行けませんでした。そこで思いついたのは、西田辺駅で配布されている大阪メトロ発行の散歩マップ。70分コースと書いてあるのでちょうど良い!と思い、傘を差しつつ歩いてきました。地元の見所をしっかりと押さえている良いコースだと思います。ゆっくり歩いて50分程度。それぞれの案内板や説明書きなどを読んでいるとちょうど70分程度かもしれませんね。西田辺駅とゴールの田辺駅に配架されているので、ご興味ある方はぜひチャレンジしてみてください。#belocal
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既存のサッシの上に新しいサッシをかぶせるカバー工法で修理しました。

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アルミサッシの窓枠からの雨漏りが、どうしても止まらない物件がありました。可能な限りコーキングを打ちましたがそれでも止まらないので、既存のサッシの上に新しいサッシをかぶせるカバー工法で修理しました。窓は少し小さくなってしまいますが、特に違和感は感じません。専門の業者さんにコーキングも打ってもらいましたので、これで雨漏りは止まるはずです。
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新しく入るお店は、日本酒と和食をメインにした居酒屋さん。

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おはようございます。今朝の阿倍野区は澄み渡るような青空でした。なので、今日はブルーのシャツを着ています。土曜日ですし、そんな気分です。/昨日、阿倍野区阪南町1丁目にある蔵をリノベーションした貸店舗の契約・お引き渡しがありました。登録有形文化財に登録されている昭和11年建築の蔵をリノベーションしています。新しく入るお店は、日本酒と和食をメインにした居酒屋さん。夏には開店する予定です。開店したら皆さんご贔屓に。
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阿倍野区王子町2丁目にある細い貸事務所をご紹介したいと思います。

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おはようございます。今朝は、阿倍野区王子町2丁目にある細い貸事務所をご紹介したいと思います。私がこの建物に関わったのは2016年頃からでした。今の家主さんに変わる前の家主さんの時代でした。ここで営業していたペット用品の販売店が退去したので次のテナントを探して欲しいというご依頼。松虫通に面している良い立地なのですが、なにぶんにも建物の形状が特殊でなかなかテナントが見つかりませんでした。当社の力不足で結局テナントは見つからず。前の家主さんは売却を決断され、現在の家主さんとなっています。その売買にも当社は関わらせていただきました。その売買は2018年頃。そこからまた当社がテナント探しのご依頼をいただき現在に至っています。木造瓦葺2階建の建物で、1階は2021年に現在のテナント『バーガーフジノ』さんが入居。現在も繁盛店として継続して使ってくれています。問題は、2016年からずっと空いたままになっている今日の物件、2階の貸事務所です。1階の店舗は広い間口を活かして活用できるのですが、2階はこの写真で見るとおり、一見廊下のようにしか見えません。ただ、ユニークなオフィスになるのは間違いなし。訪れるお客さんはきっと大喜びしてくれると思います。だから、別に事務所じゃなくてもいいんです。アトリエでもギャラリーでもサロン系でも。ただ、よくお話をいただくのは飲食系。これはもうやめておきましょう。1階も飲食ですし、ここで飲食をやろうと思うとかなりの大きな工事が必要です。できるだけ現状を活かして活用してくださる方が理想です。家主さんも柔軟な方なので賃貸条件や内装・設備などについても多少の相談には乗ってくれるでしょう。まあ、個性極まる物件には違いないので、ご興味ある方はなんなりと私までご相談ください。

【募集中】王子町2丁目の貸事務所(阿倍野区王子町2丁目・2階建の2階部分)
https://marujun.cocolog-nifty.com/fudousan/2020/03/post-4592d7.html

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阿倍野区昭和町4丁目にタフティングのアトリエが6月2日にオープンしました。

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阿倍野区昭和町4丁目にタフティングのアトリエが6月2日にオープンしました。タフティングってどう説明したらよいのかわかりませんが、毛糸を使ってラグや写真のようなものを製作する技法のようです。昨日、アトリエを拝見したところ、大きな刺繍枠のようなものが設置されていました。織りではないようですね。場所は昔、昭和本通り商店街と言われていたところ。『どすこい』という放課後等児童デイサービスのあったところです。昨日は夕方に行ったので、ちょうど長池小学校の児童が帰りにここに立ち寄り、アトリエのオーナーとおしゃべりして帰る微笑ましい光景を見ることができました。この昭和本通り商店街(跡)は、今でも長池小学校児童の通学路です。私が子どもの頃はそれなりにお店が立ち並び、夕飯の用意は最低限できる程度のお店がありました。それが今ではすっかり住宅地に変わってしまい寂しい雰囲気になっています。子どもの見守りという点でも、この道にはある程度、お店がある方が良いと思っています。かつての商店街を復活させることは無理ですが、こんな開かれたアトリエができることによって、子どもたちを見守る視線が増えることは町にとっても良いこと。仲介冥利につきます。
倒福DAO-FU(TUFTING LAB 福毯FUKU-TAN)
https://www.instagram.com/dao_fu__/
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当社が元請けになった賃貸物件は引き渡し直前の室内の記録写真を残しています。

おはようございます。いつもより少し早く目が覚めてしまったので、今朝は7時前に事務所に来ました。今日は、明日契約する阿倍野区阪南町1丁目の蔵の契約の準備と、来週の月曜日に契約する同じく阪南町1丁目の昭南ビル306号室の契約書類作成を行います。当社が元請けになった賃貸物件は引き渡し直前の室内の記録写真を残しています。例えば、明日契約する蔵は2階建で延床30㎡くらいですが写真は62枚撮りました。今回のお客さんが解約するまでCDで保管しています。昭南ビルは現在、301号室を募集中です。それと、今月末には203号室が空きます。総戸数も少なくあまり動きのない物件でしたがこの春はなんだか珍しく異動が多いです。301号室は物件ブログに掲載しているので、ご興味ある方はどうぞお問い合わせください。
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くしゃみをしたら咳がでやすくなる、みたいな感じ、皆さんありませんか?

くしゃみをしたら咳がでやすくなる、みたいな感じ、皆さんありませんか?私の場合、大きなくしゃみをしたらそこから2~3時間くらいはコホコホと咳が出ます。きっと、喉の気管付近を傷つけてしまい、それを体が異物と間違えて外に出そうとしているのではないかと考えています。今日も夕方5時頃から6時頃にかけて、大きなくしゃみが出そうで出ないけど、出たら咳が出るだろうな?となんとかくしゃみを我慢していましたが、夕食時についにやってしまいました。そこからはもう咳が断続的に、今も11時に寝ようとしたのですが、横になると咳が出るのでそのたびに枕元にある水筒から水を飲むの繰り返し。しばらく寝られそうにないのでこのブログを書き始めました。時間がたてば治るのですがね。もうちょっとかかりそうです。本でも読んでおきます。
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2階建の貸店舗を新築する方向で検討しています。

阿倍野区阪南町5丁目にて家主さんから貸店舗のご相談を受けています。古い建物なのでこれから20年30年と安心して貸すことが出来るか否か判断してほしいという相談です。立地的には人気の場所なのでじゅうぶん貸すことが出来ますし、ぱっと見た感じはそんなに古さを感じさせない建物です。木造の2階建で、元は瓦屋根だったと思いますが、今はカラーベストで葺かれています。最初に気になったのは、1階の天井裏に設置された大きな鉄骨の梁です。元々小部屋がいくつかあった建物をスケルトンにして大きな空間を作ったような形跡があります。その際に、天井が下がってくるのを防ぐために鉄骨の梁を設置してたれてくるのを防止したのでしょう。一級建築士さんと天井裏をのぞいて点検したところ、全部で5本ほどの太い大きな鉄骨が入っていました。元々の柱の横に細い添柱を立てて、その上に鉄骨の梁を置いているような感じです。木造の建物に大きな鉄骨を入れると、木材と鉄で柔軟さが異なるため、地震の際に揺れ方に大きな影響を与えます。場合によってはしなやかに揺れ動いている木製の柱や梁に対して、重く固い鉄骨がそれらを破壊してしまう可能性もあります。正直なところ、鉄骨なんで入れないでほしかったです。

それと排水関係を調査したところ、元飲食店の厨房の排水もトイレの排水もすべて建物裏側の古い会所を通じて、また同じく古い下水管に接続していることがわかりました。建物裏の会所を開けて点検したところ、汚物が流れずにたまっていたので、おそらく勾配が悪いのでしょう。将来、下水管が詰まる可能性が高いです。悪いことにこの下水管は他人地を経由して大阪市の下水道に接続しています。他人地の下で詰まったときはその土地の所有者の協力も必要です。下水に関しては、テナントさんと賃貸借契約を締結する際に、裏側の下水管は詰まりやすいから開業する前に表側の使用していない会所に配水管を接続してください特約に入れておいたらどうにかなりそうです。

問題は天井裏の鉄骨。あくまでも天井が下がってくるのを防ぐのを目的としているので耐震にはまったく関係ありません。むしろ、ちょっとマイナスの影響を与えている可能性も考えらます。結論としては20年30年もつと思われるが、耐震にまったく関係ない大きな鉄骨の梁が建物に悪影響を与える可能性が高いという判断で、このままでは使用しないということになりました。家主さんと相談した結果は建て替えです。30坪無いような狭い敷地にマンションを建ててもあまり良いものは建築できないので、現況と同じような床面積を確保するだけで良いので、2階建の貸店舗を新築する方向で検討しています。一級建築士さんにお願いして防火地域で木造で飲食店舗を建築できるのか否かも含めて検討中です。
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阿倍野区昭和町5丁目にある貸家の雨漏り対応をしています。

阿倍野区昭和町5丁目にある貸家の雨漏り対応をしています。数年前に仲介させていただいた住宅で、管理はしていませんが、細修理などは借主様から連絡いただいたらその都度、貸主様に連絡を取りながら当社で修理の手配をしています。こちらの住宅では数ヶ月前に陸屋根から雨漏りが発生し、当社で対応しています。シート防水の屋上があるのですが、劣化が原因でいくつか亀裂が入っていました。それらはすべて補修したのですが、なかなか雨漏りが止まりません。再調査したところ、勾配の一番高いところに新たな亀裂を発見したのでそこをテープで塞ぎました。他はもう防水シートの下に水が入り込めそうなところは無いのでこれが原因だと思います。入居されているご家族にはたいへんご迷惑をおかけしているので早く解決したいと思います。
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