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三井住友信託銀行大阪本店不動産営業部にて開催される毎月定例の情報交換会に参加。今までZOOM参加ばかりでしたが、昨日は久しぶりに対面参加してきました。地元の情報はありませんでしたが、大阪都心部や京都、郊外の開発素地など興味深い物件をたくさんいただくことができました。仕事につなげていきたいと思います。写真は銀行の近くにある日本銀行大阪支店です。近代建築と紅葉に夕日が当たりとてもきれいでした。
売買物件・賃貸物件募集中です。お気軽にご相談ください。
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丸順不動産株式会社 小山隆輝（こやまたかてる）
電話 06-6621-0201
メール koyama@marujun.com
当社の物件は、下記の物件ブログに掲載しています。
暮らしと商いの不動産（丸順不動産の物件ブログ）
https://marujun.cocolog-nifty.com/fudousan/
スケルトンにした賃貸マンションの一室。52㎡の2DKを1LDKに変更する計画です。工事費用の見積書が工務店さんから届きました。浴室もトイレもすべて新設します。残っているのは玄関ドアと窓のサッシのみ。片手をちょっと越えるくらいの金額です。予算があるのでデザイン性はあまり考慮していません。
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昭和53年建築の賃貸マンション。在来工法のお風呂から階下に漏水。当社は管理をしていないので家主さんが対応しておられます。私は家主さんからの相談を聞いてアドバイスをしているという立場。ユニットバスに変更するに際して壁と床のタイルをはつる必要があるとのこと。音とホコリが大量に出ます。
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東住吉区東田辺の売土地。売買契約に基づく一切が完了し、昨日、買主様にお引き渡しとなりました。当社は売主様側で、買主様側は東急リバブル阿倍野センターさまです。いわゆる共同仲介です。買主様はご自宅を新築される予定です。
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先日、100周年記念事業の実行委員会がありました。前日の建物調査の記録を持ち寄り内容の確認。そして今後の進め方についての検討を行いました。丸順不動産と不動産業界の歴史、そして長屋の建築規制と阪南土地区画整理事業をリンクさせるシンポジウムというかトークショーを来年3月に企画しています。
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堺市堺区神明町東1丁にある長屋です。昨夜、工務店さんによる設備・内装工事の見積もり作業に立ち会いました。ここは飲食店をされる方が検討中です。暗い夜道に明かりが灯るとまちの雰囲気も少し変わるでしょうね。
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賃貸のご相談を受けている阿倍野区長池町の長屋です。先日、工務店さんと改装工事の打ち合わせをしました。私の息子が担当していますが、改装工事の大まかな基本方針だけ伝えにいきました。和室を洋室にするなどのリフォームではなく、水回りを新しくしつつ、昭和初期の雰囲気にできるだけ戻すようにするのが方針です。写真は台所の床下から出てきたプラッシーの空き瓶です。息子も工務店さんもプラッシーのことを知りませんでした。事務所に戻ってからメルカリを見たら、こんな空き瓶でも値段がついて売られているんですね。さてどうしましょうか。
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阿倍野区阪南町1丁目にある昭南ビル201号室です。テナントを募集しています。元々は点心などを提供するダイニングバーでしたが、直近のテナントさんはイベントスペース的な使い方をされていました。点心バーだった時代は、この201号室とは別のお部屋に厨房機器を設置しておられたので料理の提供が可能でしたが、現在はその厨房は閉鎖されているので本格的なお料理の提供は難しいと思います。電気と水道はありますがガスがありません（工事をすれば引き込みは可能）。加熱する料理は電子レンジやIHクッキングヒーターを使用することになるでしょう。お酒を含む飲食店が可能という前提での募集ですが、保健所や消防署との事前協議はもちろんのこと、営業時間や提供するお料理の内容によって家主さんの審査があります。と、ここまで飲食店前提の書きぶりでしたがそこにはこだわっていないので、キッチンやカウンターのあることによって何か新しいサービスが提供できる新業態のような方も大歓迎です。トイレは専用部分とは別に共用のトイレがあり、こちらに関しては近隣の福祉関係の団体が定期清掃してくれています。
【募集中】貸店舗（阪南町1丁目）昭南ビル201号室
https://marujun.cocolog-nifty.com/fudousan/2024/11/post-913821.html
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大正時代の後期から昭和初期にかけての建物がどれだけ残っているのか？昨日、友人たちに協力していただき阿倍野区の昭和町駅から西田辺駅間の建物調査を行いました。長屋の調査ではないので古いお屋敷や阪南町4丁目に残る北畠住宅、そして切り離されて一戸建となってしまっている元長屋などもカウントに入ります。外壁がすっかりリフォームされており、戦前の建物か否かの判断が難しい建物も多くありました。屋根の構造や基礎の状態など、痕跡を一戸一戸探しながらの調査で私が担当する阪南町4丁目・5丁目エリアだけで約5時間かかりました。調査に参加してくれたのは私を含め8人。2人一組で小雨の降る中ご協力いただき感謝しています。一組は月曜の午前中まで持ち越しで調査をしてくれています。今回の調査は丸順不動産の100周年記念事業の一環です。調査エリアは阪南土地区画整理が行われた場所です。今年はその区画整理が大阪府知事から認可されてちょうど100年。そして来年は昭和100年にあたります。それらを記念して友人が発起人となり今回の事業を進めています。調査結果はなんらかの方法で公表する予定です。
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阿倍野区の王子商店街。私が子どもの頃はすごく賑わっていて、よく母親と買い物に来ていました。食料品だけじゃなく服もこの商店街で買ってもらっていた記憶があります。今は正直なところかなり寂しい商店街になっています。昨年かな、一部のアーケードも撤去されてしまいました。その王子商店街で店舗の売却依頼を受けました。古い、寂しい、アーケードある、工事がやりにくい。ネガティブ要素を数えだしたらいくでもありそうですが、そんな条件下でもこの物件の魅力を見つけて、どこかにいるお客さんに買っていただくのが私の仕事。まだ、着手したばかりですが頑張ります。
【販売中】売店舗／阿倍野区阪南町3丁目／木造瓦葺2階建（長屋）／王子商店街
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とある賃貸マンションでスケルトからのリフォームを計画しています。最近のマンションのスケルトンを知らないのでよくわかりませんが、このマンションは天井高が低くて、プランの作成に難儀しています。元々はスラブにクッションフロアを直貼りしていたので最低限の天井高を確保できていましたが、今回は床を作りたいのでどうしても天井が低くなってしまいます。特に梁の部分。こんなところにガス管も通っているし…。ガス管はフレキシブルガス管に交換してちょっと横に移動するつもりです。
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緩和措置とかあるだろうと思っていましたがなにもなさそうです。来年4月、建築基準法が改正されて木造建築物の大規模リフォームが難しくなります。大規模なリフォームとは建物の主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根または階段）の一種以上について行う過半の改修等とのこと。これらについて過半の改修を行う場合は建築確認手続きが必要になります。長屋などの建築基準法が制定される以前の建物は建築確認なんてなかったので事実上、大規模なリフォームは難しくなります。法令に抵触しない範囲でのリフォームやリノベーションが求められます。
国土交通省
建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/r4kaisei_kijunhou0001.html
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建物の存在感が圧倒的なのでついつい建物目線で考えていたけど、ほんとはエリアとか地域のことをもっと深く読み取ることが必要なんだと思い出しました。昨日、とある大学の4回生の学生さんと先生が卒論のためのヒアリングに来られました。その時の会話の中で「私は建物よりもエリアのことを重視している」みたいな話をしたときに「あれ？堺市の案件はそれができていないぞ…」と気がつきました。昭和町や西田辺は育った町だから、昔のことも今のことも、そして外から眺めているだけではわからないことも少しは知っていますが、堺市はそうなっていないんですよね。もっと歩いたり、もっとお店に入ったり、もっと地元の方と知り合ったりしないと建物の活用なんてできやしないのに。でも、やっぱり距離の問題はあるなあ。近いと言えば近いけど、電車で行けば片道40分はかかるし、車でも駐車のことを考えるとほぼ同じ。丁寧にエリアを知るためにはそこにいる時間が必要なんだけど、往復の時間を考えるとなかなか…。
【計画中】堺市にある町家の保存活用に取り組んでいます（堺市堺区北旅籠町西１丁）
https://marujun.cocolog-nifty.com/fudousan/2022/03/post-fe9121.html
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昭和やね。建物は昭和初期の大大阪時代に建築された長屋やけど、なんか全体的に昭和50年代ぽい雰囲気に改装されている。まあよくある長屋やねんけど、これを令和の時代の内装・設備にもってくるのはお金もかかるし骨もおれる。いっそのこと、もうちょっと折り目正しい昭和に戻してあげた方が経済的やし建物も喜んでくれそう。阿倍野区の長池町。
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夏の西日は暴力的だけど、秋から冬にかけては優しい感じがして好きです。窓を開けると眼下に昭和町の交差点が広がります。大阪メトロ御堂筋線昭和町駅の駅前。ケーキのアルモンドさんがあるビルの4階です。児童図書を扱うあかね書房さんが入っていました。小さな古書店とか…、無理かな。テナントを募集しています。
【募集中】貸店舗・事務所（阿倍野区昭和町1丁目／松田ビル402号室）
https://marujun.cocolog-nifty.com/fudousan/2024/02/post-51e3d9.html
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長池公園の外周の柵に設置されていた看板です。昨日、大阪市建設局長居公園事務所により撤去されました。柵の工事を行うために撤去したとのこと。柵の工事後に戻されることはなく、所有者が現れなかったら処分するそうです。この看板が設置されたのはいつの頃なのかはっきりとした記憶はありません。たぶん40年くらい前だと思います。1980年に長池公園の西側に、既成市街地で日本初のコミュニティ道路が設置されました。このコミュニティ道路は歩車道が分離されていて、道路幅は必要最小限の3mに設定。一方通行でところどころに屈曲部が設けられています。歩車道の境界には車止めが設置されているので車は歩道に乗り上げることができません。また、ベンチや植栽が設置されています。人と車がお互いに譲り合って通行する道という意味で、ユズリハの木が植えられ「ゆずり葉の道」という愛称がつけられました。看板の撤去作業をしていた建設局の方にこの話をするとご存じなかったようで「日本初ですか？」と驚いておられました。「ゆずり葉の道」という愛称が少しずつ記憶から消え去り、日常の会話でも聞かれることは少なくなりました。看板がなくなってしまうと忘れ去られることになるかもしれません。看板からは、既成市街地で日本初のコミュニティ道路が長池町にはあるんだよという誇りのようなものが感じられます。長池町の環境を守る会。きっと地元有志の方がつくった任意団体だったんでしょうね。今でも関わっておられた方がご存命だと当時の話を聞いてみたいものです。
地区交通研究における関西の先駆的研究とその背景
http://library.jsce.or.jp/jsce/open/00039/201406_no49/pdf/SS5.pdf
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阿倍野区阪南町1丁目の阪南中公園近くにある長屋の一室です。現在、入居者を募集しています。同じ長屋に金魚カフェさん、夢KANさん、PERKさんなどが入っています。写真のとおり、船底天井のしぶい部屋があります。玄関は細い路地に面していて秘密基地っぽい雰囲気も。駅にも近く便利な場所なので事務所兼住まいみたいな使い方もオススメです。
【募集中】貸家（阿倍野区阪南町1丁目）元シェアハウス
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オープンナガヤ大阪の二日目。初日は近隣が中心だったので自転車が活躍しましたが、二日目は電車と徒歩。しっかり歩いたのでへとへとに疲れました。写真は昭和10年に建築された洋風長屋（辻栄住宅経営部）の窓です。今年のオープンナガヤ大阪も個性あふれる長屋を見学することが出来ました。来年4月に建築基準法が改正され、長屋の大規模な改修工事やリノベーションが難しくなります。古い建物をたいせつに残し活用していく機運が今後どうなっていくのか。いろいろ心配しています。実行委員会や学生さん、そして長屋を開放していただいた家主さんや住民に感謝！
二日目に訪問した長屋
銀杏菴（中央区）
種ノ箱（天王寺区）
ヨシナガヤnew（天王寺区）
アジアたてもの文庫（阿倍野区）
西住之江長屋（住之江区）
komorebi plants（東住吉区）
オープンナガヤ大阪
https://www.omu.ac.jp/life/opennagaya/
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土曜日はオープンナガヤ大阪を堪能。ご近所の参加店へのご挨拶と堺市内の長屋を中心にまわりました。自分が関わった長屋は室内に入ることなく、前からそっと様子を見るだけでしたが。17日（日）もやってます。
駆け足で訪れた会場
長池の長屋（阿倍野区）
アベノ洋風長屋（阿倍野区）
もものきながや（阿倍野区）
桃ヶ池長屋（阿倍野区）
昭和町5丁目長屋（阿倍野区）
連×ナガヤ46（阿倍野区）
松虫通3丁目の長屋（阿倍野区）
山之内の長屋（住吉区）
アトリエ観あとりえみる（東住吉区）
東田辺3丁目の長屋（東住吉区）
にしきのながや（堺市）
水照庵（堺市）
咲くら hanare（堺市）
ろおじ（堺市）
オープンナガヤ大阪
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昨夜は不動産屋さんが集まる情報交歓会。メンバー11人の持ち回りで今月は東住吉区の矢田エリアにあるオオサカ開発さん。1時間しっかりと情報交換をした後に近所のお店で食事をするのがパターン。昨日は矢田駅から歩いて3分ほどのところにある酒場30さんというお店でした。小さいお店ですが店内は明るく清潔で、女性二人が切り盛りしている良いお店でした。さいぼしという馬肉の燻製がとても美味しかったです。オオサカ開発さんに内緒でこっそり通おうかな（笑）。矢田では東住吉区の主導で新しいまちづくりが始まっています。私の取引先や友人も関わっています。こちらについてはまた別の機会に。
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阿倍野区西田辺町1丁目にある貸店舗です。ビルの2階にある居酒屋さんが閉店予定で、居抜きの状態で次のテナントを募集しています。元々西田辺では老舗の居酒屋さんでしたが最近リニューアルしていました。1階部分は鉄板焼きのお店が入っているので2階部分だけになります。詳細は下記のリンクからご確認ください。
【募集中】貸店舗（阿倍野区西田辺町1丁目）あびこ筋沿い居抜き店舗／旧吾作どん2階
https://marujun.cocolog-nifty.com/fudousan/2024/11/post-bbab1c.html
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今週末はオープンナガヤ大阪2024が開催されます。今回でなんと14回目とのこと。大阪公立大学長屋保全研究会が中心となっている実行委員会の主催です。大阪市内に点在する長屋や東大阪市、堺市の長屋なども参加しています。がっつりリノベーションされた長屋や店舗として活用されている長屋、そして昔の風情をそのまま残す長屋など個性的な長屋の室内を見学することができるイベントです。私は直接参加はしていませんが、過去に私が関わった長屋が大阪市内南部を中心にたくさん参加しています。詳細情報を掲載したガイドマップが発行されています。当日、参加している長屋で入手もできますし、事前にホームページからダウンロードも可能です。また、InstagramyやX（twitter）などでも情報を発信されています。大阪の長屋の魅力を発見できる二日間です。
オープンナガヤ大阪
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阿倍野区阪南町5丁目にある沖縄あぐーのしゃぶしゃぶ専門店です。事情により閉店の予定があり、次のテナントを募集しています。開店してから3年ほどの新しいお店で、設備や内装は美しく保たれています。この店舗をスケルトンにするのはさすがにもったいないので、いわゆる居抜き店舗として募集しています。設備や内装の譲渡費用が設定されているので、詳しくは下記のリンクから詳細をご確認ください。立地は大阪メトロ御堂筋線西田辺駅から徒歩約4分。南港通に面していて、賃貸マンションの1階にあります。上の階は住宅なので基本的には重飲食は難しいと思いますが、臭気などの対策方法によっては家主さんの方で検討してもらえる可能性もあります。現在は週末だけの営業を継続されています。平日や週末のお昼間なら内見可能なので、ご希望の方は当社までご連絡ください。
【募集中】貸店舗（阪南町5丁目）西田辺駅徒歩4分の路面居抜き店舗／マンション静101号室
https://marujun.cocolog-nifty.com/fudousan/2024/11/post-0f2696.html
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阿倍野区阪南町1丁目にある中古レコード店昭和町ミュージックさん。先日、数ヶ月ぶりに訪問しました。父親のなんやかんやでなかなかおじゃまする余裕がなくて…。昨年の5月に当社にて仲介をさせていただきました。店主の小林さんは私とほぼ同世代の男性。若い頃から音楽が好きでお勤めも一段落ついたので自分の夢を実現させたお店です。小林さんが目利きして買い取ったレコードと委託販売のレコードがあります。私が訪問した際はHaircut 100（ヘアカットワンハンドレット）というイギリスのバンドのLPがかかっていました。1982年発売のペリカン・ウェストです。私は18歳の頃で、近畿大学のすぐ近くにあるキリン堂というレンタルレコード屋さんでアルバイトをしていた時代です。バイトの先輩が不在で自分で自由に選曲してよい時はこれを良く流していました。店内には小さなカウンターがあり、そこで美味しい珈琲もいただけます。レコードプレイヤーを持っていない人にも音楽を楽しんでもらいたいという小林さんの思いです。営業は週に1回程度。しかも不定期です。ホームページやＸ（twitter）で事前に確認してから行かれることをオススメします。
昭和町ミュージック
https://sites.google.com/view/syouwachomusic/home
昭和町ミュージック（X・twitter）
https://x.com/kobamick
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10日(日)は桃ヶ池長屋にてむすびの市（2日目）が開催されます。昨日、お昼過ぎに少し様子を見てきましたが混み合うこともなくちょうどいい感じでした。今日も11時から16時までやってます。いつもの桃ヶ池長屋にいろんなお店や作家さんが集まる楽しいイベントです。お近くの方はぜひ。
桃ヶ池長屋
https://momogaikenagaya.jimdofree.com/
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入居者を募集している阿倍野区阪南町1丁目の長屋です。見学会がいよいよ明日と明後日（10日と11日）になりました。フリーの見学会を開催できたら良かったのですが今回は事前予約制です。下記の物件の投稿記事から詳細を確認してメールにてお申し込みが必要です。すでに予約済みの時間帯もあるので調整をお願いする場合があります。また、この二日間はどうしても行けないのよーという方には見学会以降も内見できますのでご安心ください。物件は昭和11年（1936年）に建築された長屋の中住戸。建築当時の趣をこわさないように丁寧に改修されています。2階の窓辺からは阪南中公園が見える立地で、大阪市内とは思えないほのぼのとした環境です。また、長屋の建築様式も門塀型という大大阪時代に数多く建築された大阪長屋の典型的な様式です。長屋暮らしに憧れていた方必見。事前予約は急いでください。
【募集中】貸家（阪南町1丁目）／2階の窓から公園ビュー！緑感じるリノベーション長屋です
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堺市堺区神明町東1丁にある大正4年（1915年）建築の長屋です。現在、堺市の補助金を得て修景工事が行われています。昨日、テナントを募集している2号棟のご案内がありました。前向きにご検討くださっていますが、物件を借りて事業をするのが初めての方で、しかも古い長屋でリノベーションが必須の物件のため、なにからどう進めたら良いのかわからないとのこと。現地でいろいろとお話しをさせていただきながら、まずはじめに建築士さんに依頼し、計画をたてることからですねとアドバイスをさせていただきました。修景工事は順調で、前回見に行った時には板でふさがれていた窓部分もしっかりと完成し、あとは大きなところでは格子を設置したら完成という感じでした。大工さんによると11月中には完成予定とのこと。もし、テナントが決まっていなかったら見学会なども実施したいと思っています。
【募集中】貸店舗（長屋／店舗併用住宅／堺市堺区神明町東1丁／定期建物賃貸借契約20年間）
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