私のその後の人生を変えた寺西家阿倍野長屋の見学会のチラシ

2003年9月に寺西家阿倍野長屋の存在を登録有形文化財の新聞記事で知ってから半年ほど経過しました。長屋が地域資源になる可能性に気づきながらも次の一手がわからない日々です。そんなある日、事務所の近くにある大正書房という本屋さんで、寺西家阿倍野長屋との2回目の出会いがありました。

雑誌コーナーにA5サイズのチラシが挟まっていました。モノクロで印刷されたそのチラシに書いてあったのは『オープン長屋』の文字。そして、あの寺西家阿倍野長屋の外観が掲載されていました。家主さんのご厚意で二日間、見学会を実施するという内容だったと思います。

町にある身近な文化財の室内を見学できる貴重な機会。興味があったのでチラシを持ち帰り、その見学会に参加しました。主催はASSUの会（あすのかい）という建築士さんや住宅に関わる職人さんたちの集まりです。『阿倍野・住吉・住まいユニット』が正式名称。

受付にいらっしゃったのはそのASSUの会の代表をされている菅さんという建築士さんでした。もう20年以上前のことだったので当時の雰囲気を正確には覚えていませんが、受付で名刺を差し出したとき、ちょっと警戒されたように雰囲気を感じた記憶があります。「不動産屋がなにをしに来たんやろう？」みたいな。

写真はその見学会の時に撮影したものだと思います。2004年4月です。外観と同じで、どこにでもある古ぼけた長屋でした。今ではそれぞれ素敵なお店になっていますが、元の姿は本当に昭和7年建築の古い住宅のままでした。この日、受付で名刺を差し出したことが私の運命を動かしていきます。

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寺西家阿倍野長屋との出会い

私が寺西家阿倍野長屋の存在を初めて認識したのは2003年（平成15年）9月21日でした。阿倍野区にある寺西家阿倍野長屋という長屋が、長屋として初めて国の登録有形文化財に登録されたという記事が読売新聞に掲載されているのを見たときです。

西田辺・昭和町で育ち、大学を卒業してからずっと地元で不動産業をしていたので、街のことは隅から隅まで知っているつもりでした。ところが、文化財になるような長屋のことはまったく心当たりがありません。

新聞に掲載された写真を便りに探しに行きました。写真は登録有形文化財に登録された頃の寺西家阿倍野長屋です。その後、外観は建築当時の外観に修景されましたが、文化財になった頃はこんな状態でした。この長屋を見たとき、「これが文化財になるんやったら、町中、文化財だらけやんけ」と思いました。

これが私と寺西家阿倍野長屋の最初の出会いです。
この後、いろいろなご縁がつながり、結果としてこの長屋活用のお手伝いに関わることになりました。

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すべてはこの散髪屋さんのひと言から始まりました

すべてはこの散髪屋さんのひと言からでした。

阿倍野区昭和町4丁目にあった『藤岡』という散髪屋さんです。店主の名字がそのまま店名でした。私はこの散髪屋さんに中学生の頃から通っていました。閉店したのは今から7～8年くらい前ですかね。40年くらい通っていたことになります。

散髪をしてもらいながらよく地域や町の話をしていました。散髪屋さんは地域の社交場とはよく言ったもので、町のいろいろな情報が集まり、それを教えてもらうお礼に、私もお話し出来ることはいろいろお伝えしていました。情報交換だったのかもしれません。

私が30歳代の頃でした。はっきりとした年月は覚えていません。ある日、いつものように散髪をしてもらいながら地域の話をしているときに周辺の町が寂れてきているという話になりました。その時だけではなく、いつもそんな話をしていたような記憶があります。

「あんたらみたいな不動産屋が頑張れへんかったらどんどん人が少なくなるやないか」と言われました。町が寂しくなると言ったのか、散髪の商売があかんようになるやないかと言ったのか、正確な言葉は覚えていませんが、まあだいたいそういう趣旨のことを言われました。

その時に気がついたのが、まちづくりというか、商店街を活性化したり人口を増やしたりする施策を考えて実行するのは役所の仕事であって、民間や、ましてや個人はなにもすることができないという考えが間違いで、土地や建物に関わる不動産屋さんが目的意識をもって町に関わったら、ひょっとしたら町を変えることができる、人口を増やしたり、地域を活性化できるかもしれないということでした。

人口が減少していくこの町でずっと不動産屋さんを続けていくにはどうしたら良いのか？そんなことを考え続けていた私にとって、後の人生を変える散髪屋さんのひと言でした。その言葉を聞いてすぐになにかを実行したかというはそうではありません。確かな気づきはありましたが具体的な方法がわからなかったんです。

昭和町の寺西家阿倍野長屋に出会ったのはその散髪屋さんでの出来事の数年後のことでした。

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大阪市・歴史的建造物マップ１

公益社団法人大阪府建築士会が製作した『大阪市・歴史的建造物マップ１』です。

写真の提供などで製作のお手伝いを少しだけさせていただきました。

印刷部数がわずかだそうです。

ご興味ある方は下記のサイトからダウンロードしてください。

大阪文化財ナビ／ダウンロード-ページ
https://osaka-bunkazainavi.org/download

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丸順不動産は大きな売買案件もやっているのでぜひご相談ください

夕方、三井住友信託銀行大阪本店不動産営業部の物件情報交換会に参加してきました。

淀屋橋です。

銀行の隣では大きなビルの建設が佳境に入っていました。

外観はもうほぼ完成しているようです。

真下から見上げただけなので、建物の全貌はよくわかりませんでしたが。

今日の出席者はいつもの半分くらいでした。

みんな忙しいんですかね？

今日もいろいろ情報をいただきましたが、大きな案件ばかりでなかなかお客さまはいません。

丸順不動産は大きな売買案件もやっているのでぜひご相談ください。

うちで手に負えない仕事は三井住友信託銀行さんやりそな銀行さんに手伝ってもらいますから。

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洗濯機で洗えるような服装で仕事をしても良いのかも…と思いつつもその勇気はありません

阿倍野区某所で、古い住宅の売却についてご相談をいただきました。

分筆図面等が登記されていなかったので、現地にて境界標識の調査をしたときの写真です。

頑張って狭い路地奥まで入っていきましたが、参考になりそうなものを見つけることはできませんでした。

仕事がらこのような路地奥に入って、境界や下水管の調査をすることはよくあります。

狭いのでどうしてもスーツが汚れてしまいます。

洗濯機で洗えるような服装で仕事をしても良いのかも…と思いつつもその勇気はありません。

お客さまのたいせつな財産をお預かりする仕事。

スーツとネクタイは最低限の身だしなみと思っています。

考え方が古いですか？

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丸順不動産と不動産業界、そして阪南区画整理に始まる昭和町・西田辺の歴史を振り返るシンポジウム

丸順不動産、創業100年を祝うシンポジウムのお知らせ（３月８日１３:３０オンライン開催）

地域密着で創業100年を迎えた丸順不動産をお祝しようと企画したこのシンポジウムは、映像とゲストへのインタビュー形式で進めます。

不動産業の歴史や大阪のまちづくりの変遷を振り返りながら、それぞれの時代にまちの不動産屋さんがどのような役割を果たしてきたのかを考える試みです。不動産関係の方々やまちづくりに関心のある方はもちろん、地域の住民の方にも身近に感じていただける内容です。

丸順不動産とゆかりのあるのゲストの方にもコメントをいただくので、楽しみにしてご覧いただきたいと思います。会場は、昭和初期の長屋を改装した飲食店の2階から、オンラインでライブ配信します。

日時：2025年3月8日(土) 13時30分～15時

申込方法：下記のリンクからお申込みください
https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSeElWUb6vScakm5secNYM1azFKSObE7HV-latSODYnWo2jCGQ/viewform

主催：丸順不動産100年シンポ＆お祝いの会

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ドアを開けると腰の高さまでゴミが積み上がっていました

賃料滞納による明け渡し訴訟は何度か経験ありますが、強制執行を行い、その立ち会いまでしたのは一度きりです。もう30年くらい前のことでしょうか。当社が入居者募集の専任窓口をしている賃貸マンションの一室でした。

家主さんに弁護士の先生をご紹介し、その後は、家主さんの窓口となり先生との調整を行った案件です。70歳くらいの男性の一人暮らしだったと思います。そこへ至るまでに何度もお声がけをし、保証人にも連絡をとりましたが家賃の支払いが止まったままだったので訴訟に踏み切りました。まだ、家賃保証のサービスなどなかった時代です。

明け渡しの判決をとり、強制執行の当日となりました。執行官が声をかけましたが、室内から応答するのみで鍵を開けてくれません。やむを得ず、執行の手伝いをする業者さんが手配した鍵屋さんが鍵を解錠。ドアを開けて目に飛び込んできたのは、ゴミの山でした。しかも、立山アルペンルートの雪の大谷のように、真ん中に人が通れる幅の道があり、両側は腰の高さまできれいにゴミが積み上がっていました。ゴミを搬出する作業員の方に聞くと、通路は2DKの部屋の奥まで続いているとのこと。寝るスペースはないので、ゴミの上で寝てたのかもね？と言っていました。

私は玄関からその先には入る勇気はありませんでした。臭いは特に感じませんでしたが、そのゴミの量に圧倒されたので。執行補助業者が手配した人たちが手早く荷物（ゴミ）を搬出します。その搬出先は家主さん（原告）が用意しなければなりません。ちょうど、同じマンションで空室があったのでその部屋にいったん移動です。無駄なことですね。その搬出した荷物（ゴミ）を裁判所が競売にかけて、家主さんが1円で落札してやっと処分ができる、というような段取りだったと思います。もちろん、家賃滞納の当事者が自分で競落しても良いのですが、それが出来るくらいなら強制執行される前に、滞納家賃を支払っているはずです。もう30年くらい前のことなので記憶が薄れています。

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ユニットバスが設置されていました

阿倍野区阪南町5丁目にあるメゾン西田辺です。

404号室の改修工事は順調に進んでいます。

先日、現場を見に行ったところ、ユニットバスが設置されていました。

3月下旬の完成予定です。

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近鉄生駒駅の南口からほど近い場所にあるチャレンジショップ『サクラサク』です

近鉄生駒駅の南口からほど近い場所にあるチャレンジショップ『サクラサク』です。

サクラサク ikoma ［生駒チャレンジショップ］
https://www.sakurasaku-ikoma.com/

友人がここの運営に関わっているのですが、酒を飲むたびにこのショップ周辺のまちづくりについて相談されるので、時間を作って見てきました。

生駒市ではこのエリアで公民連携のまちづくり事業を進めているようです。

生駒駅南口周辺　公民連携まちづくり推進事業
https://www.city.ikoma.lg.jp/0000030926.html

狭いエリアなので20分もあればほぼすべて歩くことができます。

このチャレンジショップは3月末までの期間限定のようで、次の展開が気になるところ。

古い建物を利用したお店もチラホラ。

そして、いい味を出している空き家も目立ちます。

じっくりと腰を落ち着けてかかったらどうにでもなりそうなエリアに思えました。

今夜もその友人にあうので、じっくりと話をするとしましょう。

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表通りから奥まったところにある古い長屋のご相談

写真は東住吉区田辺3丁目にある長屋です。

昨日の記事に掲載した旧田邊村の中心地にあります。

昔、下高野街道と言われていた表通りから少し奥まったところにある長屋です。

この長屋を所有しておられる家主さんからご相談がありました。

ずっと空き家でおいておくのはもったいないので有効活用したいとのこと。

昔からなじみのある場所なので建物のことは頭に入っていましたが、改めて有効活用という視点で現地を見てきました。

最適用途は住宅なのかも知れませんが、家主さんのニュアンスはそうじゃない感じ。

かといって飲食店は絶対に違うと思うし、アトリエやそれに付随するような教室的な使い方かな、という印象です。

室内を拝見していないのでまずはそこからですね。

どれくらいの広さがあるのか？平家のように見えるけど、天井裏はどうなっているのか？

そして、建物の内側から外を見たときの雰囲気。

もうちょっと暖かくなったら内見してきます。

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旧田邊村の古地図を眺めながら昔の町並みを想像しています

旧田邊村（現：東住吉区田辺）の古地図です。

今から10年以上前にお客さまからいただきました。

明治時代の地図と思われます。

昔の地図でよく見られるように、どちらが地図の上なのか下なのかわからない表記になっています。

掲載している写真は上を北側にしています。

ほとんどは地番と思われる番号が書いてあるだけですが、神社やお寺はその名前が記載されています。

大きなところでは山阪神社や法楽寺がしっかりと記されています。

また、今と違って水路が張り巡らされていたのもよくわかります。

田邊村の周辺は畑が広がっていたのでその用水の一部を生活用水として使っていたのかもしれません。

山阪神社の北側に猿山新田の文字が見えます。

猿山新田というのは現在の阿倍野区西田辺町にあった昔の地名で、江戸時代に奥田市郎兵衛という人が沼地を開拓し新田を設けたと言われています。

明治の中頃に北田辺村・南田辺村・松原新田と合併して田邊村となったそうです。

本来、西田辺の地名である猿山新田がなぜ田邊村の中心地にあったのか？なんらかの事情で飛び地としてあったのでしょうね。

旧田邊村の中心地は大規模な耕地整理や区画整理は行われませんでした。

なので、現在の地図と照らし合わしても道の位置関係はあまり変わっていないように思います。

法楽寺の西側、そして山阪神社の東側を南北に通るやや太めの道は難波大道という日本書紀にも記されている古代の道です。

また、現在の田辺本通商店街となる昔の下高野街道もしっかりと記されています。

現在の町並みは頭に入っているので、この古地図と頭の中で照らし合わしながら見ていると楽しいです。

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初めてのクレームは窓を叩く猿でした

丸順不動産が初めて賃貸物件の管理を受けたのは平成3年（1991年）のことでした。

父の時代は信託銀行の不動産部や大手不動産会社と事業用不動産の共同仲介を主にやっていたので、地元の仕事はほどんとしていませんでした。

西田辺と平野区にある賃貸マンションの入居者募集を専任でやっていましたが、どちらも銀行からの紹介案件で、新しい建物だったので手間もかからなかったと思います。

平成3年（1991年）ということは私は27歳の時。

懇意にしている神戸の不動産屋さんの紹介で、阿倍野区昭和町2丁目にある昭和46年（1971年）建築の古い賃貸マンションでした。

貸家の管理すらしたことないのに、鉄骨造4階建で総戸数23戸の物件管理を受けるとは、やはり私も若かったのでしょう。

揚水ポンプの仕組みもわからなかったし、消防のこともまったく無知な状態からのスタートでした。

このマンションの管理は25年間ほどやりました。

管理を始めてすぐにあったクレームは忘れられません。

住人の方から電話で「夜寝ていたら窓を誰かがコツコツ叩くんで見てみたら猿が窓の外にいました！」という内容です。

阿倍野区の昭和町に猿がいてるわけないでしょ？寝ぼけてた？と思いながらも調査すると事実がすぐにわかりました。

なんと、他の部屋の住人が無断で猿を飼育していました。

長いリードをつけて室内を自由に歩き回らせていたようですが、その夜は、窓が開いていて、そこから猿が脱走したんですね。

契約書を見たら当然ペット禁止になっていたので、そのように伝えるとすぐに退去されました。行き先はわかりません。

笑い話のようなトラブルですが、この仕事を長年続けていると様々なことを経験しました。

まあ、もう時効かな？というような事例も少しずつ書いていこうと思います。

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父に聞くのを忘れた住友信託銀行不動産部との取引のきっかけ

住友信託銀行（現：三井住友信託銀行）本店不動産営業部にいつ頃から、そしてどのようなきっかけでお取引をさせていただくようになったのかはわかりません。

亡くなった父に聞くのを忘れていました。

痛恨のミスです。

父が残した名刺ファイルがあります。

信託銀行全行とお取引がありましたが、住友信託は別格であったことがわかります。

一番古い名刺で昭和38年に交換したものが残っていました。

私が住友信託銀行に出入りしだしたのは大学3年生の頃でした。

今から40年前ですね。ちょうどその頃に、不動産部と取引のある不動産会社を組織する会が設けられました。

住信リアルアークラブという名称でした。

この会は現在も続いていて、今はSMTBリアルタークラブという名称で約50社が参加しています。

今でも毎月1回の情報交換会が開催されています。

40年前の銀行は今と異なり、事務所への出入りはとても気軽にできました。

受付があるのですが、そこで名前と訪問先を伝えるだけです。

頻繁に通っている業者さんは顔パスで入室していました。

事務所に入ったらあとは担当者の席まで自由に行くことができます。

外出中の方の席に座って、たばこを吸いながら雑談して帰ってくるようなこともよくしていました。

今じゃセキュリティーが厳しくてともて無理な話です。

顔パスが効いたのは最初の数年で、その後は会員の担当者全員に通行証が発行されるようになりました。

事務所に出入りするときはその通行証を見せなければならなくなりましたが、さほど不便はありません。

逆に支店の通用口からもその通行証を見せるだけで入ることができるようになってので便利になりました。

この通行証は10年くらい続いたかも知れません。

廃止になったときには全員、銀行に返却しました。

信託銀行は大きく再編されて今は、三井住友信託銀行、みずほ信託銀行、三菱UFJ信託銀行、そしてりそな銀行の4行です。

不動産を扱い、営業店舗があるのはこの4行だけです。

現在当社は、三井住友信託銀行とりそな銀行の2行と不動産のお取引をさせていただいています。

他の信託銀行は関西不動産情報センターの理事会などでお会いすることはあっても取引はできていません。

祖父の時代からなのか、父の時代からなのかわかりませんが、先代が築いてくれた貴重なお取引先をこれからも大切にしていきたいと思います。

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ブログのタイトルの由来は業界の先輩のひと言でした

はじめに、このブログのタイトルのことからお話ししましょう。

『丸順不動産の三代目は毎日なにをしてるんや』です。

じつはこのタイトルは、大阪市住吉区にあった不動産会社の社長さんに言われた言葉をタイトルにしています。

いつ頃のことだったかは思い出せませんが、このブログをはじめる20年前より少し前のことだったと思います。

場所は、当時の住友信託銀行本店不動産営業部の会議室でした。

今から22年ほど前に、阿倍野区阪南町1丁目の寺西家阿倍野長屋の再生プロジェクトに関わってから、私の仕事は少しずつ変化していきました。

従来の不動産屋さんの業務から長屋を活用したまちづくりというような感じです。

それまで懇意にしていた不動産屋さんたちと少しずつ疎遠になり、自分の目指す方向に必死で走っていた時期でした。

そんなある日、住友信託での情報交換会が始まる直前に、その社長さんは私に向かって言った言葉が「丸順不動産の三代目は毎日なにをしてるんや」だったのです。

たぶん、長屋のこととかにのめり込んでいる私を心配して声をかけてくださったのだと思います。

ブログを立ち上げる際に、その言葉を思い出してタイトルにさせていただきました。

年齢は私よりもたぶん15歳くらい上の方だったと思います。

実はこのブログを立ち上げて数年後にお亡くなりになりました。

とても気さくな方で、私からすると兄貴分のような方でした。お元気なら今でもきっと言われると思います。

「丸順不動産の三代目はなにをしてるんや？四代目は元気に頑張ってるか？」と。

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これからは過去の経験やまちの歴史のことなども書いていこうと思います

丸順不動産は昨年、創業から100周年を迎えました。

3月8日(土)にそれを記念するシンポジウムを企画していますが、その話はまた別の日に改めて書きます。

私は現在60歳です。

8月には61歳になります。

私がこの仕事を手伝いはじめたのは大学3年生の春くらいからでした。

ちょうど今年で40年になります。

5年ほど前から長男が仕事を手伝ってくれるようになり、仕事の幅も奥行きも広がっています。

まだまだ若いつもりでいますが、やはりいろいろと年齢を感じることが増えてきました。

仕方がないことですね。

そんな日々を過ごすうちに、少しずつ自分の経験や思い出を書き残したくなりました。

自分自身の記憶の整理もありますが、長男を含む若い世代のためになにか漠然とそういうものを伝えておきたくなったわけです。

もう完全にお年寄りの心境です（笑）。

過去のトラブル事例や、建物の再生にまつわるお話し。

そして、地元で育ち、ずっとこの場所で仕事をしてきた私だから語れるまちのことなどもこれからは書いていこうと思います。

どうぞ、よろしくお願いします。

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阿倍野区長池町の貸家です

阿倍野区長池町の貸家です。改装工事は順調に進んでいます。先日、見に行った時には床に無垢の杉フローリングを貼っているところでした。あと２週間くらいで完成予定です。

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6,500歩の悲劇

年末に買ったミズンのウォーキングシューズ。ファスナーが壊れたため修理に出していました。購入後すぐに自宅の周辺を試し履きで1,000歩。正月、長女夫婦が住む広島に行った際に観光で歩き出して5,500歩のところで壊れてしまいました。総歩数約6,500歩。よそ見をしながら歩いているときに駐車場の車止めにファスナー部分を強打したのが原因。私が転倒しなかっただけ良かったのですが、ファスナーは開いたままで閉じることが出来なくなりました。開きっぱなしでもなんとか歩けましたが、正月を過ごす旅先で壊れた靴のままというわけにはいかないので、広島の繁華街で不要な靴を購入するという散々な目に。ミズノの本店に相談したところ修理可能ということで依頼。代金は約6千円。靴の本体は1.8万円だったので高い買い物になりました。ファスナー付きの靴を買ったのは初めて。このような弱点があるのを知りました。

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登録有形文化財の物干し台を撤去しました

阿倍野区阪南町3丁目にある国の登録有形文化財『佐野家住宅』です。腐食がすすんで危なくなっていた木製の物干し台の撤去を行いました。ちょうど、お隣が更地になったので事業会社に連絡し、一時的にお借りして作業を実施。アルミ製の物干し台を設置する予定です。登録有形文化財は積極的に活用しながら保存していく文化財です。国宝や重要文化財と異なり、改修に関してはかなり柔軟です。望見できる外観の1/4までの改修工事は基本的には文化庁への届け出は不要です。

文化庁　登録有形文化財（建造物）
https://www.bunka.go.jp/seisaku/bunkazai/shokai/yukei_kenzobutsu/toroku_yukei.html

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